房地產(chǎn)下半場新解法:用造車的方式造房子?

出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 王澤紅

不做開發(fā)商，卻在拿地造房子。

作為貝殼旗下的住宅開發(fā)服務(wù)平臺，貝好家在業(yè)內(nèi)一直沒有對標(biāo)對象，外界對它的C2M（Customer to Manufacturer，消費(fèi)者到制造者）業(yè)務(wù)模式，也很難具象化。

但華為與車企的合作模式，讓貝殼找到了知音。“華為之于車企，就如同貝好家之于開發(fā)商。”

近日在貝好家2025開放日上，貝殼集團(tuán)副董事長、貝好家CEO徐萬剛?cè)绱诵稳莸馈?/p>

成立兩年多以來，這是貝好家首次公開對外公開發(fā)聲，地點(diǎn)選在成都，其首個拿地項目所在城市，既是一次答疑，更是一次閉環(huán)驗證。

去年9月，貝殼10.76?億拿下成都金融城三期地塊，折扣樓面價每平2.73萬，成為當(dāng)時的“新地王”。經(jīng)過14個月打磨，地塊被打造成一個高端住宅項目“金融城·貝宸S1”。

這是貝好家首個自主操盤的項目，戶型面積從275平至560平，總價介于1590萬至5400萬之間，一共108套房源。截至今年12月11日，開盤不到一個月的貝宸S1網(wǎng)簽20套，在成都2000萬以上總價段住宅（含別墅）中，沖到全市全年網(wǎng)簽量第二名。

拿地之初，該項目就被定位為“樣板樓”，全面驗證其C2M模式的能力。雖然此前與多家開發(fā)商的合作中，這一模式已得到驗證；但這種涵蓋產(chǎn)品定位、設(shè)計、品控到營銷等從前端到后端的自主操盤閉環(huán)，更徹底、更全面。

為了打造好這個“樣板樓”，貝好家對于貝宸S1的投入幾乎是“不惜成本”。

飽和式投入，刷新豪宅配置上限

貝好家產(chǎn)品總設(shè)計師郭旌，在現(xiàn)場算了一筆賬：

貝宸S1的建造成本每平方米3萬以上，再疊加地價每平2.73萬，每平成本在5.73萬以上，而對外出售均價為6萬多，成本與賣價“基本持平”；

如果再考慮到基礎(chǔ)設(shè)施配套、財務(wù)成本以及稅費(fèi)等，貝宸S1并不怎么掙錢。

戲劇性的是，貝好家拿地后，隔壁一塊地僅拿地價就每平米超過4萬，貝好家可以說“躺賺”。將價差放入利潤，還是轉(zhuǎn)化到產(chǎn)品中，貝好家沒有猶豫。據(jù)郭旌透露，管理層很快決定，將數(shù)億元的價差投入到產(chǎn)品打造中。

目前，國內(nèi)一線豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，而貝宸S1超過4000元/㎡；為了確保落地效果，貝好家甚至在項目附近租了一塊空地，耗時8個月對各建筑模塊1:1還原。

由于室內(nèi)的五恒系統(tǒng)、智能家電、戶內(nèi)燈光、電動門窗、凈水設(shè)備、對講通行控制，用的都是全球高端品牌，包括朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等廠商，為了實現(xiàn)頂配的全屋智能，貝好家與它們一一接洽，全部與華為鴻蒙智家系統(tǒng)打通。

以全球知名門窗品牌YKK為例，據(jù)一位內(nèi)部人士透露，客廳陽臺定制的是電動推拉門，為了實現(xiàn)靜音運(yùn)行、智能控制與安全防護(hù)間的平衡，項目團(tuán)隊與YKK、華為鴻蒙智家，整整調(diào)試了三個月。

此前，每個廠家的產(chǎn)品都是自家APP控制，但貝宸S1打破了這一局面，打造出一個前所未有的“六感?智能系統(tǒng)”，室內(nèi)智能設(shè)備 “應(yīng)連盡連”，總數(shù)達(dá)到310多個，相當(dāng)于國內(nèi)高端智能住宅平均水平的4倍——不少國際品牌是因為這個項目才首次接入華為鴻蒙智家。

這套“六感?智能系統(tǒng)”，能精準(zhǔn)感知光影、聲音、空氣、水、溫濕度，以及感知人體的狀態(tài)與潛在場景需求，并聯(lián)動系統(tǒng)智能調(diào)節(jié)，已經(jīng)超過了傳統(tǒng)的全屋智能范疇，達(dá)到了全球高端智能住宅標(biāo)桿的水平。

而其藏在整個項目里的細(xì)節(jié)設(shè)計，更是處處戳中傳統(tǒng)居家的痛點(diǎn)。為了減少異味，貝宸S1在地庫垃圾房增配空調(diào)；在成都，為老人房專門設(shè)計泡腳池、主臥預(yù)留智能泡腳桶點(diǎn)位；為家政間洗烘套裝抬高67cm避免彎腰操作；地下車庫轉(zhuǎn)彎半徑改良讓行車更舒適……

也正是這種飽和式投入和“住得好”精細(xì)化設(shè)計；使得貝宸S1刷新了豪宅的配置上限。比如，在一套房子中配置了6個冰箱，包括西廚單冷藏、單冷凍，中廚冷凍冷藏冰箱；兒童冰箱、主臥小冰箱和美妝冰箱，這種配置在全國頂豪中都很少見。

“上海、深圳今年很多售價20萬/㎡的新頂豪，成本投入都不及貝宸S1。從建筑設(shè)計、材料選用到施工細(xì)節(jié)和人性化細(xì)節(jié)，考慮非常周到。在成都市場出現(xiàn)這樣的頂豪產(chǎn)品，我們很受震撼。” 一家全國性房企的集團(tuán)設(shè)計總表示。

打破“慣例經(jīng)驗”，探索用戶為中心的新開發(fā)模式

依靠巨額土地增值，原本可以躺平的貝好家，為何在貝宸S1如此拼？

“這是貝好家第一個拿地項目，我們一定會把它做好。貝宸S1不求賺錢，只為回報貝好家首個項目的業(yè)主。”徐萬剛解釋稱，整個項目建造成本超過了地價，在國內(nèi)是很罕見的投入。

但更深層次的原因，源自貝好家的產(chǎn)品觀：“住得好>賣得好”、 “客戶需求>開發(fā)經(jīng)驗”，完全突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的“慣例經(jīng)驗”， 貝宸S1的設(shè)計就是典型案例。

傳統(tǒng)住宅設(shè)計強(qiáng)調(diào)“坐北朝南”，但成都日照較少，超7成客戶認(rèn)為“景觀視野的價值高于房屋朝向”，于是貝宸S1將四棟建筑偏轉(zhuǎn)，形成如花瓣般舒展的布局，讓每一戶都能欣賞到交子云塔等金融城景觀；成都人喜歡泡腳，貝宸S1就在老人房交付定制的泡腳池。

為了讓業(yè)主十步之內(nèi)喝上直飲水，貝宸S1在室內(nèi)配備三臺嵌飲機(jī)；為了避免室內(nèi)視野被遮擋，對108戶住宅、共1006個關(guān)鍵視野點(diǎn)位模擬并優(yōu)化；為讓戶內(nèi)柜體、家電設(shè)置，更符合人體舒適感受，驗證144項尺寸舒適度，并落地在戶內(nèi)精裝設(shè)計中……

這些調(diào)研、設(shè)計細(xì)節(jié)，甚至是走過的彎路，被貝好家匯總成“108個小故事”；再疊加超規(guī)格的投入和大量材料、工藝、科技等創(chuàng)新，貝宸S1相較于傳統(tǒng)產(chǎn)品，才有了很大的迭代和提升。

據(jù)了解，貝宸S1開放后，超過50家開放商前來參觀過，包括華潤置地、招商蛇口、萬科、中海、越秀、保利、金茂、龍湖等，被業(yè)內(nèi)評價為“新自然主義的時代之作”和“下一代豪宅”。

有業(yè)內(nèi)人士評價道：“互聯(lián)網(wǎng)公司造房子，最大的價值就是把行業(yè)痛點(diǎn)變成用戶爽點(diǎn)。正如新能源汽車行業(yè)，用未來感設(shè)計、智能駕駛技術(shù)和極致用戶體驗，對傳統(tǒng)燃油車市場進(jìn)行了創(chuàng)造式革新一般。”

重申“不做開發(fā)商”，做開發(fā)商的“伙伴”

用新能源車的方式造房子，“樣板樓”貝宸S1的叫好又叫座，全面驗證了C2M的全鏈能力。 “我們調(diào)研過很多開發(fā)商的項目，開盤就像開盲盒一樣，（結(jié)果）不太好把握，而貝好家C2M模式可以提供一個相對可控的解題思路。”徐萬剛表示。

徐萬剛認(rèn)為，要真正實現(xiàn)“以人定房”，離不開C2M理念在住宅開發(fā)全鏈條的充分落地。為此，貝好家自主操盤打造了兩個“樣板樓”，但貝好家并不想成為一家開發(fā)商，而是希望充分發(fā)揮C2M全鏈解決方案的優(yōu)勢，通過輕資產(chǎn)平臺模式，與更多伙伴合作打造更滿足客戶需求的好房子。

自2024年推出以來，貝好家基于大數(shù)據(jù)和AI算法的C2M產(chǎn)品定位能力，贏得了越來越多合作伙伴的認(rèn)可。截至2025年11月底，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、長沙、佛山、武漢等地累計落地17個項目，涵蓋多種合作模式，合作方包括中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國電建地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國金茂、新興地產(chǎn)、綠城中國、濱江集團(tuán)、興耀房產(chǎn)等眾多實力強(qiáng)勁的開發(fā)企業(yè)。

12月12日，貝好家生機(jī)發(fā)布了C2M全鏈解決方案，涵蓋從定位、設(shè)計、品控到營銷的住宅開發(fā)全鏈條服務(wù)。

“中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，也許不需要多一家名叫‘貝殼’的開發(fā)商，但應(yīng)該需要一個更有客戶視角的‘好伙伴’”，徐萬剛表示。

重申“不做開發(fā)商”的貝好家，目標(biāo)是通過C2M模式的輕資產(chǎn)復(fù)制，成為開發(fā)商的好伙伴。

這個選擇也讓貝宸S1對貝好家的戰(zhàn)略意義更為凸顯。徐萬剛表示：“貝宸S1是貝好家的‘樣板樓’，我們當(dāng)然會更珍惜客戶口碑，不但要把房子建得足夠好，也要確保把未來的物業(yè)做得足夠好。這對貝好家的長期發(fā)展、持續(xù)獲取合作伙伴的信賴，都有重要意義。”

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮(zhèn)表示：“隨著國家‘好房子’政策的深入推進(jìn)，能夠真正以客戶需求為中心、提供‘好房子’的企業(yè)將獲得更好發(fā)展機(jī)遇。貝好家的C2M模式核心是將客戶需求放在第一位，并在大數(shù)據(jù)和AI算法上擁有核心優(yōu)勢。就像華為鴻蒙智行為汽車行業(yè)帶來的改變一樣，相信貝好家C2M模式也將為住宅開發(fā)行業(yè)帶來更多新的可能。”