2026年房地產趨勢：15年回調周期里，三類房子命運天差地別

2026年房地產趨勢：15年回調周期里，三類房子命運天差地別

這條視頻講2026年的房地產，不管你忙不忙都得停下來聽！我抖音100多萬粉絲都是靠講房地產攢來的，我預判房地產的準確率，老粉絲有目共睹——早就把趨勢講到2035年了。

現在大家最關心的肯定還是房價，核心結論先放在這：房價的見底時刻表，和地方化債的時刻表完全同步，化債完成之日，才是房價觸底之時。

先把化債的賬算清楚。2024年末國家公布的地方政府債務余額里，隱性債務約10.5萬億元，法定債務47.5萬億元，合計地方相關債務規模遠超表面數據。網上有說法稱2028年能完成化債，按每年4萬億的進度推進，但這只算了明面上的部分。

實際地方債務總規模更大，而我們每年的化債能力也不止4萬億——地方土地收入、專項債補充（專項債可彌補土地收入缺口）等，能支撐每年約7萬億的化債速度。按這個節奏，全部債務化解完要到2035年，正好10年。

再加上房地產從2020年就開始調整，到2025年已經是第5年，算下來房價回調的總周期大概是15年。這已經很不容易了，對比日本“失去的30年”，我們用15年完成調整，已經是很穩健的節奏。

今年中央經濟工作會議提房地產時，特意沒提“止跌”二字。站在化債的角度看，一件事只要擺上桌面，就意味著已經進入解決流程，剩下的不是硬扛，而是需要大家慢慢接納這個調整過程。至于不提“止跌”是意味著已經企穩，還是沒必要再強調？答案不能說得太透，懂的都懂，不然視頻就發不出來了。

接下來重點來了：往后看房地產，不能再看整體行情，必須分結構分析——新房、二手房、保障房，三類房子的命運會完全不同。

先看新房：國家完全有能力讓它止跌回穩，甚至穩步上漲。可以通過管控供給，拿出核心優質地塊；升級建設標準，打造綠色住宅、智能住宅；再配套寬松政策，比如貼息降息、買房退稅等，全方位托舉新房市場。畢竟新房能拉動就業、刺激經濟，是穩增長的重要抓手。

再看二手房：情況就嚴峻多了。現在你手里正在住的房子，大概率算不上“好房子”——2025年新的住房標準剛制定，按新標準建設的房子要到2028年才陸續交房。而且隨著新房越來越多，你二手房的公共資源會被持續稀釋，尤其是教育資源。

現在新生兒數量減少，教育資源不再稀缺，稀缺的是生源，未來二手房的教育附加價值可能會逐步歸零。更關鍵的是，二手房缺乏流動性，后續價格可能沒有底線，想轉手的時候很難找到接盤俠——你賣二手房，既不能拉動就業，也不能直接貢獻經濟增量，自然很難得到政策傾斜。

最后說保障房：國家明確鼓勵收購存量商品房用作保障房，但沒說清誰來收、錢從哪來、收多少。其實答案很明確：主要收的是銀行手里的斷供房、法拍不掉的房源。國家會成立專門的收儲平臺，像過去剝離銀行不良資產那樣，把這些房子收過來，一方面幫銀行減負，讓資金活起來支持實體經濟（銀行是經濟的命脈，必須穩住），另一方面這些房源就會成為第一批保障房。大概率不會收開發商賣不掉的新房，更不會收老百姓手里的二手房，核心還是盤活銀行的不良資產。