全線下跌的二手房，貝殼掛牌量高居650萬套

國家統計局2025年11月發布的樓市數據，勾勒出一幅令人警醒的二手房市場圖景：70個大中城市二手房價無一上漲，一線城市連續第七個月領跌，跌幅擴大至1.1%，創下近一年來的最大跌幅。與此同時，頭部房產經紀平臺貝殼集團披露的650萬套掛牌量，較四年前激增60%，更直觀地揭示了市場供需的嚴重失衡。這組數據的疊加，不僅標志著二手房市場進入深度調整期，更折射出房地產行業從規模擴張向高質量發展轉型中的深層矛盾，其影響已遠超行業本身，蔓延至經濟增長、金融穩定與民生福祉等多個領域。

當前二手房市場的核心癥結，在于供需關系的根本性逆轉。貝殼集團副董事長徐萬剛透露的“房客比”拐點頗具代表性：2021年7月之前，該比值持續大于1，“客多房少”的賣方市場特征明顯；此后則持續小于1，市場徹底轉向“房多客少”的買方市場。650萬套的掛牌量背后，是多重因素疊加催生的供給激增。一方面，房價下行預期削弱了市場信心，大量業主將閑置或出租房源掛牌出售，試圖規避資產縮水風險，部分投資客更是集中拋售小戶型房源，形成“踩踏式”供給壓力；另一方面，房企降價自救引發的連鎖反應不容忽視，新房市場“以價換量”導致部分區域出現新房二手房價格倒掛，進一步倒逼二手房業主降價讓利，而司法拍賣房等非正常拋售房源的增加，更拉低了市場整體成交價格。

與供給激增形成鮮明對比的，是需求端的持續萎縮。人口結構變化構成了長期制約因素，2025年我國城鎮化率已達67.2%，增速明顯放緩，25-45歲適齡購房人群較2020年減少約4200萬人，剛需與改善型需求雙雙減弱。短期來看，居民收入預期不穩與“買漲不買跌”的心理加劇了需求觀望。數據顯示，居民中長期貸款連續8個月負增長，反映出大眾對加杠桿買房的審慎態度，曾經“買房穩賺”的投資信仰徹底崩塌，房子正從“增值資產”回歸“居住消費品”的本質屬性。政策層面雖已密集發力，30余城取消限購、北上廣深放松郊區購房資格，“認房不認貸”全面落地，但政策效果的顯現存在時間差，在收入預期尚未改善的背景下，市場信心修復仍需時日。

二手房市場的深度調整，正引發一系列連鎖反應，對經濟社會產生多重沖擊。從經濟增長來看，房地產作為國民經濟的支柱產業，其增加值占GDP比重已從2020年的8.3%回落至2024年的6.3%，2021-2024年對GDP增長的拉動連續為負。二手房市場的低迷直接影響上下游產業鏈，不僅導致裝修、家電、家具等下游消費收縮，更波及鋼鐵、建材等上游產業，加劇了經濟增長壓力。金融領域的風險隱患同樣值得警惕，房地產與金融體系深度綁定，房價下跌可能導致房企資金回籠困難，開發貸違約風險上升，同時住房抵押物價值縮水可能引發個人房貸違約增加。數據顯示，2025年三季度末商業銀行不良貸款率已達1.52%，部分城商行地產業不良貸款占比突破60%，房地產領域成為金融風險的主要承壓點。

對民生領域而言，二手房市場的波動呈現出復雜影響。對剛需青年群體來說，房價下跌看似降低了購房門檻，但經濟放緩伴隨的就業壓力增大、收入增長乏力，可能導致“購房成本下降但購房能力同步減弱”的困境；對低收入群體和靈活就業者而言，房地產及相關行業的收縮可能直接影響其就業崗位與收入來源，而資產增值收益與他們關聯度極低，反而要承受經濟下行的更大壓力。更為棘手的是，地方政府陷入“房地產調整—財力下降—穩市能力不足”的負向循環，土地出讓收入減少削弱了地方通過收購存量商品房、盤活存量土地穩定市場的能力，而低能級城市的庫存壓力與人口流出矛盾，更讓去庫存難度倍增。

展望未來，二手房市場的止跌回穩，需要政策協同與市場自我調節的雙重發力。短期來看，政策需精準對接合理需求，優化信貸支持政策，降低剛需和改善型購房者的入市門檻，同時加快保障性住房建設，分流低端需求，緩解二手房市場的供給壓力。中期而言，要打破地方政府對土地財政的依賴，通過專項債支持、產業升級等方式拓寬財政收入渠道，增強地方穩市能力。從市場層面看，當房價下跌至租金回報率媲美低風險投資品收益率時，房產的投資價值將重新凸顯，市場有望自發形成新的供需平衡；而成交量連續3-6個月環比、同比增長，掛牌量增速放緩、議價空間縮小等信號，將成為市場回歸理性的重要標志。

當前二手房市場的全線下跌與高掛牌量，是行業告別高速增長、邁向高質量發展的必經階段，也是市場消化前期庫存、重塑價值體系的過程。房地產市場的健康發展核心是“穩”而非“漲”或“跌”，唯有通過政策精準引導、行業轉型升級、市場信心修復的多方合力，才能推動二手房市場逐步回歸理性區間，讓房地產行業真正發揮保障民生、支撐經濟的基礎性作用。對于購房者、房企與地方政府而言，適應市場新常態、摒棄短期投機思維，才是穿越調整周期的關鍵所在。