最后半個(gè)月炸場(chǎng)！廣州外圍區(qū)，讓核心區(qū)慌了

　　如果把廣州拍地比喻成選美——

　　以前是中心四區(qū)“獨(dú)美”，外圍區(qū)只能陪跑。

　　可今年，情況有點(diǎn)不一樣。

　　在剛過(guò)去的12月15日，南沙區(qū)靈山島島尖的地塊，黃埔區(qū)長(zhǎng)洲島地塊，增城永寧地塊、從化江浦地塊都被一一拍出。

　　很明顯，當(dāng)下，廣州其他區(qū)域的新地在組隊(duì)“突圍”。

　　冷知識(shí)，如果只有中心四區(qū)的狂歡，其他區(qū)卻猶如一潭死水，只能證明廣州樓市已被割裂成兩個(gè)世界，一個(gè)在瘋狂內(nèi)卷，一個(gè)在不思進(jìn)取。

　　但現(xiàn)在，其他區(qū)域的地塊在悄咪咪地殺了出來(lái)。

　　足以證明，廣州的土拍劇本，正在翻篇。

　　外圍區(qū)的

　　溫柔一刀

　　這是今年11-12月的土拍時(shí)間表（不完全統(tǒng)計(jì)）。

　　可以看出，以前廣州拍地，大家都會(huì)盯著天河、海珠那幾塊“核心區(qū)用地”。

　　像南泰地塊，是海珠西難得一見(jiàn)的大面積地塊，未來(lái)會(huì)建成集商業(yè)、教育為一體的住宅區(qū)。

　　像金融城東區(qū)的地塊，也是少有交通、教育、前景都不錯(cuò)的核心地塊。

　　可現(xiàn)在不同了。

　　一翻表，11月末以及12月初，增城、南沙、花都、從化的名字扎堆冒出來(lái)。

　　像一群憋了口氣的選手，舉著“我有地”的牌子往臺(tái)前擠，那陣仗，活脫脫要把核心區(qū)“圍起來(lái)”的節(jié)奏。

　　尤其是南沙，在拍出了橫瀝島地塊之后，又推出了靈山島島尖的商住用地，瞬間讓我夢(mèng)回2020年。

　　2020年10月南沙靈山島

　　這不是虛張聲勢(shì)，而是外圍區(qū)攢足了勁的 “沖鋒信號(hào)”。

　　以往提起外圍區(qū)拍地，我們?nèi)菀茁?lián)想到又大又偏的地塊，無(wú)論地塊是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商拿下，他們都要進(jìn)行開(kāi)荒。

　　但現(xiàn)在不同了。

　　首先，供地的配套不錯(cuò)，基礎(chǔ)設(shè)施有所提升。

　　很多人認(rèn)為花都，從化的地塊都是 “冷門選手”，沒(méi)想到的人家地塊配置都挺不錯(cuò)的。

　　譬如花都平步大道掛出的CC0701023以及 CC07010234兩宗宅地，位置就在廣州融創(chuàng)文旅城、融創(chuàng)茂附近。

　　距離廣州東環(huán)城際鐵路以及18號(hào)線北延段（在建）花城街站都不算太遠(yuǎn)，地塊與站臺(tái)之間靠小電動(dòng)出行也很方便，附近還有現(xiàn)成的幼兒園。

　　城市界面不會(huì)拉垮， 起碼開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)不用開(kāi)荒，未來(lái)可以更投入地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

　　其次，是產(chǎn)品配置非常好。

　　以增城為例，近兩個(gè)月增城推出了朱村、荔湖、新塘等地塊，其中讓我印象最深的是永寧街永寧大道北側(cè)038號(hào)地塊。

　　該地塊附近樓盤比較多，加上臨近永寧大道，有增城開(kāi)發(fā)區(qū)一小、增城開(kāi)發(fā)區(qū)二小，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，城市界面比較成熟。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上，未來(lái)地塊上蓋的項(xiàng)目規(guī)格有了提升。

　　要知道，地塊背靠南香山森林公園，自然資源本身豐富，且有望看到湖景，這個(gè)配置在核心區(qū)少之又少。

　　更絕的是它的容積率只有1.1，而且還有60米的限高，這就注定未來(lái)這里將會(huì)打造超低密的新規(guī)小高層，讓外圍區(qū)的好房子跟核心區(qū)的高層住宅呈現(xiàn)產(chǎn)品差。

　　外圍區(qū)的房子除了有價(jià)格優(yōu)勢(shì)之外，舒適度也有了提升。

　　最后是地塊呈現(xiàn)了一定的稀缺性。

　　譬如黃埔區(qū)長(zhǎng)洲島地塊，它位置就很絕。

　　雖然它在黃埔，但它和大學(xué)城一期相隔不遠(yuǎn)。

　　要知道，大學(xué)城一期已經(jīng)有7年以上沒(méi)有新地供應(yīng)，可以看作是大學(xué)城一期的補(bǔ)充。

　　再它位置不錯(cuò)，本身就在島尖，視野比較開(kāi)闊，沒(méi)有太大遮擋。

　　未來(lái)地塊上蓋的項(xiàng)目不僅是新規(guī)產(chǎn)品，容積率很低，還是小高層，附近二手房有一定的樓齡，這種島居改善盤對(duì)想要原地置換的高校老師們來(lái)說(shuō)，非常有吸引力。

　　可以看出，外圍區(qū)的努力，不是為了湊數(shù)，而是精準(zhǔn)討好，有備而來(lái)。

　　廣州土拍市場(chǎng)

　　正在變天

　　實(shí)話說(shuō)，2025年年末廣州拍地，已經(jīng)有了變天的信號(hào)。

　　以前核心區(qū)是土拍的頂流，外圍區(qū)只能當(dāng)背景板。

　　現(xiàn)在外圍區(qū)攥著自家的地，又是完善配套、又是做產(chǎn)品、還可以打價(jià)格牌，活脫脫把陪跑做成了拍地主理人。

　　對(duì)于現(xiàn)階段的買房人來(lái)說(shuō)，你真的可以放心選好房子。

　　首先，接下來(lái)的地塊都會(huì)經(jīng)過(guò)嚴(yán)選。

　　它不會(huì)再選擇偏遠(yuǎn)的地塊，部分地塊對(duì)應(yīng)的教育、交通等配置都是現(xiàn)成的，這一點(diǎn)，剛需們可以放心。

　　其次，產(chǎn)品的舒適度會(huì)大大提高。

　　低密的小高層和疊墅會(huì)成為主流，自然資源也會(huì)特別充足，而且性價(jià)比高，如果喜歡相對(duì)安靜的居住環(huán)境的買房人，可以等這一波新產(chǎn)品出來(lái)之后再做選擇。

　　說(shuō)到底，廣州的樓市從來(lái)不是核心區(qū)的獨(dú)角戲，其他區(qū)域也不止是想做價(jià)格洼地，還想讓產(chǎn)品升級(jí)。

　　指不定未來(lái)，增城的低密盤、南沙的地鐵盤就成了下一個(gè)搶破頭的香餑餑。

　　那些被我們忽略的城外地，也終會(huì)長(zhǎng)成廣州的新骨架。

　　以上。