上海新房價格連漲42個月，但二手房7連跌，專家稱供給端收緊信號明確

本文來源：時代周報 作者：張釔璟

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

12月15日，國家統(tǒng)計局公布2025年1—11月份全國房地產(chǎn)市場基本情況及11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。11月末，商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米。其中，住宅待售面積減少284萬平方米。

至于房價方面，11月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴大。

對此，58安居客研究院院長張波接受時代周報記者采訪時稱，從70城房價數(shù)據(jù)來看，新房市場靠核心城市改善型房源實現(xiàn)局部企穩(wěn)，二手房因掛牌量增長帶動市場“以價換量”擴大化，城市能級和基本面分化持續(xù)加劇。

張波表示，短期來看，市場將延續(xù)二手剛需價跌量穩(wěn)，新房核心板塊改善支撐力強的格局，中長期需關注中央層面后續(xù)政策的落地帶來的持續(xù)性效果。當下政策聚焦于激活交易流通，價格端仍和市場信心相關，核心城市未來或因需求韌性出現(xiàn)跌幅收窄，但整體市場仍處于筑底蓄力階段。

此外，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，12月11日結束的中央經(jīng)濟工作會議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。從上述政策表述中可以看出，供給端收緊信號明確。

他指出，今年1-11月全國新房待售面積同比增幅為2.6%，不僅比上月明顯下降了0.5個百分點，而且創(chuàng)下了2022年以來的新低，這是一個好跡象。待售面積控制住了，新房供求關系改善，最終會傳導至二手房市場，這是止跌回穩(wěn)的路徑。

在70城中，上海的新房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月收窄0.2個百分點；而在二手住宅方面，上海房價環(huán)比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

對于后市，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，”高端項目入市高峰期已過，對新房價格的拉抬效應減??；相反，遠郊區(qū)域新盤的營銷活動還在繼續(xù)，勢必對價格產(chǎn)生一定壓力?！?/p>

他指出，年末新房價格能否還保持環(huán)比上漲需要一些網(wǎng)紅項目的支持，尤其是一些標桿樓盤如果能有好的表現(xiàn)，對信心是強有利的支撐。

上海新房價格環(huán)比仍在上漲，但豪宅成交勢頭有所放緩

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二、三線城市環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，降幅比上月擴大0.4個百分點；二、三線城市同比分別下降2.2%和3.5%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

就從城市層面而言，11月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加2個；而房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量則有59個，比上月減少5個。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，新房價格上漲的城市數(shù)量增多，是非常好的信號。這背后有兩個重要原因，一是房價調(diào)整基本到位，很多城市房價無太多下跌空間，同時基于見底的判斷，房企的定價策略發(fā)生了變化；二是11月份開始各地銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)還不錯，這和年底房企積極營銷、本身年底屬于傳統(tǒng)置業(yè)期等都有關。

在眾多城市中，上海新房價格表現(xiàn)依舊搶眼。11月份，上海新房價格環(huán)比上漲0.1%，為四座一線城市中唯一上漲的城市；同比方面，上海新房價格漲幅達5.1%，位列全國第一。此外，今年前11個月，上海的新房價格均值亦領漲全國，同比上漲5.7%。且據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，這是上海新房價格連續(xù)42個月上漲。

張波指出，上海新房價格穩(wěn)步上漲，主要源于上海新房市場以改善型需求為主，且供需結構呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月上海144㎡以上大戶型新房價格同比漲幅達6.7%，而剛需主導的 90㎡及以下戶型同比漲幅僅3.8%。此外，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，120-140㎡、140-180㎡戶型找房熱度占比環(huán)比持續(xù)提升也印證了這一趨勢。

此外，盧文曦指出，就房價而言，上海一直是全國最堅挺的城市，很多項目有稀缺性，尤其是高價房，吸引全國資金。

不過，他也指出，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在11月新建商品住宅成交面積前十榜單中，單價超10萬/平米的樓盤只有2個，比上月減少1個，豪宅成交勢頭有所減緩。

“最近2個月高價房入市回歸正常節(jié)奏，房價漲幅越來越小，隨著結構性差異減小，新房價格運行趨勢和實際體感契合度越來越高。”盧文曦稱。

二手房環(huán)比下降0.8%，專家稱部分改善型房源有補跌苗頭

數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴大0.2個百分點；二線城市環(huán)比下降0.6%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.1個百分點。

同比來看，一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.8%，降幅比上月擴大1.4個百分點；二、三線城市同比分別下降5.6%和5.8%，降幅分別擴大0.4個和0.1個百分點。

圖片來源：國家統(tǒng)計局

對此，嚴躍進指出，從上述數(shù)據(jù)可以看出，二手房依然在深度調(diào)整。不過，從各地市場反饋情況來看，年底二手房置業(yè)的節(jié)奏加快了，這也說明當前“以價換量”的市場效果還不錯，也將有助于促進購房市場活躍度的進一步提高。

此外，張波指出，二手房“以價換量”有擴大化的趨勢。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，百城二手房掛牌均價同比跌 8.59%，仍處于下行區(qū)間，而二手房掛牌量增至 267.8 萬套，同比增加7.8%，其中新一線城市掛牌量增幅達最高，達到了 10.13%。

就從城市層面而言，11月份，70個大中城市中，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0。其中，上海二手住宅價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1個百分點。這是上海二手住宅價格自今年5月份起環(huán)比連續(xù)7個月出現(xiàn)下降。

另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份，上海二手住宅成交2.05萬套，環(huán)比增加22.45%。是今年以來交易量第三高點，僅次于3月、4月“小陽春”行情。

盧文曦指出表示，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，工作日的網(wǎng)簽量基本在500套以上，到雙休日至少有1天網(wǎng)簽過千套，這是市場活躍的指標之一。從市場交易熱點來看，二手住宅依舊以低總價產(chǎn)品為絕對主力，并且這一特征在11月得到非常充分表現(xiàn)：300萬以內(nèi)的房源占比大約70%創(chuàng)今年新高，通常這一比例在60-64%波動。

此外，他還指出，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，144平方米以上的大戶型環(huán)比跌幅高于小戶型，說明改善型房源（尤其是一些房齡相對較小的房源）前期價格相對抗跌，但是近期有補跌的苗頭。

圖片來源：國家統(tǒng)計局