警惕！上海二手房七連跌，只是樓市大分化的開始

上海樓市分化持續，新房價格連漲42個月，二手房環比“七連跌”！

據國家統計局今日公布的2025年11月份70個大中城市房價數據顯示，上海房地產市場呈現分化態勢。當月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，同比上漲5.1%，價格已連續42個月保持環比上漲。同期，上海二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅較上月略有收窄，但已連續7個月環比下跌。

市場分析認為，新房市場的價格支撐主要來源于改善型需求及核心板塊的穩定性。專家指出，當前市場格局呈現“二手剛需價跌量穩，新房核心改善支撐力強”的特點。二手房市場則因掛牌量增長，“以價換量”現象擴大，價格仍處于下行區間。數據顯示，11月上海二手住宅成交量環比增長逾兩成，但交易主力為300萬元以內的低總價房源。

專家表示，近期政策層面聚焦激活交易流通與優化供給，全國新房待售面積增速已降至近年低點，供給端收緊信號明確。市場預計，核心城市因需求韌性，未來房價跌幅可能收窄，但整體市場仍處于筑底階段。

實際上，我們眼前看似同一個房地產市場，實際上已經分化成了兩個運行邏輯截然不同的領域。一邊是受到精密調控與管理的“新房市場”，另一邊則是更能反映真實呼吸與脈搏的“二手房市場”。

這種表面上呈現出的價格背離，其根源恰恰統一于當前發展階段對房地產行業的整體管控思路與深預期管理之中。

1.新房和二手房，誰是剛需？

從源頭的土地供應開始，政府通過控制每年出讓土地的數量、節奏和區域，從根本上影響著未來可售房屋的“總水庫”容量。在房屋建設完成即將上市銷售的關鍵環節，預售價格的審批制度，則直接為每一張“預售許可證”標定了價格上限，這實質上是一種隱性的定價權。

此外，推盤節奏也被有效管理，優質地段、備受關注的樓盤往往被有序地、少量地釋放到市場，持續維持著市場的關注度和熱度。

這套“控量保價”的組合拳，看著目標是維持市場穩定、防止大起大落，但其深層次支撐的，是整個城市發展所依賴的土地財政基本盤，以及房地產開發企業緊繃的資金鏈。

它確保了新房這個“一級市場”的穩定運轉和價格信號，為整個鏈條的參與者——從地方政府到銀行，再到開發商——提供了關鍵的信心與流動性支撐。

但在二手房市場門前就無能為力了。

二手房市場是由數百萬個分散的業主個體決策匯聚而成的，它的交易是無數個家庭基于自身資金狀況、未來收入預期、置換需求乃至市場情緒而做出的獨立判斷。

在這里面沒有統一的預售審批，沒有計劃性的推盤節奏，價格的形成源于無數筆真實、瑣碎、有時甚至帶點沖動的買賣談判。

因此，二手房市場的價格波動，更能體現出城市房地產資產所面臨的真實供需關系和價值評估。它直接承受著宏觀經濟冷暖、居民收入信心、人口流動趨勢以及信貸政策松緊的每一絲變化。

當前上海二手房價格的連續下跌，便是這種真實購買力與市場預期正在經歷“價值重估”的直接證明。

在特定轉型期，新房與二手房市場的背離，是整個市場的結構性體現，它反映了一種有意識的管理策略，如通過穩住可控的“新房”這一端，來為不可控的“二手房”市場提供緩沖與錨定，試圖引導整個市場的預期軟著陸。

基于這一點，我們就能明白，兩個市場的數據看似矛盾，實則共同講述著同一個關于控制、調整與回歸的事情。

新房市場的“穩”是一種主動管理的“穩”，而二手房市場的“跌”則是真實供需關系下的“尋底”。

二者之間的張力與互動，恰恰構成了觀察中國核心城市房地產未來走向的窗口。

2.“打新”套利鏈條扭曲了

在上海的核心區域，有一個被廣泛認知的現象，新上市樓盤的政府核準售價，往往顯著低于周邊同品質二手房的市場掛牌價。這種“價格倒掛”并非市場自然形成的結果，而是限價政策下的特殊產物。

它創造了一個看似無風險的套利空間——購買新房，在入手的那一刻就擁有了可觀的賬面浮盈。

于是，“打新”不再是單純的購房行為，而是變成了資金密集型的“抽簽”游戲。購房者的核心驅動力從居住需求，急遽轉變為對短期資本利得的追逐。

大量資金涌入新房搖號市場，中簽率屢創新低，熱門樓盤甚至需要積攢多年的社保年限才有入圍資格。這場游戲的本質，是政策紅利在特定時點、特定樓盤上的集中釋放，其成交價格根本無法反映真實的居住需求和購買力水平，而更像一種受管控的“金融產品發行價”。

這種扭曲的套利機制產生了雙重沖擊。

首先，它徹底虛化了新房市場的價格信號。新房看似火爆的銷售數據和“穩中有升”的官方統計均價，在很大程度上被金融套利需求所支撐，掩蓋了底層真實居住需求的強弱變化。

其次，它無情地擠壓了二手房市場的流動性。對于理性的購房者而言，當存在一個明顯有價格優勢且代表未來潮流的新房市場時，轉向二手房市場的動力就會大幅削弱。

除非二手房東愿意提供足夠大的折扣，以抵消“打新”所能帶來的潛在收益，否則交易便難以達成。

這正是當前二手房市場持續承壓、必須以價換量的關鍵原因之一。

而且，類似的“打新”游戲與上海房地產日益凸顯的“類金融產品”屬性被深度融合了，并催生了市場的尖銳分化。高凈值人群將核心區域的優質新房，尤其是大戶型改善型產品，視為稀缺的優質資產進行配置。

全國性的資金在此匯聚，它們的考量維度是資本的保值增值、資產的長期潛力以及身份的象征意義，而非簡單的居住成本。

數據顯示，144平方米以上大戶型新房價格漲幅遠超剛需戶型，這印證了新房市場內部已裂變為兩個幾乎獨立的賽道。

一個是由資產配置需求驅動的高端改善市場，有龐大的體外資金支撐，對短期經濟波動的敏感性較低，抗跌性強，其價格走勢更多取決于稀缺性和長期信心。另一個則是由真實居住需求驅動的普通住宅市場，與本地居民的實際收入、就業前景、信貸成本緊密捆綁，更為脆弱和敏感。

當“打新”熱潮主要集中在前者時，它就進一步拉高了新房市場的整體均價，并營造出一種局部的繁榮假象；而后者，無論是新房中的非熱門樓盤，還是整個二手房市場，則不得不直面購買力透支和預期轉弱的現實壓力。

“政策套利”與“資產金融化”，也是上海樓市發生兩面性變化的因緣所在。

房地產市場的統一性已經消失了，取而代之的是基于財富等級和購房動機的階層化分割。所以，我們看到的平均數會失真，我們也會看到一個城市會傳遞出截然相反的信號。

而這，也不僅是上海一地的故事，還是中國房地產在轉型深水區中，其復雜性與矛盾性的一個高度濃縮的樣本。

3.背離將如何收斂？

中央提出的“控增量、去庫存、優供給”在上海的實踐，就是要透過政策實現平衡。

平衡的核心在于，通過行政力量與市場力量的協同與分野，試圖實現多重目標。

既要穩定全局金融與財政基本面，又要允許局部價格調整以釋放風險、引導預期。

具體而言，管理層通過控制土地供應、審批預售價格和調節高端樓盤入市節奏，有力地維持了新房市場的溫度與價格標桿。這一做法直接支撐著地方土地財政的收入預期，保障了房地產開發企業的關鍵現金流，并維護了銀行體系中最重要的抵押品資產價值。

同時，對于由千萬個家庭自主定價的二手房市場，則允許其在供需關系主導下進行價格調整。這種調整客觀上起到了擠出前期投機泡沫、釋放估值風險的作用，并為整體市場實現“軟著陸”創造了緩沖區。

但任何平衡術都伴隨著隱形成本，且其可持續性面臨嚴峻考驗。

首要的風險在于流動性枯竭的傳導。

二手房市場交易活躍度持續下降，意味著大量存量房產的變現能力正在減弱，若越來越多的業主發現自己的資產難以按預期價格出售，那這種“流動性凍結”的悲觀預期會逐步蔓延。

它不僅會抑制改善型需求者“賣舊買新”的能力，從而最終拖累新房市場的真實需求，更可能引發對資產價格體系的全面信心動搖。

其次，普遍的財富縮水效應開始顯現，對于大多數中產家庭而言，其核心財富體現在自住或持有的二手房價值上。這部分資產的市場價格持續下滑，將直接導致家庭資產負債表收縮，進而抑制其在其他領域的消費與再投資意愿，對整體經濟活力產生深遠影響。再者，市場最基礎的價格發現功能正趨于混亂。

新房與二手房市場長期、顯著的背離，使得任何一個價格都無法單獨作為判斷市場真實狀況的可靠依據，這增加了所有參與者——包括買家、賣家、開發商乃至政策制定者——的決策難度與風險。

而這些不斷累積的成本意味著，當前“新房穩、二手跌”的背離狀態難以永久維持。

市場內在的調節力量與外部經濟環境的變化，終將迫使這種扭曲走向某種形式的“收斂”。政策平衡術所延遲或轉移的矛盾，最終需要找到一個釋放的出口。

第一種可能是新房價格出現補跌。

當二手房價格調整到足夠深度，使得“價格倒掛”的套利空間消失甚至逆轉時，“新房必然保值”的信仰便會崩塌。屆時，支撐新房價格的結構性因素，如高端項目的限量供應，可能難以抵御整體市場估值體系下移的引力。

第二種，或許是二手房市場率先止跌回升。這需要宏觀經濟出現強勁且可持續的復蘇，居民收入預期得到根本性改善，從而重新提振對存量資產的購買力和信心。但從當前內外部經濟環境看，實現這一路徑的挑戰巨大。

因此，最有可能出現的第三種情形，是新房與二手房市場長期處于分化狀態，并逐漸固化為兩個遵循不同邏輯的平行體系。

新房市場，尤其是核心地段的高品質住宅，可能日益呈現出“奢侈品市場”的特征，供應高度管控、價格受到支撐、交易低頻且客群高度特定，其定價更多反映高凈值人群的資產配置邏輯而非居住成本。

而二手房市場則將徹底回歸“大眾消費市場”屬性，交易高度市場化、價格由最廣泛的真實居住需求決定、流動性強弱成為關鍵，呈現明顯的“以價換量”特征。

這兩種體系將長期并存，各自服務于不同的社會群體和財務目標。這意味著，未來談論“上海房價”將不再具有單一指征意義，關鍵必須明確——你指的是哪一個市場，服務于哪一種需求。

這種分化與固化本身，就是市場在政策與基本面雙重作用下，經歷劇烈調整后所形成的一種新均衡。

4.放棄幻想，重估邏輯

面對上海房地產市場呈現出的復雜圖景，任何購房決策都必須建立在摒棄舊有思維、深刻理解新規則的基礎之上。這不僅僅是選擇買哪里、何時買的問題，更是一場對自身需求、財務能力和市場未來認知的全面重估。

對于純粹以資產增值為目的的投資者而言，首要任務是徹底放棄房地產市場“只漲不跌”的慣性思維。那個依靠杠桿和普漲趨勢就能輕松獲取高額回報的時代已經終結。房地產作為一種資產，其投資屬性依然存在，但它已成為一種具有復雜風險收益特征的專業領域。

投資者需要像審視股票或債券一樣，審視具體樓盤的地段稀缺性、產品力、租賃回報潛力以及長期的人口與經濟基本面支撐，并必須接受價格波動乃至階段性虧損的可能性。試圖通過短期套利“打新”的模式，其政策窗口與市場機會正在收窄，且伴隨著極高的資金成本和機會成本。

對于尋求改善居住條件的家庭，他們正置身于一個典型的決策困境。

一邊是看似具有價格倒掛優勢、但中簽難度極高且往往透支未來地段紅利的新房市場；另一邊是價格持續調整、但可即時選擇且能真實感受社區環境的二手房市場。

這個選擇沒有標準答案，核心在于厘清自身首要目標，是優先追求短期內賬面上的資產增值預期，還是優先滿足確定的居住品質與生活便利？

前者是一場與政策和運氣對賭的冒險，后者則需要有足夠的財務底氣來承受買入后資產可能繼續縮水的心理壓力。改善型買家需要更精細地計算家庭長期現金流，將購房更多地視為一項重大的消費與長期負債決策，而非一項必勝的投資。

對于首次置業的剛需購房者，當前市場環境或許提供了更務實的切入機會。價格深度調整后的二手房市場，其性價比正在凸顯，選擇面也更廣。

其所購入的房產，在可預見的短期內很可能不再是一個快速升值的資產，而首先是一個需要持續支付成本的“家”。也就是說，購買決策應極度側重于居住屬性本身——通勤距離、社區配套、房屋品質，并確保即使房價橫盤或陰跌，家庭的月供支出也在安全范圍之內。

接受資產短期不增值甚至小幅縮水的現實，是做出理性購買決定的重要心理前提。

上海樓市作為中國最具指標意義的城市市場，其新房與二手房的長期背離、不同產品線的價格分化，清晰地預示了全國房地產市場未來的發展路徑，一個“同漲同跌”的時代已經落幕，一個“結構性分化”的時代正在全面展開。

這種分化將沿著城市能級、板塊價值、產品類型和產權性質（新房/二手）等多重維度深化。

過去那種將房地產視為無需甄別即可實現財富保值增值的“普惠式工具”的認知，必須被徹底更新。

在未來，房地產將更像一個專業化的領域，其中既有類似于奢侈品的頂級資產，也有滿足基本居住需求的大眾消費品，更有大量介于其間的、表現各異的品種。

它們的價格驅動邏輯、流動性風險和長期回報將天差地別。

理解這種本質性的范式轉變，并據此調整家庭的資產配置策略與財富預期，是每一個家庭在未來十年必須完成的必修課。

當非理性的潮水退去，所有資產的價值都將回歸其最堅實的根基——真實的居住需求、稀缺的資源稟賦和可持續的創造能力。

本文作者 | 七七愛吹牛

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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