北京買房：理清思路，購房建議1750

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想請教您對X產權的房子將來怎么轉正的問題。比如通州的太玉園，規模非常大，也都入住很多年了，如果現在買下來將來會怎樣的政策？您有什么建議？

A：

1、將來怎么轉正，理論上是先檢測房子質量唄，確定合格的才有可能轉正，否則誰承擔責任啊？之后就是修改規劃和調整土地性質了，收取土地出讓金和各種稅費辦手續。但這都是理論上的，現實中非常難。

打個比方吧，這就跟沒有許可證的小廠子生產新能源車似的，從質量來說也能開，但是上不了牌子。理論上如果檢測合格也能轉正，但現實中誰敢推出這政策啊？萬一出了交通事故算誰的？

2、而且最主要的是錢，收多少錢合適？誰掏這筆錢，不掏的話怎么辦？反正到目前為止我沒聽到什么靠譜兒的方案，只能是等著。

甚至甭說小產權了，北京到現在還有不少有規劃但辦不下房本的小區呢。主要都是當年開發商違規擴建了，導致拖欠了土地出讓金，后邊的手續就辦不了，也就沒房本。

其實在當年或許花個幾百萬就能解決的問題，但到今天至少得花幾千萬。這筆錢誰掏啊？讓開發商掏，他說沒錢，甚至都找不著了。讓業主掏又不合適，讓政府掏沒這義務，只能是拖著唄。那連這種當年有規劃手續的都辦不了，X產權就更沒法辦了唄。

3、再有一點是針對北京來說的。北京不是深圳等地，他們的X產權占比非常高，甚至和正規產權的分庭抗禮，那數量多就勢力大，或許能爭取到好條件。

而北京的小產權才20多萬套，占比3%都不到，能有多大的聲浪啊？管理者能為了這3%業主的利益，得罪97%的合法業主嗎？

4、還有一點，別看沒房本，但未必耽誤收房產稅。因為手續和價值是兩碼事兒，雖然沒手續，但仍然可以評估價格和價值，正常收稅就是了。參考美國，連零元購和販D都得交稅，就因為雖然違法，但是既然有利益就得合法納稅，光榮。

那以X產權來說，既然不耽誤收稅，為什么還要辦理挺費勁的手續啊？維持現狀就得了，如何解決看后來人的智慧吧。

5、總之我沒建議，買不買的自己決定，我只是說出我的看法而已。

僅供參考。

二

Q:

我是河北人，兒子畢業就進**工作好幾年了，戶口已經辦完，公積金也能貸滿，只是發愁婚房的問題。我當時是讓人忽悠著在燕郊買了兩套，現在損失很大，月供的壓力也不小，因為家里小生意受大環境惡性競爭影響太大了。

兒子是想賣掉燕郊這兩套房，因為實在住不上，租金也沒多少錢，不如換到北京就不用租房了。但是我考慮如果賣掉的話還完貸款其實拿不回多少錢，可能也就40多萬不到50萬，對于買房沒多大幫助，也就是騰出了月供而已。所以我想再等等，看看房價行情是不是能漲一些。

A：

1、那您就看自己的判斷吧，我好像說不出什么似的。

2、不過提醒一句，燕郊樓市自從一開始就是跟隨北京大盤的，定位也是“承接北京溢出人群”。既然是溢出，那就不是說“互換”或“轉換”，也就是北京有可能不再大量溢出，也不太可能把購買力較強的換到燕郊。

所以在我看來，以后燕郊的最好成績也就是跟隨北京大盤，想超出的可能性是不大的。就算是仍然像2007和2016年似的超出了，但波動大，跌的時候就更狠。

3、既然是跟隨且不會超過北京，那您指望燕郊能漲多少呢？我不知道您的房現在跌了多少，只能說很多人的房腰斬了，跌了50%，可如果想漲回來就是要上漲100%了。但北京現在的均價仍然在6萬左右，您覺得短期內有可能漲到12萬以上嗎？我認為不可能，再給我一瓶二鍋頭半斤豬頭肉的我都不敢這么忽悠。

4、總之看自己的判斷吧，只是我認為燕郊不太可能單獨上漲，只會跟隨北京，而且幅度不會超過。

僅供參考。

三

Q:

我是剛需，一直感覺北京房價太高，現在雖然跌了也仍然感覺高。但孩子越來越大，到了明年入學的年齡了，感覺至少也得給孩子買個占坑兒的學區房了，上了學再看情況賣掉。

我想買您建議的，所以想問問能否幫忙找到性價比高的，學區好點的。主要是我們對學區房完全不懂，資金又不多，所以請您幫忙。

A：

1、這我可幫不上忙，找房的事兒只能問當地中介，只有他們有房源。尤其是性價比高的就相當于撿漏兒，很多時候這種房都不一定掛外網，直接就找人賣掉了。所以您要不就去看好的學區找幾個中介登記吧，說清楚條件和預算，讓他們一有性價比高的就通知您。

2、不過說實話，孩子明年上學，那現在可實在時間緊張了。現在是12月下旬，而每年信息采集填報是5月份，也就是最多不到半年的時間。如果是全款買房的話還行，看房簽約付款過戶+遷戶口能完成。但如果是貸款，那就得做好規劃了，千萬別耽擱了。

尤其是您這完全不懂的，那能輕易相信別人的建議嗎？您不自己復核一下？反正我是覺得挺麻煩的，有可能耽誤時間，盡量吧。

3、其他我沒建議，您也不說錢數，我更幫不上忙了。要不也可以自己在網上先看看，既看學區房的常識也看房源，同時計算一下房子的溢價，或許能選到合適的。

僅供參考。

四

Q:

我在門頭溝有一套房，商住民用的性質，50平loft，戶型采光都非常好，租金也不錯。我本來打算是先投資，然后退休去居住的，但這兩年腿不行了，感覺再過幾年爬樓梯恐怕夠嗆了，所以想賣掉。

但是房價跌著呢，我100萬買的現在也就60萬，而且就算賣掉的話感覺仍然只能買這種性質的，您建議嗎？

A：

1、我肯定是不建議啊，賣了公寓再買公寓這不是折騰嗎？這只能看您自己的想法了。

2、不過多說一句，沒有所謂“商住民用”的這種性質，只有商業工業vs住宅的區別。所有用工商業用地開發公寓并出售的都屬于違規，無論怎么創造+混淆概念都沒什么用，誰心里都明白。

3、我要建議是先留著吧，畢竟租金不錯。而且既然是還要換成公寓，那何必折騰呢？花了不少的稅費，性質也沒改變，租金也不會提升，我覺得沒必要。

或者說什么時候真想住了再換吧，反正同類型產品一般都是同漲同跌的，什么時候換都不吃虧，何必現在讓自己心情不好的割肉呢？

僅供參考。

五

Q:

馬駒橋的融科香雪蘭溪保值好嗎？能買嗎？我在亦莊上班，錢不多只能買這里，每平三萬，感覺性價比挺高的，建議嗎？

A：

1、香雪蘭溪的保值，到目前為止還比較普通吧，不算多強。主要是小區雖然挺好，是聯想當年開發完望京的橄欖城之后，原班人馬開發的香雪蘭溪，想復制望京的成功。但房產的價值由地段兒決定，至少是大部分，而馬駒橋的地段到目前還沒太大優勢，所以價格走勢不算強。

前些年香雪蘭溪的價格比亦莊同檔次的也就低20%左右，亦莊賣2萬的時候這里1.6萬。十多年過去了，這里既然漲到了3萬，那亦莊的理論上應該3.6萬才算平等。但現實中亦莊同時期同檔次的基本都5/6萬吧，這差距既有地段的原因，也有學區的價值。

2、不過性價比確實是不低，房子是用來住的，同等品質之下價格越低的性價比自然越高了。所以這看自己更重視哪方面吧，怎么都是取舍。

3、我沒什么建議，看自己的通勤和喜好，為了自住的話該買就買，其他的都是副產品。以后的價格差距也可能不再擴大，看發展吧。

僅供參考。

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