房地產(chǎn)集體卷豪宅“回血”，但富人也不夠用了

最近兩年，全國樓市進(jìn)入一段相對靜默的時(shí)期。

與之形成對比，幾乎每一個(gè)豪宅項(xiàng)目都“戰(zhàn)績可查”，被冠以“傳奇”“珍品”“收藏”等修辭的千萬級樓盤頻出紅底捷報(bào)。數(shù)棟幾千萬的房子需要搖號搶購、一天售罄，還在不斷漲價(jià)，豪宅似乎走出了獨(dú)立行情，重現(xiàn)了房地產(chǎn)盛況。

2025年上半年，20個(gè)核心城市1000萬元以上的一手豪宅成交同比增長21%，與此形成對比的是，同期普通新房的成交量僅微增5%。

絕大部分的增長來自上海，去年起，樓市政策的放寬、優(yōu)質(zhì)地塊的釋放，吸引全國各地的富豪們來上海買房，房地產(chǎn)商們也重現(xiàn)上海灘“斗法”。今年上半年售出的5000萬元以上一手豪宅，八成在上海。上億元一手豪宅全國售出19套，上海就占了15套。

通常而言，一套幾千萬元的房子，除了是住所，也承載著富豪們資產(chǎn)配置的需求，但房地產(chǎn)調(diào)整期里，豪宅市場也在變。當(dāng)金錢回報(bào)不再確定，有人已經(jīng)把豪宅當(dāng)作消費(fèi)品了，回歸居住屬性；積累了財(cái)富的中產(chǎn)也在朝核心板塊置換，卻發(fā)現(xiàn)豪宅也未必“抗跌”；還有些人寧愿租大平層持幣觀望，化身“等等黨”。

總之，隨著地產(chǎn)商集體卷豪宅，有錢人也不夠用了。

文 |謝韞力

張輕松

運(yùn)營 |芋頭

黃浦江邊，豪宅派對

最近兩年，乘坐輪渡穿過外灘，只要視線抵達(dá)林立的高樓，就會發(fā)現(xiàn)旁邊有幾座醒目的橘色塔吊。

從外灘漫步3公里到新天地，白天這里是上海最熱鬧的地方，潮人聚集、豪車轟鳴，晚上9點(diǎn)后，頻繁駛?cè)氲膮s是電瓶車、小貨車。工人們循著夜色陸續(xù)進(jìn)入各個(gè)塔吊下的工地，工地的圍擋并非常見的藍(lán)色鐵皮，更像宣傳海報(bào)，光滑、挺括，它們展示著正在修建的各個(gè)豪宅項(xiàng)目。這些住宅多數(shù)尚未完工，就以期房的形式推向市場。

徐瑞揚(yáng)做了5年豪宅中介，去年起，他蹲守的多個(gè)豪宅盤認(rèn)購現(xiàn)場幾乎都是擁擠的。一個(gè)標(biāo)志性的樓盤是去年9月，號稱“全上海的有錢人都想買”的翠湖華庭六期開盤，108套均價(jià)1.1億元的豪宅日光，就這一個(gè)樓盤貢獻(xiàn)了瑞安房地產(chǎn)去年住宅銷售額的約82%。有錢人太多，房源不夠，銷售還得安慰客戶，翠湖還有第七期、再等等。

提起上海豪宅，徐瑞揚(yáng)說，陸家嘴網(wǎng)紅盤湯臣一品名氣最大，但在不少老上海人印象中，浦東過去是船廠和工人的聚居地，地段價(jià)值有限。相比之下，老城區(qū)黃浦的豪宅被更多人提及，這里形成兩個(gè)較為成熟的豪宅圈，一個(gè)是翠湖天地為代表的新天地-豫園板塊，屬于新舊上海人共同認(rèn)可的市中心，號稱“世界的上海，宇宙的新天地”。另一個(gè)是董家渡板塊，位于黃浦江邊，主打江景房。

過去，這些地段房子供應(yīng)有限，豪宅交易主要以二手為主，現(xiàn)在是新房了，“黃浦區(qū)的新豪宅幾乎是‘成片式’地冒出來”。

▲ 新豪宅樓盤中的中海順昌玖里外視野。圖 / 講述者提供

從外灘到新天地一轉(zhuǎn)，能逛到上海壹號院、金陵華庭、中海順昌玖里、外灘壹號院、高福云境、露香園.天譽(yù)等數(shù)個(gè)新豪宅盤，均主推200平方米以上的戶型，總價(jià)5000萬級別的大平層，還有數(shù)座以億元為單位的風(fēng)貌別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅，無論哪種戶型、設(shè)計(jì)、價(jià)格，每套房幾乎都有主人了。傳聞胡歌、潘瑋柏、張雨綺、黃明昊都來認(rèn)籌過，秦昊被拍到去工地看房。

中海順昌玖里一套5000多萬元的房子，去年，周景和只看了三次就定下，第一次預(yù)看房、第二次參加開盤、第三次就交了389萬元的認(rèn)籌資金。

周景和在樓市里觀望了數(shù)年，據(jù)他了解，對標(biāo)全世界看，當(dāng)下上海的房價(jià)都不算低，“5000萬元的價(jià)格，可以買到紐約中央公園旁邊的超高層了。”貴是貴，下起手他絲毫不猶豫，“當(dāng)時(shí)上海核心地段每個(gè)樓盤都觸發(fā)了積分”，這意味著有數(shù)倍的人和他搶房子。

2021年初，為防止投資客“打新”，上海針對新房市場，嚴(yán)格實(shí)施了購房積分搖號制，優(yōu)先供給社保繳納年限長、有上海戶籍或者無房有家庭的購買者。據(jù)房管局的要求，新盤認(rèn)購組數(shù)與可售房源套數(shù)比超過1.3∶1（21年8月調(diào)整為2.5:1），就會觸發(fā)積分，首先會篩掉一批積分少的人，再讓剩下的人搖號。周景和剛畢業(yè)，“分?jǐn)?shù)肯定不能跟社保交得多的人比”，大多數(shù)豪宅樓盤他都沒機(jī)會買，而中海順昌玖里是第一個(gè)不要積分的豪宅。

▲ 中海順昌玖里踩盤視野。圖 / 講述者提供

至于他為什么著急，除了房子要搶，還因?yàn)榉孔訚q價(jià)，“早一點(diǎn)買，落袋為安”。作為對比，上海壹號院1年內(nèi)開了5次盤，首批次入市價(jià)為17萬元每平方米，后續(xù)樓盤依次漲幅在4000元—9000元每平方米不等，也就是說早點(diǎn)上車，就節(jié)省百萬元的資金，這筆錢剛好能買1個(gè)豪宅車庫。

在他眼里，這一輪豪宅項(xiàng)目確實(shí)有點(diǎn)兒不同，新豪宅看到了富裕人群新的生活需求。過去市區(qū)300平方米的房子鳳毛麟角，現(xiàn)在開發(fā)商放大戶型，400、500、甚至上千平方米的房子，一看就是供應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件好的三胎家庭，有的房子還會提供托兒所、高端廚電。

和以往豪宅主打大理石材質(zhì)用料、五星級酒店裝修不同，現(xiàn)在豪宅流行起第四代住宅。按照學(xué)界定義，第四代建筑理念是“人類與動植物共同家園”。相比第三代以電梯房為代表，住在空中、與土地疏離，第四代住宅希望把自然重新拉回生活里，主打空中花園，垂直綠化，推開窗，就是一整片綠植。比如高福云境項(xiàng)目、保利世博天悅都將空中花園作為賣點(diǎn)。

如今“豪宅”也講究起實(shí)惠。空中花園并非所有人看中的，喜歡第四代豪宅的業(yè)主，提及多的是“送了很多面積”。國內(nèi)商品房的得房率通常在70%—90%之間，如今，第四代房通過設(shè)計(jì)，讓得房率突破100%的房子很多，“有的送14平方米操作間”“飄窗能也刨掉，變成空間”……

▲ 保利世博天悅和高福云境項(xiàng)目。圖 / 小紅書截圖

選房現(xiàn)場也是令人亢奮的。順昌玖里搖號到最后，剩了兩類房源，一類是空間、樓層“不夠理想”的151平方米房型，另一類則是價(jià)格更高的325平方米房型。為了推動325平方米房子的成交，銷售鼓動著客戶上杠桿，“翠湖能住新天地，你為什么不能？”

豪宅日光、搖號、漲價(jià)，在房地產(chǎn)低迷的大環(huán)境里，上海豪宅似乎走出了獨(dú)立行情，重現(xiàn)了房地產(chǎn)盛況。

據(jù)CRIC監(jiān)測，2024年全國成交的3000萬元以上新房共有4107套，其中六成在上海，平均算下來，每天約有7個(gè)人搬進(jìn)上海豪宅。今年上半年，上海這一價(jià)格段的新房成交了1096套，仍然占全國六成。價(jià)格往上拉到5000萬元，上海的占比更高，全國共成交482套，其中八成在上海。上億元級別的豪宅，上海更是天花板，今年以來，一手過億豪宅上海賣出15套，其余所有城市加起來只有4套。

交易價(jià)格方面，國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2025年2月上海的高檔商品住宅最高成交價(jià)達(dá)到24.32萬元/平方米，是2017年以來的第三高。

被這股買房情緒推著走的還有杜以，她是上海人，結(jié)婚后想換新房。這兩年，她身邊很多朋友都準(zhǔn)備換房，“幾乎每個(gè)盤里都有熟人”。有朋友把這當(dāng)成一種投資機(jī)會，拿出2000萬元積蓄，又貸款2000萬元，買下了凱德·茂名公館的房子，項(xiàng)目在巨鹿路上，街道被大片法國梧桐覆蓋，一部電視是這樣形容此處含金量，“只有梧桐樹下的區(qū)域才是上海”。

▲ 圖 / 《上海女子圖鑒》

杜以的買房預(yù)算控制在2000萬元左右，“黃浦多半是進(jìn)不去了”，她沿著黃浦江找項(xiàng)目。去年春天，最想買房的時(shí)候，她曾參與了浦東濱江凱旋門打新。一共212套房源，就有1000人交了200萬元認(rèn)籌金。當(dāng)天她還遇到了初中同學(xué)，“很明顯，大家都很迫切，感覺完全不能錯(cuò)過這波行情”。

離上海1000公里的深圳，3000萬元級豪宅同樣在快速走熱。2024年，這一價(jià)格段在深圳的商品房成交占比達(dá)到1.11%，明顯高于上一年的0.73%。一批有錢人即將搬到南山區(qū)深圳灣，在這里有4個(gè)豪宅盤集中入市，最先推出的是深圳灣澐璽，11月底開盤，賣了230余套3000萬元以上的房子，13套1.27億-3.77億元的超級大平層。接下來，和它定位類似的蛇口中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯(lián)泰超總灣三大項(xiàng)目，合計(jì)推出數(shù)百套房源。

與上海追求江景、梧桐樹下喝咖啡的生活方式不同，深圳灣周邊高樓里，入駐的都是以大疆為代表的科技公司，以及機(jī)器人、AI創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。或許，對于科技新貴，深圳灣豪宅的賣點(diǎn)除了看海，還有離辦公室近。

放眼全國樓市，豪宅都領(lǐng)漲，成交韌性強(qiáng)，克而瑞房地產(chǎn)研究中心報(bào)告，2025上半年20個(gè)核心城市，總價(jià)1000萬元以上的商品住宅合計(jì)成交2.1萬套，同比增長21%，而同期普通新房成交同比僅微增5%。二、三線城市千萬豪宅成交率同比增長了37%，售出5871套，其中寧波、杭州、廈門漲幅靠前。

“抗跌”

“做生意的盡頭就是買房。”從業(yè)多年的豪宅銷售關(guān)卓非常篤定，他從業(yè)10年，見證了太多富豪從買豪宅、到買幾套，然后買一棟樓、一整片土地……

邏輯都是相似的，一套幾千萬元規(guī)模的房子，除了是住所，也承載著資產(chǎn)配置的需求，通常投資和保值兩種屬性同時(shí)存在。

很長一段時(shí)間，投資是最重要的理由。周景和見過不少投資豪宅賺錢的人，2018年，周景和的朋友花3600萬元買了融創(chuàng)外灘一號院的住宅，3年后房子賣到6400萬元。與中海順昌玖里一路之隔的中海建國里一期項(xiàng)目，2017年以每平方米13.2萬元的單價(jià)開盤，2023年初賣到25.1萬元每平方米，一進(jìn)一出就是2倍收益。

“但那是過去了。”曾經(jīng)，上海豪宅市場有兩重限制，一是聯(lián)動價(jià)（土地出讓時(shí)就鎖定了未來的最高銷售均價(jià)），二是市區(qū)豪宅供應(yīng)少。能自由交易的二手豪宅市場異常活躍，“掛牌一套就被搶一套”，價(jià)格也因此被推到高位，而一手豪宅由于價(jià)格限制，相對低價(jià)，因此，打新豪宅成為完美的投資標(biāo)的。

“現(xiàn)在豪宅太多了，供需關(guān)系變了，短期內(nèi)是不會賺的。”周景和說。

關(guān)卓也有類似感受，以前，他見過投資豪宅的人是成批買，無論一、二手，一些以每月十幾萬元的價(jià)格租出去，一些單純就空著，等土地升值。但巨大的豪宅供應(yīng)量下，可能唯一有投資價(jià)值的是市區(qū)過億元的超大平層、別墅，“還比較少，買下來作為珍藏、傳世，后人都能用”。

▲ 圖 / 《玫瑰的故事》

當(dāng)投資屬性淡出，不少人對豪宅的新定位是保值，更具體而言就是“抗跌”。

方一航是新上海人，父母做制造業(yè)生意，生意人在乎的是購買力，經(jīng)驗(yàn)是錢在貶值，賺到的錢，一定要妥帖安放，轉(zhuǎn)換為房子是穩(wěn)妥的一環(huán)。房產(chǎn)幾乎遍布他們覺得不錯(cuò)的城市，在家鄉(xiāng)擁有聯(lián)排別墅，在杭州有大平層，海南也備了養(yǎng)老房……

房地產(chǎn)上行的年代，這些房產(chǎn)都被土地獎(jiǎng)勵(lì)過，價(jià)格平等地上揚(yáng)，但是房價(jià)一回調(diào)，跌幅千差萬別，“多數(shù)都不抗跌”。另一邊，方一航4年前剛到上海讀研時(shí)看到過的一套豪宅，逆勢上揚(yáng)，最高的時(shí)候翻倍到了5000萬元，就算些許回調(diào)，也較為堅(jiān)挺，就像是股市里，“回撤更低的股票”（指股票價(jià)格從歷史最高點(diǎn)下跌的幅度較小）。

在房地產(chǎn)調(diào)整周期里，杜以的家庭也密集進(jìn)行著資產(chǎn)置換。

她在金融行業(yè)工作，理念是把差的資產(chǎn)整合成能穿越周期的抗跌資產(chǎn)，樓市里，就是一線城市里，一線地段的好房子，如果現(xiàn)有的資金夠不到，那就在核心附近選。

她父母的房產(chǎn)已經(jīng)做了一輪整合。2002年杜以父母以6000.1元的單價(jià)，花72萬元在上海浦東花木買了房子，學(xué)區(qū)對口的是上海知名的建平西校。20年后，一對在華為工作的夫妻為了三個(gè)孩子讀書，花1700萬元買下了這套120平方米的學(xué)區(qū)房。去年底，她支持父母用這筆錢換成了世紀(jì)公園附近一套更大的房子。

結(jié)婚后，杜以與丈夫手握2000萬元預(yù)算準(zhǔn)備買房。兩家父母能幫忙首付，但有還貸壓力，所以決策要穩(wěn)。“在上海，2000多萬元的三室一廳屬于改善房。”很難直接買到核心區(qū)，但她希望房子要穩(wěn)穩(wěn)地落在城市發(fā)展的主脈絡(luò)上。

▲ 圖 / 《何以笙簫默》

上海豪宅鄙視鏈

關(guān)于豪宅，上海人和中介心中其實(shí)都有一張相對清晰的梯隊(duì)圖，而這張圖幾乎是沿著黃浦江展開的。在他們的語境里，這條江所流經(jīng)的區(qū)域，叫做“濱江”。

▲ 上海江景豪宅地圖。圖 / 講述者提供

第一梯隊(duì)是黃浦和陸家嘴，一個(gè)是老錢，一個(gè)是新貴。想要搬去這些地段起步都是5000萬元。

2023年黃浦區(qū)的GDP達(dá)到了3157.30億元，人均GDP約58萬元，區(qū)域經(jīng)濟(jì)密度達(dá)到153.86億元/平方公里，遠(yuǎn)超北京東城、西城和深圳南山、福田，冠絕全國。

如果把黃浦區(qū)比作一個(gè)國家，那它的富裕程度可以和全球最富裕的區(qū)域比肩。上海各個(gè)區(qū)域的有錢人正在往黃浦遷移。

浦東則是一些新貴的選擇。方一航畢業(yè)后在上海工作落戶，不到3個(gè)月，就花了幾千萬元買下保利世博天悅一個(gè)大平層，保利世博天悅位于浦東，是上海籌備世博會時(shí)開發(fā)的區(qū)域，離陸家嘴有段距離，“位置不算中心”。

他選擇這里，是喜歡這里更像住宅區(qū)，周圍就是花園，像他從小到大的居住環(huán)境。居住黃浦，窗戶一望出去就是密密麻麻的樓，且黃浦生活對于他過于小資，他周圍做制造業(yè)的人，相比喝咖啡，“更喜歡喝茶”，總之“保利世博生活更簡單些”。

▲ 保利世博的江景。圖 / 講述者提供

第二梯隊(duì)是介于中產(chǎn)和富人間的徐匯濱江，這幾年被打造成融合科創(chuàng)、時(shí)尚、藝術(shù)氛圍的板塊，定位“巴黎塞納河畔”“上海灘的巴塞羅那”，地價(jià)也水漲船高，催生安瀾上海、綠城外灘潮鳴等地王，3000萬元以上的預(yù)算能居住這里。

周景和就居住在徐匯，“這里已經(jīng)是很多人的白月光了”，不僅是內(nèi)環(huán)，還是教育強(qiáng)區(qū)，如果再換房，可選的地段很有限，“只能搬到黃浦”。他剛結(jié)婚，把買房視為剛需，又趕上豪宅窗口，“可以住得好點(diǎn)兒”。搬進(jìn)150米的市中心房，高層可以俯瞰整個(gè)上海，和20層樓的房子相比，“視野不一樣”。住進(jìn)豪宅是對過去的獎(jiǎng)勵(lì)，也是新婚生活的起點(diǎn)。

如果沒有3000萬元預(yù)算，沿著黃浦江找房，選到哪里，屬于仁者見仁，賭的是對產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政策規(guī)劃的預(yù)判。比如虹口濱江的“北外灘”，或者互聯(lián)網(wǎng)大廠云集的楊浦濱江北段。

“黃浦江的資源永遠(yuǎn)稀缺。現(xiàn)在看上去比核心區(qū)差一點(diǎn)，但你提前占位置，總歸有發(fā)展到的一天。”這是杜以選豪宅的思路。

杜以明白區(qū)域的重要性，結(jié)婚后她從浦東花木搬到了楊浦中原，那里是她父母30年前讀大學(xué)的地方，如今幾乎沒什么變化，周圍是更舊的老公房、更年長的人，“看不出上海的發(fā)展”，相應(yīng)的，這里的人也被遺落了。而另一邊徐匯濱江，“以前也是上海人不會買房的地方。”但隨著城市規(guī)劃，徐匯濱江成了網(wǎng)紅地段，附近的房子翻到了單價(jià)17萬、18萬，“是有這種先例的。”

她判斷上海都是沿江發(fā)展的，“看房也是沿著江看，只要跟這個(gè)江掛鉤的，價(jià)格都不便宜。”

▲ 圖 / 《春色寄情人》

上海豪宅故事也是講給江浙的富二代、廠二代們聽的。全國的商人們也都從各地趕來，和這座城市進(jìn)行著交易。其中以江浙商人是重要一支，他們歷來是上海樓市的關(guān)鍵力量，許多豪宅盤公布分認(rèn)籌名單里，330、320（浙江、江蘇的身份證開頭）買家占了相當(dāng)比例。

按照上海壹號院的客戶分析，在買家群體中，上海籍占三成，占七成的非上海籍買家中，浙江、江蘇買家就占了30%。綠城·潮鳴東方的認(rèn)購群體中，非滬籍也占了2/3。也就是說，非滬籍人士正在成為上海豪宅的購買主力。

方一航畢業(yè)后沒有回杭州接班，選擇留在了上海。他介紹，不少制造業(yè)家長開始要求二代學(xué)習(xí)投資，“起碼要有點(diǎn)投資邏輯、框架”。這是被時(shí)代催著轉(zhuǎn)型，“實(shí)業(yè)競爭太激烈了，多數(shù)制造業(yè)都是低附加值產(chǎn)品，利潤其實(shí)是非常低的，得擴(kuò)大生產(chǎn)，但是環(huán)境也不好，如果資金鏈有問題的話，可能貸款都還不上，就崩掉了”。

老板們都希望孩子不要做那么辛苦、風(fēng)險(xiǎn)大的生意，這一代的任務(wù)就是把“新賺來的錢”沉淀成“老錢”，穩(wěn)穩(wěn)守住本金，穩(wěn)妥的增值，就叫轉(zhuǎn)型成功上岸，企業(yè)就可以不做了。

關(guān)卓說，他的外地客戶到上海買房產(chǎn)，通常都有些需求只有上海能滿足，有的是為了子女教育，有的還要以上海為軸心開拓生意。數(shù)年前，人工智能、新能源還不火的時(shí)候，一些在其他城市做建筑業(yè)的客戶已經(jīng)來上海布局了，“時(shí)代的風(fēng)口在變，他不一定能成功，但成功的都是從這些人里選出的”。

地產(chǎn)商，能靠地王“回血”嗎？

“黃浦現(xiàn)在塵土飛揚(yáng)，不是修樓，就是拆遷。”在新天地上班的豪宅中介馬丁說。不少區(qū)域都很割裂，比如在豫園板塊，露香園. 云宸風(fēng)貌別墅已經(jīng)平整的矗立在街道一側(cè)，12套均價(jià)1.2億元的房子，只剩下一套沒有主人，“那套旁邊是白云觀，有客戶比較介意”。別墅對面還是幾十年前的老公房，樓道空無一人。“人都搬到青浦、楊浦外環(huán)那邊去了。”這些房子很快也會被拆掉。

核心地段拆遷意味優(yōu)質(zhì)地塊的釋放，這是當(dāng)下多座一線城市的共同動作，由地方政府與開發(fā)商共同促成。據(jù)財(cái)新報(bào)道，房地產(chǎn)入冬后，頭部房企對市場的判斷是，惟有好資產(chǎn)才能吸引購房人投資，房企對地塊的判斷高度一致，核心城市、核心地塊，“位置稍微差一點(diǎn)都不要”。

今年3月，招商蛇口董事長蔣鐵峰說，“包括北京、上海、深圳在內(nèi)的多個(gè)核心城市真正拿出了‘壓箱底’的寶地。”過去多年，這些城市的核心區(qū)域鮮有新增供應(yīng)，市場需求一直得不到有效滿足。在房企看來，這些優(yōu)質(zhì)的地塊，一旦入市，往往能穿透市場低迷，穩(wěn)穩(wěn)吸引需求，“土地市場由此出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會”。

豪宅，就是這次結(jié)構(gòu)性機(jī)會里最明顯的一條上揚(yáng)曲線。

▲ 圖 / 《上海女子圖鑒》

土地是樓市的前奏，在豪宅蓋好之前，房地產(chǎn)商們已經(jīng)在土拍市場卷起來了，血拼核心地段。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，單是2025年一季度，在北京、上海、深圳、杭州、成都五個(gè)城市，至少有26宗成交宅地加冕所屬區(qū)域近10年來的單價(jià)“地王”。

“新王在加冕”，只是擁有地王的，已不再是昔日動輒一擲千金的民營房企，接連舉牌、穩(wěn)穩(wěn)拿下核心地塊的是有央國企背景的企業(yè)，比如綠城、中海。

今年5月，徐匯濱江均價(jià)19.5萬元/平方米的綠城外灘潮鳴開盤，這塊地原定用作小米總部的地塊，因企業(yè)調(diào)整重新拍賣。去年8月，綠城頂著溢價(jià)壓力舉牌70多次，以48.048億元，樓面價(jià)13.1萬元/平方米拿下，一度刷新全國單價(jià)地王紀(jì)錄。除了這塊地，綠城還拍下了杭州上城區(qū)江灣新城、蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖地塊，成為杭州、江蘇省的單價(jià)地王。

相比綠城高價(jià)舉牌，中海的地塊來源比較靈活。2020年中海違規(guī)圍標(biāo)，被上海禁止在公開市場拿地三年，去年中海重新回到上海灘土拍，它選擇與上海西岸開發(fā)公司（西岸公司隸屬于徐匯區(qū)國資委）聯(lián)合拿下徐匯濱江的地塊。在這塊地上，中海打造了中海領(lǐng)邸·玖序和中海領(lǐng)邸·玖章兩個(gè)頂級豪宅項(xiàng)目。三年不能公開拿地期間，中海也沒有放棄上海，轉(zhuǎn)而和政府簽訂了590億元的城市更新項(xiàng)目，其中住宅用地，蓋了中海橫昌玖里、順昌玖里。

▲ 上海黃浦區(qū)，中海地產(chǎn)開發(fā)的“順昌玖里”。圖 / 視覺中國

除了在上海，中海在北京、深圳也儲備了豪宅。位于北京二環(huán)內(nèi)城的京華玖序距離天安門只有約2.6公里，深圳的項(xiàng)目則位于深圳灣。

港資、外資也趕上了這輪上海豪宅的狂歡，它們近幾年鮮少在公開市場上拿地，更多是把“捂”了多年的地塊推上桌。

翠湖天地六期是港資瑞安集團(tuán)開發(fā)了20年的項(xiàng)目，2002年，翠湖天地以2000美元/平方米的價(jià)格首次推出，成為上海最早一批豪宅之一。隨著城市擴(kuò)張、人和資本不斷向新天地匯集，這個(gè)樓盤成為新天地豪宅圈的象征。今年6月，瑞安與永業(yè)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，將合作開發(fā)永業(yè)旗下新天地三個(gè)地塊。

王思聰同款的凱德·茂名公館二期，開發(fā)商是新加坡地產(chǎn)商凱德集團(tuán)。2024年第二期推出，距離上一批次整整過去了13年。期間房子蓋好了，一度用于出租，售賣前，開發(fā)商進(jìn)行了重新裝修。

相比之下，香港置地·啟元是拿地較新的一個(gè)。2020年，香港置地以310.5億元拿下徐匯濱江地塊，一舉刷新中國內(nèi)地土地總價(jià)地王紀(jì)錄，房子在封頂一年多后，于去年正式推出，開盤兩小時(shí)售罄，回款44.55億元。“回血”半年后，置地宣布退出亞太住宅市場，專注于被認(rèn)為更有潛力和回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

能坐上牌桌的，罕有兩個(gè)民企，融創(chuàng)、萬科依靠的是鼎盛時(shí)期的大手筆投資。

累計(jì)營收220億元人民幣的外灘上海壹號院，位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、黃浦區(qū)董家渡核心區(qū)域，背后是孫宏斌的身影，最意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)候，他多次充當(dāng)“白衣騎士”，接盤圈里大佬爛尾項(xiàng)目，其中一次就是在泛海控股陷入資金危機(jī)時(shí)，用38億元買下了董家渡板塊。

▲ 上海壹號院豪宅樓盤。圖 / 視覺中國

2022年融創(chuàng)集團(tuán)暴雷之后，這塊地又成了孫宏斌試圖自救的支點(diǎn)之一，這個(gè)項(xiàng)目讓中信信托與華融資產(chǎn)投入大約40億元紓困資金，也讓融創(chuàng)的項(xiàng)目公司讓出了90%的股份。對背著千億債務(wù)的融創(chuàng)來說，一兩個(gè)爆款項(xiàng)目的回款只是杯水車薪，不過能把存量項(xiàng)目盤活，也讓孫宏斌喘了口氣。今年6月，消失兩年的孫宏斌現(xiàn)身融創(chuàng)股東周年大會，宣布680億元境外債已完成重組，“融創(chuàng)最難的時(shí)候已經(jīng)過去”。

另一邊的萬科則沒有那么幸運(yùn)，它和華洲地產(chǎn)合作開發(fā)的巨鹿路“梧桐區(qū)”頂豪——高福云境，10月開盤，25套總價(jià)1.3億-1.7億的高層江景房被瞬間掃空，鎖定了30億-40億元的銷售額。但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，高福云境并未日光。這不是普通的“沒賣完”，高福云境是上海2020年以來，第一個(gè)觸發(fā)5年限售卻沒有“日光”的頂豪項(xiàng)目。一年前，它旁邊的凱德·茂名公館是當(dāng)天清盤的。

多位中介、購房的人都提及高福云境“沒賣完”，“這是重要信號，上海的頂豪市場，不再都是一邊倒的歡呼聲”。至于沒日光的原因有人認(rèn)為是“開盤晚了。”有些人認(rèn)為“盤子圈層不夠純粹”，“隔壁金陵華庭都是8000萬元起的，高福云境面積200多到600平方米，價(jià)格4500萬到1.6億，最低的盤有些中產(chǎn)（杠杠拉滿）也能上。”

富豪也不夠用了

杜以進(jìn)行資產(chǎn)配置時(shí)的信念是“好的房子一定是耐跌的”。如今她的信念全方位動搖了。

首先是學(xué)區(qū)房跌了，她父母賣出去的那套房子，2年間跌了400萬元，“還好賣得早”。當(dāng)時(shí)接手房子的華為夫婦，為了湊齊首付，還向朋友借了錢，找了消費(fèi)貸。而她父母置換的那套世紀(jì)公園的房產(chǎn)，入手不到一年時(shí)間也跌了15%。

這套房在她心里符合好房子一切要素。周圍有國際幼兒園、醫(yī)院、地鐵、商場、公園等配套設(shè)施，小區(qū)的孩子只說英文，“一看就是中產(chǎn)雞娃的那種”，業(yè)主群里幾乎都是做互聯(lián)網(wǎng)、金融的人，還有一些知名的醫(yī)生、律師。

▲ 豪宅的教育資源共享，也是不少人看重的部分。圖 /《天空之城》

最“破防”的是豪宅也開始跌。麗茲豪宅交易平臺上，濱江凱旋門有一套17樓二手房在售，235平方米掛牌4150萬元，單價(jià)17.5萬元左右，這是一套高區(qū)江景房，能看到外灘，交房后業(yè)主按照1萬元/平方米的單價(jià)進(jìn)行了軟裝修。去年她參與打新的濱江凱旋門新房均價(jià)17.28萬/平方米，能看江景的房型單價(jià)已經(jīng)超過了17.5萬元。

“這意味著二手豪宅的交易價(jià)格低于一手豪宅了。”這在豪宅市場一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“二手豪宅跌到有性價(jià)比了。”要知道在過去很多年，由于新房限價(jià)、限量供應(yīng)，占據(jù)核心地段、流通性更強(qiáng)的二手豪宅長期溢價(jià)，導(dǎo)致上海豪宅市場一、二手市場是長期倒掛的（二手房比一手房價(jià)格高），這也是資產(chǎn)配置的核心支撐。

2025年，隨著土拍取消限價(jià)后，新房價(jià)格市場化，豪宅放量、上海豪宅一、二手市場倒掛現(xiàn)象已基本消失。二手豪宅需通過降價(jià)加速流動性，倒掛紅利不再。

這讓杜以買房心態(tài)也變得微妙起來，兩年前她還在看新房，前兩個(gè)月轉(zhuǎn)到看二手，如今決定再等等，“價(jià)格還會跌呢？”身邊人也是類似想法，“很多人換房子是需要賣一兩套，自己再加點(diǎn)錢置換。”要賣的郊區(qū)、普通市區(qū)、學(xué)區(qū)房都在跌，需要填的資金就多了。萬一剛買到豪宅又跌，那就屬于吃了兩次虧。

她想得很清楚，自己家的資產(chǎn)多數(shù)是靠父母趕上時(shí)代紅利積累所得。她和老公一年能賺80萬元，她又對生活品質(zhì)有要求，“工資基本要月光”，錢還是挺難攢下的，“不能瞎折騰，要把資產(chǎn)守住”。她也不擔(dān)心錯(cuò)過想選的板塊，“上海還有很多地在拆遷”。

豪宅中介們也感受到了豪宅市場的變化。在業(yè)內(nèi)，新豪宅主要是房地產(chǎn)商銷售，如果賣不完，再交給中介。此前，一手豪宅火熱的時(shí)期，房地產(chǎn)商自己就賣了，壓根不需要中介，客戶也全去打新了，不看二手豪宅，馬丁有時(shí)只好去打新現(xiàn)場蹲守，“找搖號沒有中的客戶”。

最近一些新樓盤不好賣了，開始找中介們，業(yè)內(nèi)叫“開分銷”，中介幫開發(fā)商賣出去一套房，可以獲得傭金。中介的賣房優(yōu)勢是有折扣，“通常會把部分傭金給客戶，這樣新豪宅可以低于指導(dǎo)價(jià)買到”。

豪宅市場的門檻也降低了。周景和稱，順昌玖里第一周開盤，動態(tài)驗(yàn)資4000萬元（第二周之后3000萬元），當(dāng)場需要把存款、股票等流動資產(chǎn)證明找出來。而中海旗下即將開盤的安瀾上海現(xiàn)在驗(yàn)資只需要1000萬元，“而且安瀾是單價(jià)17.88萬元的房子，比順昌玖里單價(jià)貴。”

這些跡象共同指向的是，無論是一手豪宅還是二手豪宅，富豪不夠用了。

▲ 圖 /《安娜》

據(jù)界面新聞報(bào)道，隨著大批豪宅項(xiàng)目入市，當(dāng)前上海高端住宅市場面臨的情況是需求不足。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新增高端住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，單價(jià)10萬元/平方米以上的項(xiàng)目有26個(gè)，其中50%的項(xiàng)目單價(jià)在13萬元/平方米以上，有5個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過15萬元/平方米。

華潤外灘瑞府營銷負(fù)責(zé)人向界面新聞指出，除了供給，核心還是大環(huán)境因素，大家信心不夠堅(jiān)定，對自己未來的還貸能力打了一個(gè)問號，很多人不想背負(fù)這么大壓力。

徐瑞揚(yáng)的一個(gè)客戶也“安靜”了。他做外貿(mào)生意，把最初的房子留給女兒后，以一個(gè)月5萬元的價(jià)格在陸家嘴租了一套350平方米的豪宅，一年就60萬元，租10年600萬元，手上有錢，但他不買。徐瑞揚(yáng)接觸到少數(shù)堅(jiān)定買房的，是近期賺到錢的人，通常是在股市，“之前還在看1000萬元的房子，過了一段時(shí)間，可能來看3000萬元的了”。

有豪宅業(yè)主已經(jīng)把豪宅當(dāng)成是消費(fèi)品了，回歸居住屬性，接受買了就有折舊。只要在這期間，能住得好一點(diǎn)，一切都值了。但業(yè)主們沒想到的是，這點(diǎn)愿望也很難實(shí)現(xiàn)。

隨著豪宅集中交付，不少樓盤都出現(xiàn)了維權(quán)。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)報(bào)道，上海徐匯區(qū)匯元璽外立面在雨水天氣之后發(fā)生鼓包，部分鋁板變形、坑洼。國際金融報(bào)稱，黃浦濱江板塊的綠城外灘蘭庭·錦蘭小區(qū)未售車位全部上了地鎖，多數(shù)業(yè)主甚至租不到車位。未租到車位的業(yè)主只能臨時(shí)停車，月均6000元至7000元，遠(yuǎn)超合理范圍。因此，業(yè)主們質(zhì)疑，開發(fā)商此舉的實(shí)質(zhì)是逼大家購買車位。

“或許是拿地太貴，豪宅也不賺錢了吧。”周景和想。

（文中講述者均為化名）

參考資料：

1、《“空中花園”攪動房地產(chǎn)市場 四代宅虹吸效應(yīng)何解？》，財(cái)新周刊

2、《強(qiáng)化熱度營造預(yù)期 核心城市頻出“地王”》，財(cái)新周刊

3、《房企“爭奪”上海北外灘》，界面新聞

4、《中海啟動富豪“收割機(jī)”》，鳳凰weekly

5、《32套大戶型只賣了一半？上海豪宅市場消失的“日光盤”》，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

6、《創(chuàng)造上海“700億銷售神話”的中海地產(chǎn)被超越》，界面新聞

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