全國房子“家底”摸清：總量過剩？數據多驚人？樓市將轉向？

小區里總有幾戶常年拉著窗簾，樓下中介門店的房源貼了又貼，半年都沒賣掉；老家縣城的新樓盤蓋得密密麻麻，晚上亮燈的卻沒幾戶，春節回去走親戚，一路能看到不少“清盤特惠”的廣告牌。這幾年大家心里都犯嘀咕：咱們國家的房子到底有多少？真的已經過剩到“供過于求”了嗎？尤其是住建部完成全國住房普查、摸清房子“家底”后，各種數據引發熱議。

先把最受關注的“家底”數據說透，首先得澄清一個大誤讀：之前刷屏的“全國有6億棟房屋”，可不是6億套住宅！住建部在全國自然災害綜合風險普查新聞發布會上明確披露，這6.6億棟城鄉房屋建筑里，90%以上是農村房屋，還包括了工具房、廠房、酒店這些非居住建筑，真正的城鎮房屋只有4700多萬棟，其中城鎮住宅約3.9億套。這個數據可不是隨便來的，是260多萬人參與調查、覆蓋全國100%鄉鎮和社區得來的，權威性沒話說。
再看大家關心的“夠不夠住”：國家統計局《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年，我國家庭戶人均住房建筑面積已經達到41.76平方米，其中城市36.52平方米、農村46.8平方米。到2024年，城鎮人均住房面積更是穩定在41.8平方米左右，和不少發達國家水平相當。更關鍵的“套戶比”（平均每戶能分到的住房套數），住建部數據顯示2024年全國城鎮套戶比約1.08，接近國際成熟市場1.1的合理水平，這意味著從總量上看，住房供需已經基本平衡，再也不是過去“一房難求”的時代了 。
但“總量平衡”不代表“人人夠住”，數據背后的結構性矛盾才是關鍵。最明顯的就是區域分化：一線城市房子還不夠用，北京、上海、深圳的城鎮套戶比分別只有0.97、0.67、0.49，遠低于全國平均水平，深圳核心區優質房源更是供不應求，保障性住房輪候庫登記家庭超四十萬戶 ；而三四線城市套戶比高達1.12，部分城市去化周期超過36個月，北方某省會城市住宅空置率甚至達到21.3%，遠郊區新建小區空置率接近30% 。還有戶型和品質的問題，住建部曾披露，我國2000年底前建成的城鎮老舊小區有21.9萬個，近100億平方米的房子存在面積小、配套差、質量低的問題，很多家庭的改善需求還沒滿足。
從官方數據能清晰看到，樓市已經告別“總量短缺”，進入“總量平衡、結構分化”的新階段，政策導向也早就開始轉向。住建部2025年發布的《城市住房發展規劃和年度計劃編制導則（試行）》明確提出，要以“增存并重、質量優先”為核心，推動住房需求從“有沒有”向“好不好”轉型。簡單說，就是不再盲目蓋新房，而是一邊消化存量庫存，一邊提升住房品質。
具體來看，樓市轉向主要有三個明確方向：一是“去庫存+保剛需”雙管齊下，中央經濟工作會議提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，2025年各地已啟動4.4萬億專項債+3000億保障房再貸款，專門收購閑置房源轉化為保障房，同時對去化周期超36個月的城市暫停供地，倒逼存量消化 ；二是發力“好房子”建設和存量更新，《住宅項目規范》要求新房提升層高、電梯配置等標準，老舊小區改造也在加速，2025年計劃完成2000年前建成小區的全面改造，加裝電梯、增設立體停車庫成為重點 ；三是公積金制度深化改革，2025年各地出臺的公積金政策超260條，貸款額度提升、異地互認互貸、支持租房和裝修提取等措施，精準支持剛性和改善性需求 。
還有一組官方數據能印證這個轉向：國家統計局2025年1月發布的2024年房地產數據顯示，全國商品房待售面積達75327萬平方米，同比增長10.6%，但住宅銷售中120-144平方米的改善型戶型成交占比已突破30%；一線城市新建商品住宅價格在2024年12月實現環比上漲0.2%，是2023年6月以來的首次上漲，而三四線城市仍以去庫存為主 。這說明不是房子賣不動，而是“差房子”賣不動，優質房源和核心區域房產依然有韌性。
總結下來，全國房子的“家底”很清晰：總量基本平衡，不存在全面過剩，但結構性矛盾突出——三四線城市和遠郊區庫存壓頂，一線城市核心區和改善型住房仍有缺口。樓市的轉向也很明確：從“增量擴張”變成“存量優化+品質提升”，政策不再刺激總量，而是精準調節結構，保障剛需、支持改善、消化庫存。對普通人來說，買房不用再跟風追漲，核心城市的優質資產仍具保值潛力，而三四線城市的遠郊房源則要謹慎選擇。