北京建工嘉棠璟樾調(diào)規(guī)，首層架空層高度從3米變3.6米

北京進(jìn)深 徐迪 建工嘉棠璟樾總平圖公示一個(gè)月后，反饋意見(jiàn)來(lái)了。

12月16日，豐臺(tái)岳各莊DC-L01地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案反饋意見(jiàn)采信情況通告，涉及四個(gè)方面：建筑規(guī)模、樓間距及日照、規(guī)劃布局，以及設(shè)計(jì)問(wèn)題。

1、關(guān)于擬建項(xiàng)目地上建筑規(guī)模是否超容的問(wèn)題。

建設(shè)單位回復(fù)：本項(xiàng)目建設(shè)用地面積約21772.59㎡，計(jì)入容積率的地上建筑面積約58000㎡，容積率2.66，1#樓及6#樓的首層架空層不計(jì)容。

滿(mǎn)足出讓文件中關(guān)于容積率的要求。

2、關(guān)于擬建項(xiàng)目與周邊現(xiàn)狀住宅間距、日照影響、防火安全、衛(wèi)生視距等是否滿(mǎn)足要求的問(wèn)題。

回復(fù)是全部滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、規(guī)劃布局方面意見(jiàn)較多，首先是建筑紅線(xiàn)退距是否滿(mǎn)足規(guī)范要求。

開(kāi)發(fā)商給出了具體數(shù)字：項(xiàng)目北側(cè)道路紅線(xiàn)寬40米，西側(cè)道路紅線(xiàn)寬35米，南側(cè)規(guī)劃道路紅線(xiàn)寬11米，住宅高度在30米到60米之間，住宅建筑退讓城市道路邊線(xiàn)距離不小于5米，符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》要求。

但同時(shí)，也表示：項(xiàng)目東側(cè)相鄰用地內(nèi)有現(xiàn)狀建筑，與相鄰單位協(xié)商同意當(dāng)前方案。

按照規(guī)定，建設(shè)工程相鄰用地內(nèi)有現(xiàn)狀建筑時(shí)，在相鄰用地雙方自愿協(xié)商且不違反相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，可按雙方協(xié)議的意見(jiàn)執(zhí)行，不再按照上述通則計(jì)算建筑物退讓相鄰單位建設(shè)用地邊界線(xiàn)的距離。所以整體上還是符合退線(xiàn)要求的。

第二個(gè)布局方面的問(wèn)題是消防場(chǎng)地和消防環(huán)路設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

主要涉及的是3#住宅樓，其消防登高操作場(chǎng)地采用不連續(xù)的布置方式，分別設(shè)置在樓棟北側(cè)和東側(cè)，消防車(chē)的救援作業(yè)范圍能覆蓋該建筑的全部消防撲救面，滿(mǎn)足《建筑防火通用規(guī)范》的要求。

此外，本項(xiàng)目住宅建筑周邊均有沿其長(zhǎng)邊設(shè)置的消防車(chē)道，符合規(guī)范要求。

反饋意見(jiàn)還提到了小區(qū)車(chē)庫(kù)出入口位置是否合理的問(wèn)題。

這個(gè)之前分析總平圖時(shí)也提到，進(jìn)出地庫(kù)不在同一個(gè)口，路線(xiàn)設(shè)計(jì)非常迂回，特別是進(jìn)車(chē)口，進(jìn)小區(qū)大門(mén)之后開(kāi)出50多米，左轉(zhuǎn)一個(gè)U形彎才能進(jìn)入地庫(kù)。

對(duì)此，建設(shè)單位表示，根據(jù)相關(guān)要求，項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車(chē)允許開(kāi)口路段位于南側(cè)規(guī)劃街坊路。為了盡量減少車(chē)庫(kù)出入口對(duì)相鄰住宅的影響，集中布置在用地西南角。

方案將通過(guò)景觀綠化減少噪音、尾氣的影響，并通過(guò)后期管理避免安全隱患。

4、在建筑設(shè)計(jì)上，公眾質(zhì)疑項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是否符合國(guó)家“好房子”政策相關(guān)要求。

其中重點(diǎn)提到，1#住宅樓架空層高度不足3.6米是否符合相關(guān)導(dǎo)則要求。

根據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，首層設(shè)置架空層的住宅建筑，架空層層高一般不宜低于3.6米。

本項(xiàng)目分別在6#樓和1#樓設(shè)置首層架空層，6#樓架空層為整層架空，層高為3.6米。

考慮公眾反饋意見(jiàn)，建設(shè)單位明確：將對(duì)1#樓首層架空層進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整后1#樓在首層?xùn)|西兩端設(shè)置局部架空層，層高為3.6米。

其它方面，項(xiàng)目遵循建設(shè)“好房子”的要求，所有戶(hù)型層高均不小于3米，樓板隔音性能提升，采用鋁板、陶板等耐久性高品質(zhì)建材，滿(mǎn)足綠色環(huán)保、低碳節(jié)能、智能化、安全可靠的要求。

主管部門(mén)也表示，將在后續(xù)工作中要求建設(shè)單位按照上述措施深化完善設(shè)計(jì)方案。

附：終版建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖

項(xiàng)目占地2.17萬(wàn)㎡，總建面約8.45萬(wàn)㎡，其中地上5.8萬(wàn)㎡，容積率2.66。

規(guī)劃8棟住宅樓，共440套，戶(hù)均建面約130㎡。

目前反饋意見(jiàn)剛公布，規(guī)證還沒(méi)到手，但戶(hù)型圖已經(jīng)官宣了。

除了東南角的8號(hào)樓為10F洋房，面積是99㎡左右的三居室；

其余均為14-18F小高層，面積段118/123/138/155/179㎡，其中138是主力戶(hù)型，占比近四成。

定位以改善為主，對(duì)標(biāo)觀宸、麗澤叁號(hào)院。

贈(zèng)送方面，南向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+北向設(shè)備平臺(tái)。

起步建面99㎡戶(hù)型，南向兩面寬，只有臥室是陽(yáng)臺(tái)，客廳送大尺度轉(zhuǎn)角飄窗；

其余戶(hù)型均為南向三面寬的陽(yáng)臺(tái)。

陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米，好房子新規(guī)出臺(tái)以來(lái)，這個(gè)尺度在豐臺(tái)算是最小贈(zèng)送了。

東西間距緊湊，驚現(xiàn)握手樓

小區(qū)地塊東西短、南北長(zhǎng)，呈長(zhǎng)條狀。

如果再加上四周退線(xiàn)的距離，原本2.66的容積率，可能要超過(guò)3.0。

這種地形，除了樓棟排布有難度，交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)同樣考驗(yàn)技術(shù)。

所以這么好的地段兒底價(jià)成交，背后有各種各樣原因的。

嘉棠璟樾地形的樓棟做了點(diǎn)狀排布。

整體建筑北高南低，東南角做了一棟10層高洋房。

南北間距大部分在50米以上，但相鄰樓棟的東西對(duì)角間距明顯不足。

最近的只有2米多，站在7號(hào)樓南陽(yáng)臺(tái)和8號(hào)樓北設(shè)備平臺(tái)上，應(yīng)該能夠握到手。

小戶(hù)型狹長(zhǎng)，通透性一般

另一方面，東西間距過(guò)于緊湊，也不利于打造大面寬產(chǎn)品。

起步建面99㎡三居兩衛(wèi)，位于東南角的8#樓。

這個(gè)戶(hù)型好在是邊戶(hù)，如果是中間戶(hù)采光會(huì)非常差。

由于房型狹長(zhǎng)，進(jìn)深面寬比接近2。

雖然南北都有窗，但是中間段功能空間太多，導(dǎo)致房間通透性一般。

入戶(hù)門(mén)進(jìn)來(lái)是開(kāi)放式廚房、公衛(wèi)、家政間等。

南向兩面寬，客廳 主臥套房是雙聯(lián)陽(yáng)臺(tái)，目測(cè)進(jìn)深在1.5米以上。

北邊兩個(gè)小臥室，其中一個(gè)贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)。

人行出入口密集，車(chē)行動(dòng)線(xiàn)迂回

一個(gè)僅有7棟住宅樓，440戶(hù)的小區(qū)，規(guī)劃了3個(gè)人行出入口，卻僅有1處車(chē)庫(kù)出入口。

豐臺(tái)新盤(pán)嘉棠璟樾的交通動(dòng)線(xiàn)，讓人琢磨不透。

以標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位配比來(lái)算，嘉棠璟樾有500多個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位，都要從一個(gè)口出入。

拿觀宸的設(shè)計(jì)方案來(lái)對(duì)比。

兩個(gè)項(xiàng)目的體量差不多，觀宸樓棟數(shù)略多，但有一半是洋房產(chǎn)品，總戶(hù)數(shù)僅比嘉棠璟樾多30戶(hù)左右。

地形上，都是南北長(zhǎng)、東西短的矩形。

觀宸設(shè)計(jì)了兩處人行出入口，西側(cè)正中位置、北側(cè)正中位置各一處；

兩處車(chē)行出入口，北口與人行、消防共用，另一處在偏西南角的位置。

整體分布非常均衡，開(kāi)車(chē)出行無(wú)論從哪個(gè)方向都不算太繞。

嘉棠璟樾的地形在比例上更加細(xì)長(zhǎng)，但是出入口都集中在了西南角。

正門(mén)南側(cè)20多米的位置，又做了一個(gè)人行出入口，與消防通道共用。

轉(zhuǎn)角過(guò)來(lái)，隔著一棟配套樓，在南邊的街坊路上，還有一個(gè)門(mén)，人、車(chē)、消防共用。

這道門(mén)同時(shí)也是小區(qū)唯一的車(chē)行出入口。

車(chē)輛進(jìn)入地庫(kù)不在一個(gè)口，路線(xiàn)設(shè)計(jì)非常迂回。

進(jìn)門(mén)之后開(kāi)出50多米，左轉(zhuǎn)一個(gè)U形彎進(jìn)入地庫(kù)；地庫(kù)出口距離大門(mén)比較近，不用轉(zhuǎn)彎就能開(kāi)到大門(mén)口。

住宅小區(qū)出行潮汐特征還是比較明顯的，特別是早高峰，基本都一個(gè)時(shí)間段出門(mén)上班上學(xué)。

這或許也是嘉棠璟樾把地庫(kù)出口放到近門(mén)位置的原因——但是，離大門(mén)是近了不少，還是要經(jīng)過(guò)一段小區(qū)內(nèi)部路才能開(kāi)出去。

并且，這段內(nèi)部路兩側(cè)都是電動(dòng)自行車(chē)的存車(chē)處。

想像一下，早晚高峰電動(dòng)車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)、行人，同時(shí)從這一個(gè)門(mén)出入的小區(qū)的場(chǎng)面。

建工這么設(shè)計(jì)也是無(wú)奈之舉，就像在回復(fù)公眾反饋意見(jiàn)時(shí)提到的那樣，因?yàn)闁|邊隔著圍墻是另一個(gè)小區(qū)，沒(méi)法開(kāi)門(mén)；

北邊是次干路，距離路口太近，也不允許設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。

能進(jìn)入車(chē)輛的只有南面這條11米寬的街坊路。

住宅樓距離圍墻過(guò)近

嘉棠璟樾的總平圖上，只有東南角10#樓洋房標(biāo)注了與東側(cè)紅線(xiàn)（圍墻）的退線(xiàn)距離是3.96米，其余都沒(méi)有標(biāo)記退線(xiàn)數(shù)值。

靠著東側(cè)圍墻的2#樓和5#樓，肉眼可見(jiàn)的緊貼用地紅線(xiàn)，最窄的距離不到2米。

而《消防法》要求，住宅樓與圍墻應(yīng)保持6米以上距離，且6米內(nèi)不得有高于圍墻的建筑。

這大概就是嘉棠璟樾省略退線(xiàn)標(biāo)記的原因。

項(xiàng)目周邊的一眾舊小區(qū)基本都是高層塔樓。

西邊隔著岳各莊東路是靛廠(chǎng)路26號(hào)院，東邊與靛廠(chǎng)繡園共用一道圍墻，南側(cè)街坊路對(duì)面是繡園3期和幾棟辦公樓，北邊是千禧商業(yè)街。

這其中，東邊的靛廠(chǎng)繡園，靠近圍墻的三棟塔樓高度分別是60米、51.6和51.5米。

嘉棠璟樾北排1#樓與東邊靛廠(chǎng)繡園1號(hào)樓的東西距離為34.57米；

中間4#樓與靛廠(chǎng)繡園2號(hào)樓距離為53.55米；

南排10#樓與靛廠(chǎng)繡園3號(hào)樓距離為30.62米。

這三組是并行的樓棟，另外還涉及到兩棟錯(cuò)排的樓棟，東側(cè)過(guò)高的建筑，或?qū)?duì)西側(cè)低層房源上午的采光形成一定遮擋。

拿地回溯

嘉棠璟樾所在地塊成交于9月5日，由城建發(fā)展+住總+北京建工聯(lián)合體以29億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)5萬(wàn)元/㎡。

進(jìn)度算是比較快的，總平圖公示前就已官宣案名。

同為“嘉棠系”，豐臺(tái)嘉棠璟樾與懷柔的嘉棠澐璽在“好房子”配置上差距很明顯。

嘉棠澐璽通過(guò)南向通面寬內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+景觀花池，北向設(shè)備平臺(tái)，側(cè)邊飄窗等，最終落地的是一個(gè)負(fù)公攤產(chǎn)品。

5月拿地，9月底開(kāi)盤(pán)，目前基本清盤(pán)了。

岳各莊新盤(pán)延用“嘉棠”前綴，一來(lái)是明確建工操盤(pán)，二來(lái)多少也想沾沾嘉棠澐璽的紅氣。

畢竟這個(gè)項(xiàng)目要比嘉棠澐璽大得多，或許能拯救北京建工下滑的業(yè)績(jī)。

今年上半年，北京建工地產(chǎn)的營(yíng)收和凈利紛紛“開(kāi)倒車(chē)”，營(yíng)收39.10億元，同比減少41%；凈利潤(rùn)則降1.08億元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地產(chǎn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-2719.57萬(wàn)元。

對(duì)于北京建工地產(chǎn)董事長(zhǎng)潘捷而言，除了豐臺(tái)的項(xiàng)目，還有重倉(cāng)的海淀要操心。

一個(gè)是嘉華天珺，一個(gè)是西邊的半壁店地塊，都是與保利發(fā)展聯(lián)手重金鋪排的大項(xiàng)目。

嘉華天珺自年初開(kāi)盤(pán)以來(lái)流速一直不溫不火，只能靠調(diào)規(guī)來(lái)“自救”；

半壁店項(xiàng)目，坊間傳聞，合作方保利主張實(shí)景開(kāi)盤(pán)。

10月底，就在半壁店項(xiàng)目總平圖公示的一周后，建工地產(chǎn)將持有的項(xiàng)目公司30%股權(quán)全部出質(zhì)給了保利。

半壁店項(xiàng)目的拿地金是45.45億元，30%，對(duì)應(yīng)的是超過(guò)13.6億元的份額。

抽回的這部分資金，基本都投進(jìn)了豐臺(tái)的新項(xiàng)目嘉棠璟樾。

嘉棠璟樾的開(kāi)發(fā)主體北京建興豐匯置業(yè)有限公司9月23日成立，注冊(cè)資本29億元。

城建發(fā)展控股48%，建工旗下北京建邦憬瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股42%，住總旗下北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持股10%。

項(xiàng)目公司法定代表人、董事長(zhǎng)為李峰，總經(jīng)理為李京昆，都是城建系管理層。

建工來(lái)操盤(pán)這個(gè)項(xiàng)目，最大的優(yōu)勢(shì)是對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熟悉。

嘉棠璟樾往西不到2公里，就是建工熙華臺(tái)項(xiàng)目，2023年入市，437套房源，基本清盤(pán)，網(wǎng)簽均價(jià)8.15萬(wàn)/㎡，在豐臺(tái)市場(chǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

熙華臺(tái)當(dāng)初的拿地樓面價(jià)是5.28萬(wàn)/㎡，而嘉棠璟樾的樓面價(jià)只有5萬(wàn)元/㎡，定價(jià)空間還是很充裕的，目前吹風(fēng)價(jià)是7.5萬(wàn)/㎡。

這兩個(gè)盤(pán)都是屬于豐臺(tái)西四環(huán)周邊的新盤(pán)，緊鄰海淀，可承接地緣外溢購(gòu)買(mǎi)力。

綜合來(lái)看，嘉棠璟樾的容積率、高度，以及地形情況，都要優(yōu)于熙華臺(tái)。

疊加“好房子”的公區(qū)設(shè)計(jì)和陽(yáng)臺(tái)等擴(kuò)容空間，產(chǎn)品力方面也將有明顯提升。

如果開(kāi)盤(pán)價(jià)真能低于8萬(wàn)，那還是有一定性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)的。