兄妹簽協(xié)議賣父母房子，因侄女不搬房賠了250萬(wàn)？北京房產(chǎn)律師解析

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李建國(guó)與周秀蘭系夫妻，育有兩子：李明（化名）、李強(qiáng)（化名）。二人分別于1998年、2017年去世，未留遺囑。

一號(hào)房屋（朝陽(yáng)區(qū)）登記在周秀蘭名下；

二號(hào)房屋（西城區(qū)瓦房）登記在李建國(guó)名下。

兩套房產(chǎn)均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)由李明、李強(qiáng)各繼承50%份額。

2018年6月，李明與弟弟李強(qiáng)及其妻子陳芳（化名）簽訂《協(xié)議書》，約定：

李明委托李強(qiáng)出售兩套父母房產(chǎn)；

李明配合辦理繼承公證等手續(xù)；

售房款扣除費(fèi)用后，雙方各分50%。

隨后，李明配合完成繼承公證——放棄繼承權(quán)，將兩套房均過(guò)戶至李強(qiáng)一人名下（實(shí)際為便于出售操作）。其中，二號(hào)房屋已成功過(guò)戶至李強(qiáng)名下，一號(hào)房屋因故未過(guò)戶，仍登記在周秀蘭名下。

2021年底，李強(qiáng)通過(guò)甲公司中介，以1250萬(wàn)元價(jià)格與買家謝某簽訂二號(hào)房屋買賣合同。但因李明之女李婷（化名）居住在該房?jī)?nèi)，拒絕搬離且未遷戶口，導(dǎo)致無(wú)法交房。

李強(qiáng)多次催促李明協(xié)調(diào)無(wú)果，最終于2022年2月單方解除合同，支付違約金250萬(wàn)元+定金20萬(wàn)元+傭金20萬(wàn)元，合計(jì)290萬(wàn)元。

此后，李強(qiáng)要求李明承擔(dān)部分違約金，否則不再出售任何房產(chǎn)。李明認(rèn)為：

違約金未經(jīng)其同意；

解約系李強(qiáng)自行決定；

協(xié)議已無(wú)法履行。

2023年10月，李明正式發(fā)函解除委托協(xié)議，并起訴要求：

1. 解除《協(xié)議書》；

2. 確認(rèn)兩套房屋由兄弟二人各占50%產(chǎn)權(quán)。

李強(qiáng)夫婦辯稱：

是李明不配合過(guò)戶一號(hào)房屋、不安置女兒才導(dǎo)致交易失敗；

損失應(yīng)由李明承擔(dān)；

要求繼續(xù)履行協(xié)議。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《協(xié)議書》于2023年10月20日解除；

? 駁回李明關(guān)于直接分割房屋產(chǎn)權(quán)的請(qǐng)求（需另案提起繼承訴訟）。

三、法院說(shuō)理

1. 委托合同可隨時(shí)解除，無(wú)需對(duì)方同意

根據(jù)《民法典》第933條，委托人有權(quán)隨時(shí)解除委托合同。李明作為委托人，已正式通知解除，協(xié)議自送達(dá)之日（2023年10月20日）起失效。

2. 合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，解除具有正當(dāng)性

雙方因女兒居住、違約金承擔(dān)等問(wèn)題長(zhǎng)期僵持；

微信拉黑、溝通中斷，信任基礎(chǔ)徹底破裂；

→ 繼續(xù)履行委托已無(wú)可能。

3. 房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不屬于本案審理范圍

雖然雙方曾通過(guò)公證將房產(chǎn)“全部歸李強(qiáng)”，但真實(shí)目的是為出售便利，并非放棄繼承權(quán)；

房屋仍屬父母遺產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)通過(guò)繼承糾紛程序確認(rèn)，而非在委托合同糾紛中直接分割。

4. 違約金損失可另行主張，但不影響合同解除

法院未對(duì)250萬(wàn)違約金是否合理作出認(rèn)定，僅指出：若李強(qiáng)認(rèn)為存在實(shí)際損失，可另案起訴索賠。

四、律師提示

本案揭示家庭房產(chǎn)處置中的三大風(fēng)險(xiǎn)：

“為賣房做繼承公證”不等于放棄繼承權(quán)：務(wù)必保留書面說(shuō)明或補(bǔ)充協(xié)議，避免被認(rèn)定為真實(shí)放棄；

委托親屬賣房需明確權(quán)限與責(zé)任邊界：大額違約、解約等重大決策應(yīng)經(jīng)全體共有人同意；

居住人不搬≠不能賣房：可通過(guò)法律程序要求騰房，而非直接解約承擔(dān)高額違約金。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)建議：

兄弟姐妹共同繼承房產(chǎn)時(shí)，若選擇委托一人出售，應(yīng)：

1. 簽訂詳細(xì)委托協(xié)議，明確解約條件、違約責(zé)任分擔(dān)；

2. 對(duì)房屋內(nèi)居住人提前制定搬遷補(bǔ)償方案；

3. 遇糾紛及時(shí)協(xié)商或訴訟，避免情緒化解約造成巨額損失。