福州省政府邊上，2021年次新拆遷房，以35843元的單價成交

我從事房地行業已經有14個年頭了，前十年都在二手房領域，近幾年開始走進新房當中。原來以為，二手房的優勢很明顯，碰到每一個買房的人，只會推薦他們買二手，甚至在許多項目爛尾，開發商暴雷階段，慶幸自己沒讓客戶買新房。

二手房優勢，主要體現在直觀的維度上，可以看到現成的房子，周邊現有的配套，以及物業對小區的管理情況，地段也比外圍的房子更好。

然而，這幾年開始做新房以后，我發現自己只不過是一只井底之蛙，眼界停留在過去式，跟不上時代的浪潮。

房子會隨著人們對生活的需要而發生轉變，一手房就是風向標，似乎一手房比我們更懂得客戶的需要，知道現在的人，不喜歡出門，需要好的綠化景觀，貼心的物業管理，各種休閑會所等。物業甚至會服務到你都不需要出門丟垃圾，生活垃圾只要放在家門口就好了。

我也想知道，你們喜歡買一手房，還是二手房？

除了新房是這樣，拆遷安置房也是如此，過去提起安置房，觀念當中都認為是亂糟糟，臟兮兮的樣子，一副臟亂差的景象浮現在腦海之中。

然而，在這時候，哪怕是拆遷安置房，也會有很好的生活環境，配套也是十分的成熟。看到福州鼓樓區，華屏苑的二手房成交，顛覆了我對現有安置房的認識。

用一套剛剛成交的房源，給大家做個成交分析。

成交小區：華屏苑；

成交時間：2025年11月；

成交數據：產權60平米，2房1廳，中樓層，朝南向，毛坯房，215萬，成交單價35834元/平米。

房源成交分析：

1、這套已成交的房源，掛牌126天時間，業主在這期間，價格調整5次，成交前掛牌256萬，買家談41萬后達成交易，議價幅度達到20%，帶看客戶只有3組，轉化率和成交周期較高。當然，也能看出業主賣房的誠意度高，會在短時間內做出這么大的價格調整。

2、華屏苑，位于鼓樓區真正的中心地段，周邊全是省廳級的大單位，當初它被拆遷之前，是省農業廳的單位宿舍，原本就是很不錯的單位房，且劃片錢塘小學和屏東中學，拆遷時沒有一個業主將房子出售，也就能夠看出華屏苑的小區質量和環境。

3、目前，華屏苑的掛牌房源量8套，業主掛牌均價44363元/平米，面積從45-135平米之間不等，出售的房源大多數是105平米的戶型，單價相對較高，貝殼網顯示出，2024年成交一套45平米小戶型，單價44327元；今年成交一套，就是這套房源，單價35384元。

現有掛牌房源，多數業主掛牌仍保持在4萬以上的單價，可能是他們對房子比較有信心，也可能是他們還沒認識到當下的市場行情，所以價格普遍都比較高，哪怕沒成交，也不著急出手。

4、華屏苑是2021年的次新房，談不上小區的配套有多好，但在周邊，算是絕無僅有的存在。首先是劃片錢塘小的所有小區當中，沒有這么新的房子；其次是，作為電梯小高層，地段和環境沒有小區可以對比；最后是人文素養高。

因此，哪怕現在的單價35000元/平米，仍然會有一定的群體接受它，特別是在周邊上班的公務員。

購房建議：

核心原因：鼓樓區+次新房+頂級學區組合拳

1. “省府圈”黃金地段
   小區位于華林路省委/省政府旁，屬福州真正的核心政務區，地段稀缺性拉滿。周邊配套成熟到“下樓即生活圈”，這種位置新房幾乎絕跡， 類比北京西城、上海徐匯的“老錢區”，房價天然抗跌。
2. 次新小區+低密住感
   2021年交付的電梯房，在鼓樓老城區里算“年輕人”。總共只有4棟小高層（261戶），容積率僅0.85，住慣了老破大的本地改善族會搶這種稀缺品。

1. 錢塘小+屏東中雙學區加持
   劃片福州公立小學TOP3的錢塘小，初中對口優質的屏東中學。60㎡小戶型成了“學區上車盤”，家長愿意為總價可控的學位房買單， 對比周邊1995年老破小學區房（如華林路舊改房）單價也要4萬+，次新房定價自然水漲船高。

如果換做是你們有這種條件，想必大家也會以這個單價去選擇，畢竟在鼓樓區，現在所有的新樓盤，要么劃片學校一般，要么都是大戶型，很少有這種小戶型的房子存在。

所以，它的成交，屬于合理的范疇之內。

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