法拍房未披露曾發(fā)生非正常死亡事件，買家要求退還4821萬拍賣款！廣東高院裁定：退款

2023年6月，郭某、貝某以4821萬余元競拍到位于廣東省深圳市的案涉房屋。但是，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件。由于買到“兇宅”，郭某、貝某向揭陽市中級人民法院（以下簡稱揭陽中院）提出書面異議，請求撤銷案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。他們的請求會(huì)得到支持嗎？

案涉房屋

紅星新聞?dòng)浾邚娜嗣穹ㄔ喊咐龓飓@悉，針對這一情況，該庫日前發(fā)布參考案例，裁判要旨指出：“執(zhí)行中，人民法院拍賣的房屋存在原居住人員非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中對該信息未予披露，拍賣成交后，買受人據(jù)此主張構(gòu)成重大誤解請求撤銷拍賣的，人民法院應(yīng)予支持。”

據(jù)介紹，在揭陽中院駁回郭某、貝某的異議請求后，二人向廣東省高級人民法院（以下簡稱廣東高院）申請復(fù)議。該院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

4800多萬拍下的房屋

曾發(fā)生高墜事件致1死買家請求退款

揭陽中院在執(zhí)行被執(zhí)行人陳某附帶民事賠償、退賠、附帶民事公益賠償、罰金、沒收違法所得、沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)一案過程中，于2023年6月15日10時(shí)至2023年6月16日10時(shí)，在司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開拍賣登記在陳某、王某名下位于廣東省深圳市某路的21A、22A房屋(以下簡稱案涉房屋)。2023年6月16日，郭某、貝某以人民幣48216726元(幣種下同)的最高價(jià)競得，并繳清競拍款。

買家以4821萬余元的最高價(jià)競得房屋

2023年7月5日，該院作出執(zhí)行裁定書，裁定案涉房屋中21A房歸郭某所有、22A房歸貝某所有。2023年7月25日，郭某、貝某對該執(zhí)行裁定提出書面異議，認(rèn)為法院未在拍賣公告信息中對案涉房屋存在原居住人員高空墜樓事件進(jìn)行說明，致使郭某、貝某在參與競買時(shí)產(chǎn)生重大誤解，購買用于居住的目的無法實(shí)現(xiàn)，請求撤銷該裁定書及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。

法院經(jīng)調(diào)查，案涉房屋在2021年11月23日發(fā)生高空墜樓事件，造成1人死亡。

揭陽中院以執(zhí)行法院未掌握相關(guān)信息、競拍標(biāo)的物的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)由競拍者自行承擔(dān)等為由，于2023年8月15日作出執(zhí)行裁定：駁回郭某、貝某的異議請求。郭某、貝某不服，向廣東省高級人民法院申請復(fù)議。2024年2月23日，廣東省高級人民法院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，拍賣的案涉房屋與一起涉黑大案有關(guān)。廣東高院執(zhí)行裁定書披露，揭陽中院公開拍賣登記在陳某、王某名下的案涉房屋是復(fù)式住宅商品房。

案涉房屋內(nèi)部畫面

據(jù)媒體公開報(bào)道，2023年4月，陳某等人涉黑案經(jīng)揭陽中院一審、廣東高院終審后生效，陳某等27名被告人被依法判處死緩至有期徒刑兩年六個(gè)月，并處沒收財(cái)產(chǎn)、罰金等。

據(jù)了解，高空墜樓事件發(fā)生后，深圳市蓮花派出所民警到場，經(jīng)確認(rèn)，該跳樓女性系陳某的女兒。

拍賣房屋存在非正常死亡事件

廣東高院：屬于應(yīng)披露的重要信息

本案的爭議焦點(diǎn)為：應(yīng)否撤銷對案涉房屋的拍賣行為，并將買受人郭某、貝某支付的拍賣款予以退還。

廣東高院表示，保障案件當(dāng)事人、競買人的知情權(quán)，是網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的基本要求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項(xiàng)、第三十一條第一項(xiàng)的規(guī)定，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標(biāo)的物前，依法全面、具體、詳細(xì)調(diào)查執(zhí)行標(biāo)的物的情況，并在拍賣公示時(shí)予以說明，充分、客觀地披露拍賣標(biāo)的物的信息。本案中，揭陽中院通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣的案涉房屋于一年多前發(fā)生過原居住者跳樓自殺的非正常死亡事件，執(zhí)行法院未披露該信息是否屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定的“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)”，是應(yīng)予審查的關(guān)鍵問題。

其一，人民法院網(wǎng)絡(luò)拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件是否屬于執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)披露的信息，法律和司法解釋沒有明文規(guī)定，執(zhí)行實(shí)踐中各地法院做法不一，但越來越多執(zhí)行法院將其作為拍賣公告、拍賣須知中應(yīng)當(dāng)披露的信息。按照房屋的日常交易習(xí)慣和民間習(xí)俗，交易房屋內(nèi)如果發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡事件，普通民眾往往將此類房屋稱為“兇宅”。傳統(tǒng)民俗文化中，普通民眾都有“趨吉避兇”“擇吉居住”的心理，這是經(jīng)過歷史長期積淀、延續(xù)形成的習(xí)俗。房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件的存在，會(huì)給居住其中的普通民眾帶來包括忌諱、焦慮、恐懼等負(fù)面感受和心理陰影，相應(yīng)也對房屋交易價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，人民法院拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項(xiàng)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。

其二，揭陽中院雖然在拍賣公告和拍賣須知中均載明，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵，該院不能保證拍賣財(cái)產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任等，但是“瑕疵不擔(dān)保原則”通常是就拍賣財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等客觀物理屬性而言。作為日常居住的房屋，其不僅是一個(gè)由水泥鋼筋組成的構(gòu)筑物，更是人們家庭起居生活的港灣，承載著人們諸多主觀的情感。拍賣房屋曾發(fā)生非正常死亡事件的，不屬于“瑕疵不擔(dān)保原則”的適用范疇。

綜上所述，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾經(jīng)發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定的“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)”的情形。

延伸閱讀

女子花150萬競得32間法拍房等6年未交付：房價(jià)已翻番

近日，河南女子張燕（化名）向極目新聞反映，她在2020年的一次法拍中，花了150萬元拍下河南周口商水縣的一處32間房屋（包括門面），直到如今都還未交付。11月28日，商水縣人民法院工作人員回應(yīng)稱，相關(guān)房屋涉及的占房戶較多所以一直未能騰退，目前已經(jīng)跟張燕商談補(bǔ)償意見，后續(xù)會(huì)加快處理。

圖為成交確認(rèn)書 圖源：受訪者

據(jù)張燕講述，2019年12月，她關(guān)注到淘寶網(wǎng)的一則法拍信息，司法標(biāo)的物處置單位為商水縣人民法院，標(biāo)的物為當(dāng)?shù)叵槿鸹▓@社區(qū)的32間房產(chǎn)。參與競拍之前，張燕實(shí)地去現(xiàn)場看了一次，這32間房中有19間是門面。

“當(dāng)時(shí)去看，門面基本關(guān)著門，我想著公開拍賣，肯定不會(huì)有問題。”張燕提供的蓋有商水縣人民法院印章的《成交確認(rèn)書》顯示，張燕于2020年1月15日以1497760元的價(jià)格成功競得該標(biāo)的。張燕的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，她于2020年1月16日將錢款轉(zhuǎn)入“商水縣人民法院執(zhí)行款監(jiān)管”賬戶。

競拍完成后，因?yàn)樘厥庠颍桓兜⒄`了一年多。讓張燕沒想到的是，之后多年一直未能完成交付。法院給的原因是有占房戶占著，無法騰退。

根據(jù)商水縣人民法院在2021年9月15日出具的一份情況說明，商水縣人民法院依法于2020年1月15日在司法拍賣網(wǎng)公開拍賣豫炎置業(yè)的32間房屋，后買受人張女士以1497760元的最高價(jià)競得。

圖為相關(guān)拍賣信息截圖 圖源：視頻截圖

2020年3月24日、8月24日，法院兩次張貼公告責(zé)令被執(zhí)行人及房屋占有人搬出拍賣的房屋。但有9人以簽有購買協(xié)議并已經(jīng)付款為由拒絕搬出，多次做思想工作未果。該情況說明稱，已經(jīng)制定執(zhí)行方案，并將進(jìn)行強(qiáng)制搬出，交付給買受人張某。

門面現(xiàn)狀 圖源：受訪者

不過，如今已經(jīng)近5年時(shí)間過去，交付并未進(jìn)行。

張燕告訴極目新聞?dòng)浾撸偱臅r(shí)，標(biāo)的所在地還很偏僻，也沒多少人。如今5年過去，當(dāng)?shù)夭粌H街面拓寬了，綠化做好了，還有多個(gè)小區(qū)人員入住，附近還建起了醫(yī)院，門面價(jià)格已經(jīng)翻番。

2024年，張燕曾和法院商議，即使無法交付門面，也可以退錢，但需要法院進(jìn)行補(bǔ)償，當(dāng)年雙方也口頭達(dá)成了補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議。不過，到現(xiàn)在都沒有看到法院的下一步動(dòng)作。

28日，極目新聞?dòng)浾呗?lián)系商水縣人民法院，該院執(zhí)行局的一名工作人員表示，該案標(biāo)的占房戶較多，都不愿意搬走，案件牽涉的問題也很多。“她買了房子，確實(shí)沒有拿到，投資確實(shí)有損失，應(yīng)該給她補(bǔ)償一部分。”該工作人員表示，此前跟張燕談了一個(gè)補(bǔ)償?shù)奶幚硪庖姡琴Y金目前還沒有到位，后續(xù)會(huì)加快處理進(jìn)度。