法拍房買到“兇宅”，可以退房嗎？2025判例

2024年6月，深圳購房者老何以839.76萬元的價格通過司法拍賣競得福田區(qū)一套房產(chǎn)。拍賣成交后，老何才從小區(qū)物業(yè)和附近中介那里得知一個令人不安的消息——這套房子曾在2009年發(fā)生過一起故意殺人案。

深感震驚的老何立即向轄區(qū)派出所核實(shí)，確認(rèn)了這一信息屬實(shí)。他隨即向執(zhí)行法院提出申請，要求撤銷這次拍賣并退還167.95萬元保證金。

01 法拍市場糾紛

不動產(chǎn)拍賣中，競買人成功競拍后發(fā)現(xiàn)房屋存在未披露的瑕疵，向執(zhí)行法院申請撤銷拍賣并要求退款的情況并不少見。

除常見的面積不符、存在租賃等瑕疵外，還有些特殊情況對拍賣影響重大。比如房屋存在違章建筑、經(jīng)鑒定為危房、所在區(qū)域規(guī)劃受限等。

其中最受關(guān)注的是所謂“兇宅”的情況——即房屋內(nèi)曾發(fā)生過兇殺或自殺等非正常死亡事件。雖然這并不構(gòu)成法律上的硬性瑕疵，但會嚴(yán)重影響交易價格和買受人的購買意愿。

02 關(guān)鍵信息披露

面對老何的撤銷申請，陽春市人民法院最初認(rèn)為“競買人應(yīng)自行調(diào)查”，駁回了他的異議請求。老何不服裁定，向陽江市中級人民法院申請復(fù)議。

在另一起類似案例中，買家郭某和貝某以4821.67萬元高價競得深圳兩套法拍房后，才得知房屋曾于一年多前發(fā)生高空墜樓致死事件。揭陽市中級人民法院最初也以“法院未掌握信息”、“風(fēng)險由競買人自擔(dān)”為由駁回了他們的請求。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標(biāo)的物前，必須依法全面調(diào)查標(biāo)的物情況，并在拍賣公示時予以說明。

2024年10月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》，明確要求執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、已知瑕疵等信息進(jìn)行調(diào)查，不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除調(diào)查職責(zé)。

03 “兇宅”的法律定性

為什么法院最終會支持買家撤銷拍賣的請求呢？

陽江市中級人民法院在裁決中指出，按照社會普遍心理和交易習(xí)慣，房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件雖不改變其物理結(jié)構(gòu)，但會直接影響居住安寧與財(cái)產(chǎn)價值。

這類信息屬于《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中披露的權(quán)利瑕疵，是“其他應(yīng)當(dāng)公示的信息”。

法院認(rèn)為，這類因素足以影響買受人競買房屋的締約基礎(chǔ)，屬于應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。未披露該瑕疵，導(dǎo)致買受人產(chǎn)生重大誤解、購房目的無法實(shí)現(xiàn)，買受人請求撤銷拍賣是于法有據(jù)的。

04 法院責(zé)任與義務(wù)

執(zhí)行法院在調(diào)查不動產(chǎn)瑕疵時面臨多重挑戰(zhàn)。不動產(chǎn)交易市場復(fù)雜，土地性質(zhì)多樣，各類行政管理規(guī)定層出不窮。

若要求全面披露所有瑕疵，執(zhí)行法院需要投入巨大的司法資源。此外，被執(zhí)行人不配合提供信息，甚至故意隱瞞瑕疵阻礙執(zhí)行，也增加了調(diào)查難度。

不過，2024年最高人民法院的指導(dǎo)意見明確了執(zhí)行法院的盡職調(diào)查責(zé)任，強(qiáng)調(diào)不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除調(diào)查職責(zé)，要求全面如實(shí)披露已知瑕疵。

法院的免責(zé)聲明不能成為不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的理由。根據(jù)相關(guān)法律精神，免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的前提是要向競買人說明已知或應(yīng)知的瑕疵。

05 競買人需注意的事項(xiàng)

對于參加司法拍賣的買家，了解自己的權(quán)利和應(yīng)對策略至關(guān)重要。如果競拍成功后發(fā)現(xiàn)房屋存在未披露的重大瑕疵，如非正常死亡事件，應(yīng)及時向執(zhí)行法院提出書面異議。

提出異議時，應(yīng)明確說明未披露的信息對購買意愿和房屋價值的重大影響，以及因此導(dǎo)致的“重大誤解”。

值得注意的是，不是所有未披露的信息都能成為撤銷拍賣的理由。例如，南通市一起案件中，買家以同幢樓其他房屋曾發(fā)生兇殺案為由申請撤銷拍賣，法院認(rèn)為這不屬于應(yīng)主動披露的范疇，駁回了其請求。

此外，買家也需注意，如果未披露的瑕疵對成交價影響不大，未造成利益失衡，或者該信息可從公開渠道獲得，法院可能不會支持撤銷拍賣。

06 防范法拍風(fēng)險

對于準(zhǔn)備參與法拍房的買家，提前做足功課非常重要。參與拍賣前應(yīng)多渠道了解房屋信息，包括向小區(qū)物業(yè)、周邊中介、轄區(qū)派出所等咨詢，特別是關(guān)于房屋歷史情況。

仔細(xì)研究拍賣公告，關(guān)注其中的“已知瑕疵”說明部分。如果公告中使用“占有不明”、“他人占用”等模糊表述，應(yīng)格外警惕。

即使拍賣公告中有免責(zé)條款，也不能完全免除法院的瑕疵披露責(zé)任。對于可能影響購買決策的重大信息，買家有權(quán)要求法院予以澄清。

關(guān)注房屋重新拍賣情況也很有參考價值。在老何的案例中，那套房屋重新拍賣時，成交價為699.89萬元，較原成交價下降16.65%，且拍賣公告中明確提示了曾發(fā)生非正常死亡事件。

陽江市中級人民法院最終作出裁定：撤銷陽春市人民法院的執(zhí)行裁定及本次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，要求退還全部保證金。這套引發(fā)爭議的房產(chǎn)于2025年11月重新拍賣，30人報名競拍109輪后，以699.89萬元成交。

老何的經(jīng)歷并非個例。在另一起類似案件中，廣東高院同樣裁定撤銷未披露“兇宅”信息的法拍交易，要求退還4821萬元拍賣款。

這兩起參考案例為司法拍賣信息披露樹立了明確標(biāo)準(zhǔn)。法院拍賣公告中那句“不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的聲明，在面對“兇宅”這類重大信息隱瞞時，已不再是免責(zé)金牌。