機構：“十五五”中后期房地產有望走出低迷階段

2025年10月《“十五五”規劃建議》正式發布，重申“堅持以經濟建設為中心”，并在實施路徑上明確“堅持擴大內需這個戰略基點，堅持惠民生與促消費、投資于物與投資于人緊密結合，以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，促進消費與投資、供給與需求良性互動，增強國內大循環內生動力和可靠性”。

房地產行業既關聯消費，又是投資的重要領域，是擴內需重要抓手。縱觀全球主要發達經濟體，即便經歷上百年發展，房地產也仍是經濟的重要支柱。近年來，我國房地產行業經歷了深度調整，增加值占GDP比重從2020年的8.3%回落至2024年的6.3%。但房地產關聯產業眾多，除開發建設外，還涵蓋經營、服務等多個環節，消費潛能依然巨大。《建議》提出“推動房地產高質量發展”，為行業轉型指明了方向。總體來看，“十五五”期間，房地產行業仍有望繼續發揮經濟支柱產業作用，在擴大內需中承擔重要角色。

為測算“十五五”期間我國房地產市場的增量開發空間，本報告從居民住房需求視角進行分析。一般而言，住房需求主要源于以下三方面：1）新增城鎮人口帶來的住房需求，這也是過去我國快速城鎮化階段支撐房地產市場持續擴張的核心動力；2）生活水平提升催生的改善性需求，本報告通過城鎮居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一因素的潛在影響；3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是推動市場較快發展的重要支持，但隨著城市發展從增量擴張轉向存量提質增效階段，拆遷改造帶來的住房需求預計將回落，但其仍將為房地產發展提供一定支持。

需求結構：新增城鎮人口帶來的住房需求繼續支撐市場，改善性住房需求逐漸成為核心引擎，拆遷改造需求預計保持一定規模

圖：全國新建商品房銷售面積與城鎮人口對比

注：近兩年國家統計局對房地產歷史數據進行了修正，本報告采用最新修訂數據進行分析

數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS

從行業發展階段來看，1998-2021年，我國房地產市場經歷了市場化初期、快速發展期、市場繁榮期、市場平穩期等不同發展階段，新房銷售規模從1998年的1.2億平方米，升至2021年的16.1億平方米，創歷史新高，23年間年均增長超10%。而隨著全國人口開始下降、城鎮化放緩、預期減弱，近幾年房地產行業正在進入新的發展階段。

展望未來五年，盡管新房市場總量峰值已過，但全國每年新增城鎮人口規模仍較為龐大，人口持續流入的高能級城市市場仍具潛力。同時，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。總體來看，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區域之間分化或將進一步加劇。

根據中指測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平米。對應住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業主出售非自住房產等也會消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7-8億平米。從住房需求構成來看：1）新增城鎮人口帶來的住房需求，假設未來五年我國總人口每年減少約0.25%，城鎮化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末我國城鎮居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，預計未來五年拆改需求約13.4億平米。

值得關注的是，2025年新房銷售規模已降至中樞水平，但當前住房需求特征已由“剛需”驅動轉為“改善”主導。相比剛需購房者，改善性需求購房決策更易受收入預期和市場前景影響。短期房地產銷售量價仍有一定壓力，而隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，“十五五”中后期房地產有望逐步走出低迷階段。