11月房價(jià)：跌勢(shì)略緩，以及難得的晨光微熹

文 | 樓股巷

今日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2025年11月70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市為8個(gè)，實(shí)現(xiàn)環(huán)比“二連漲”，此外有3個(gè)城市持平；70個(gè)城市二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下跌，無一城市上漲，連續(xù)三個(gè)月“0封”。

2024.10-2025.11 70城新建商品住宅銷售價(jià)格漲跌城市數(shù)量 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

2024.10-2025.11 70城二手住宅銷售價(jià)格漲跌城市數(shù)量 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

同期房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅創(chuàng)新低，房屋新開工面積降幅破20%，新建商品房銷售面積及銷售額各項(xiàng)指標(biāo)下跌斜率仍在加大。1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.9%再創(chuàng)新低；1-11月房屋新開工面積53457萬㎡，降幅擴(kuò)大至20.5%；1-11月新建商品房銷售面積78702萬㎡降幅擴(kuò)大至7.8%，銷售額75130億元降幅擴(kuò)大至11.1%。銷售額同比跌幅與銷售面積的同比跌幅“剪刀差”擴(kuò)大至3.3%。

11月末，商品房待售面積75606萬平方米，去化周期已達(dá)10.5個(gè)月，而去年同期在9月底中央出臺(tái)的一系列“組合拳”重磅政策刺激提振下，一度降到9.4個(gè)月。

2024.1-2025.11 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（%）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

2024.1-2025.11 全國新建商品房銷售面積及銷售額增速（%）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

一線城市：新房二手房房價(jià)進(jìn)一步承壓下行，但難得的積極信號(hào)是二手房成交量上升表明“抄底”購房者在增加

總體而言，新房成交縮量（僅為去年10-12月單月高峰的30-50%）、跌幅加大（11月環(huán)比下跌0.4%創(chuàng)此輪最大跌幅），而“年底業(yè)績沖刺+財(cái)報(bào)”雙重debuff將使12月新房價(jià)格再次承壓；商品房庫存絕對(duì)值對(duì)比2024年10月均有6-10%左右的下降，但去化周期則反向上升8-30%不等；二手房價(jià)格持續(xù)下行之下，“抄底”人群增加

丨新房市場

1、上海：縮量微漲0.1%（本輪首次出現(xiàn)），已現(xiàn)疲態(tài)

上海新房市場作為全國最重要的風(fēng)向標(biāo)（沒有之一），11月的數(shù)據(jù)顯得十分微妙——一方面，上海的新建商品住宅成交均價(jià)迎來了連續(xù)第42個(gè)月的環(huán)比上漲，但另一方面，這個(gè)數(shù)據(jù)僅有0.1%，是自去年10月以來的首次，也是漲幅最低的一個(gè)月。同時(shí)，本月雖延續(xù)上月成交結(jié)構(gòu)，成交總金額TOP10中仍有9個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)高于10萬元/㎡，但TOP10成交金額跌破百億大關(guān)（92億元），而10月為150億元。此外，11月新建商品住宅銷售套數(shù)再次縮量僅2600+套，環(huán)比降幅12.3%，成交套數(shù)已經(jīng)逼近2025年春節(jié)2月份的2200套，僅為近一年平均月成交量的68%，整體成交數(shù)據(jù)看像極了強(qiáng)弩之末，下跌壓力近在眼前。

2、北京：量價(jià)雙雙大跌，開啟新一輪“加速”尋底模式

壞消息一是北京新建商品住宅11月成交均價(jià)環(huán)比下跌高達(dá)0.5%，為去年10月以來的第二大跌幅；壞消息二是北京新建商品住宅11月成交套數(shù)僅2100+套，幾乎與2025年春節(jié)2月份持平，環(huán)比大跌32%為本月一線城市跌幅最大。“縮量大跌”的數(shù)據(jù)說明市場的弱勢(shì)與購房者的謹(jǐn)慎悲觀，而隨著2025年年度最后一個(gè)月業(yè)績沖刺與資金壓力的雙重debuff作用下，預(yù)計(jì)12月北京新房房價(jià)仍將有不小的降幅。單項(xiàng)目看，即將入市的位于北京CBD超核心地段絕版豪宅項(xiàng)目“首創(chuàng)天禧-5號(hào)樓”，傳項(xiàng)目售價(jià)超20萬元/㎡，或?qū)⒗路砍山痪鶅r(jià)，但其早期的天禧、禧瑞都二手房掛牌價(jià)僅10萬元/㎡，且在整體市場羸弱之下，實(shí)際售價(jià)能否真如網(wǎng)傳的20萬元/㎡將存在較大疑問。

3、廣州、深圳：

11月廣州新房成交均價(jià)環(huán)比下跌0.5%、成交套數(shù)5500+套環(huán)比微降3.6%，深圳新房成交均價(jià)環(huán)比下跌0.9%、成交套數(shù)近2600套環(huán)比基本持平。“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)。

表：2024.10-2025.11 一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

表：2024.10-2025.11 一線城市新建商品住宅月度銷售套數(shù) 資料來源：CRIC，樓股巷分析

4、商品住宅庫存及去化周期：

對(duì)比2024年10月，四個(gè)一線城市的庫存均有不同程度的下降，深圳降幅最大為9.9%，其次為廣州7.2%，上海6.2%，北京降幅最小為5.7%。

但去化周期上，對(duì)比2024年10月，四個(gè)城市均有上升，其中上海雖然目前絕對(duì)值最低為18.7個(gè)月但升幅最大為29.9%，其次為深圳升幅26.6%，北京為19%，廣州升幅最小為8.2%。

上海已連漲6個(gè)月，北京在上月短暫下降后本月重返升勢(shì)；廣州、深圳則均實(shí)現(xiàn)二連降。如果廣州深圳能保持一定的成交量活躍度，且?guī)齑嫒セ芷谀芙抵?8個(gè)月甚至12個(gè)月以內(nèi)，則有望率先走出筑底企穩(wěn)行情。就目前來看，北京壓力最大。

表：2024.10-2025.11 一線城市商品住宅去化周期（按近三個(gè)月銷售均值） 資料來源：CRIC，樓股巷分析

丨二手房市場

11月一線城市二手住宅以環(huán)比0.9%的跌幅實(shí)現(xiàn)“八連跌”，北京再次以環(huán)比1.3%的跌幅領(lǐng)跌一線城市，且也是除揚(yáng)州（環(huán)比下跌1.4%）以外跌幅最大的城市，而近段時(shí)間也有越來越多的博主播主分享北京一些明星樓盤在加速下跌；其次為廣州環(huán)比下跌1.2%，深圳環(huán)比下跌1.0%，上海環(huán)比跌幅最小為0.8%。但好消息是，四個(gè)城市11月成交量環(huán)比均有不同程度放大，其中上海上漲22.5%，北京為19.5%，廣州11.9%，深圳漲幅最小為4.5%。上海11月二手住宅成交量已經(jīng)超過近一年平均水平，其他三個(gè)城市也均達(dá)到90%以上。作為更真實(shí)反映市場冷熱的二手房，其成交量的提升說明部分購房者已經(jīng)逐漸開始認(rèn)為當(dāng)前的房價(jià)已經(jīng)接近市場底部，并進(jìn)行“抄底”，而在政策真空期的當(dāng)前，此數(shù)據(jù)尤為寶貴，也能更真實(shí)的反映購房者的心理，隨著年底將至，預(yù)計(jì)政策真空期將持續(xù)，因此至明年一季度的未來4個(gè)月是非常重要的觀察期，如果二手房成交量能維持甚至溫和提升，則將會(huì)成為樓市迎來真正“市場底”的重要信號(hào)。

表：2024.10-2025.10 一線城市二手商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

2024.10-2025.10 一線城市二手商品住宅月度銷售套數(shù) 資料來源：CRIC，樓股巷分析

二三線城市新房環(huán)比跌幅均收窄0.1%，其中二線城市環(huán)比上漲城市微增至5個(gè)；二手房跌幅環(huán)比均持平

丨二線城市：31城新房價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，合肥等5城上漲；二手房連續(xù)三個(gè)月全線下跌；西部、北方城市跌幅居前

11月，31個(gè)主要二線城市新房價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，環(huán)比跌幅收窄0.1%，上漲城市微增至5個(gè)——合肥以0.3%漲幅實(shí)現(xiàn)四連漲，南京以0.2%環(huán)比漲幅結(jié)束7連跌，貴陽環(huán)比上漲0.2%結(jié)束8連跌，重慶環(huán)比上漲0.1%結(jié)束6連跌，沈陽環(huán)比上漲0.1%實(shí)現(xiàn)二連漲；此外大連、銀川環(huán)比持平；而部分前期強(qiáng)勢(shì)城市仍在補(bǔ)跌——成都連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌，11月跌幅0.7%；廈門環(huán)比下跌0.3%實(shí)現(xiàn)6連跌；長沙環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.8%達(dá)5連跌；此前表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的南寧環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.7%開啟補(bǔ)跌模式。此外南昌、鄭州、海口年內(nèi)累計(jì)跌幅超4%，而昆明、西安累計(jì)跌幅更高達(dá)5%以上，中西部尤其旅游城市在消費(fèi)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)下房價(jià)下跌壓力尤為嚴(yán)重。

二手房延續(xù)全線下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅0.6%與上月持平，本月南京、廈門、武漢、海口、西安、銀川等6城市環(huán)比跌幅超過1.0%，比上月增加2個(gè)，其中西部的重要城市西安已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比跌幅超過1.0%，2025年累計(jì)跌幅達(dá)7.9%，在二線城市中僅次于鄭州（年內(nèi)累計(jì)跌幅8.2%），而西安的新房價(jià)格年內(nèi)累計(jì)跌幅更是以5.2%位居二線城市第一；廈門已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比跌幅超過1.0%；南京連續(xù)3個(gè)月跌幅擴(kuò)大且自2024年10月以來首次環(huán)比跌幅達(dá)到1.0%；海口、銀川同樣首次環(huán)比跌幅達(dá)到1.0%。雖然整體環(huán)比跌幅持平，但從各城市數(shù)據(jù)看，形勢(shì)則變得更加嚴(yán)峻。

丨三線城市：新房環(huán)比跌幅微收窄至0.4%，二手房環(huán)比跌幅持平為0.7%

新房中，僅襄陽（環(huán)比上漲0.3%）、揚(yáng)州（環(huán)比上漲0.1%）2城上漲，安慶環(huán)比持平，其余城市下跌；二手房全部下跌，其中徐州、揚(yáng)州、三亞環(huán)比跌幅達(dá)1.0%以上。

以無錫為例，新房成交均價(jià)已連續(xù)10個(gè)月下跌，且首次環(huán)比跌幅達(dá)1.0%，二手房年內(nèi)跌幅也已達(dá)4.7%，據(jù)筆者與當(dāng)?shù)厝私涣鳎衲晏x頭渚風(fēng)景區(qū)、靈山勝境等知名景區(qū)游客明顯減少，而年內(nèi)無錫GDP增速也從一季度的5.7%逐季下降至前三季度累計(jì)的5.0%。

2024.10-2025.11 70城新建商品住宅銷售價(jià)格上漲數(shù)量 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

2024.10-2025.10 70城二手商品住宅銷售價(jià)格上漲數(shù)量 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，樓股巷分析

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不再提“止跌”的兩層含義

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月10日至11日在北京舉行。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，而去年定調(diào)為“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“止跌”的剔除有兩層含義，一方面意味著上層對(duì)于整體房地產(chǎn)的判斷已經(jīng)位于或接近底部區(qū)間，未來對(duì)于房地產(chǎn)的政策將從“托舉向上”向“維持平穩(wěn)”轉(zhuǎn)變；另一方面意味著從中國經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的階段成果看，當(dāng)前已達(dá)到上層預(yù)期區(qū)間，新動(dòng)能對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)持續(xù)增加，以房地產(chǎn)為代表的舊動(dòng)能占比持續(xù)下降，其去泡沫化對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響已經(jīng)在可控、可接受程度內(nèi)。房地產(chǎn)的標(biāo)簽將從“投資”徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊裆保虼宋磥矸康禺a(chǎn)將不會(huì)出現(xiàn)“大水漫灌”的投資刺激政策，更將會(huì)聚焦民生，重點(diǎn)通過“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”等“保障基本居住”與“城市更新”、“優(yōu)供給”、推動(dòng)“好房子”建設(shè)等“提升生活質(zhì)量”此兩方面實(shí)現(xiàn)真正的居住屬性轉(zhuǎn)變。

12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)表述是高層對(duì)于行業(yè)態(tài)度最重要的信號(hào)釋放，雖然從整體數(shù)據(jù)看，全維度的筑底尚需時(shí)間，但從宏觀層面來看，其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響正越來越小，而GDP增速“保5”的含金量也越來越高。

憑借地產(chǎn)炒房暴富的時(shí)代一去不返，未來將逐漸實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值回歸與居住屬性的回歸，有以新質(zhì)生產(chǎn)力為代表的更堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)支撐的一二線核心城市在價(jià)值回歸后將在新經(jīng)濟(jì)增長與需求支撐之下溫和上漲，而大多數(shù)城市的房價(jià)將更傾向于居住屬性的回歸與CPI同頻，部分產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較弱、人口持續(xù)流出的城市將越來越空心化。