公募REITs二級市場普跌，難壓發行“火熱”：有產品認購倍數超340倍，再創新高！

上周公募REITs二級市場承壓下行。截至上周五（12月19日），中證REITs（收盤）指數收于773.15點，環比下跌3.06%；中證REITs全收益指數收于999.19點，環比下跌2.85%。

據Wind數據，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的僅有2只，分別為華安外高橋REIT和博時津開產園REIT，并且漲幅都十分有限；下跌的則大幅增加至75只，還有1只表現持平。跌幅最大的三只產品分別為華夏越秀高速公路REIT、華泰江蘇交控REIT和中金山高集團高速公路REIT，上周分別下跌7.1%、6.9%和6.5%。

另一方面，發行市場則繼續保持活躍，上周三詢價的華夏中核水電REIT，有效認購倍數達340.5倍，繼華夏中海商業REIT之后再度刷新REITs網下有效認購倍數紀錄。另外，資產端也出現擴容信號，錦江國際旗下上海錦江資產管理有限公司（以下簡稱錦江資管）發布公募REITs基金管理人等的招標公告，華泰寶灣物流REIT也披露了擴募計劃。

公募REITs二級市場承壓下行，各板塊普跌

上周，公募REITs二級市場承壓下行。

Wind數據顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于773.15點，環比下跌3.06%；中證REITs全收益指數收于999.19點，環比下跌2.85%。

據國信證券，從不同項目屬性REITs來看，產權類REITs和特許經營權類REITs平均周跌幅為2.1%和4%。從不同資產類型來看，各類型均收跌，其中交通類、水利設施、市政設施類REITs跌幅居前。

單只產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的僅有2只，分別為華安外高橋REIT和博時津開產園REIT，分別漲1.34%和0.08%。

相比之下，下跌的REITs產品大幅增加至75只，還有1只表現持平。跌幅最大的三只產品分別為華夏越秀高速公路REIT、華泰江蘇交控REIT和中金山高集團高速公路REIT，上周分別下跌7.1%、6.9%和6.5%。另外還有2只產品跌幅超過5%，24只產品跌幅超過3%。

據天風證券，上周REITs總成交額為4.6億元，環比前一周上升了7%，產權和經營權成交額分別為2.74億元和1.86億元，環比分別增加6.8%和7.4%。細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環保、交通基礎設施、消費基礎設施、數據中心基礎設施類REITs上周的成交額分別為0.65億元、0.45億元、0.71億元、0.43億元、0.22億元、1.19億元、0.74億元、0.2億元。

華夏安博倉儲REIT成功上市，中核水電REIT認購倍數創新高

上周行業層面也有多則動態值得關注。

例如，12月19日，華夏安博倉儲REIT在深交所成功上市。華夏安博倉儲REIT是安博、華夏基金、中信證券聯合推出的倉儲物流REITs。基金首發底層資產為安博中國旗下的三個優質倉儲物流項目：安博廣州開發區物流中心、安博東莞石排物流中心和安博東莞洪梅物流中心。三處資產均位于倉儲物流需求高度旺盛的粵港澳大灣區，且均按國際領先標準設計、建造并管理，資產成熟度高、運營狀態良好。

不過，在近期市場悲觀情緒的傳導下，新上市產品表現承壓。安博倉儲REIT開盤即告破發，跌幅迅速擴大至8%，最終收跌10.16%，今日（12月22日）繼續下跌1.73%。

與二級市場低迷形成對比的是，發行市場熱度不減。根據申銀萬國證券，上周三詢價的華夏中核水電REIT，有效認購倍數達340.5倍，繼華夏中海商業REIT之后再度刷新REITs網下有效認購倍數紀錄，吸引超千億資金參與，最終定價溢價率20.1%，貼近詢價區間上限，顯示出優質水電資產仍然受到市場的熱捧。

此外，資產端也出現擴容信號。12月19日，中國三峽新能源（集團）股份有限公司正式申報“華泰三峽清潔能源REIT”，底層資產為大連莊河海上風電項目。目前，中核、國電投、中國電建、中國華電等央企皆有清潔能源REITs項目申報和發行，隨著華泰三峽清潔能源REIT的正式申報，我國REITs市場有望再添一家由央企構建的REITs資產。

國內酒店龍頭錦江國際旗下錦江資管也在近期發布了公募REITs基金管理人等的招標公告，或意味著第一單酒店REITs已經在路上；華泰寶灣物流REIT也披露了擴募計劃，新項目分別位于寧波、成都、西安、青島四個新一線城市，區域布局更加分散，有助于提升資產組合韌性。

政策面持續釋放暖意。12月15日，中國證監會黨委書記、主席吳清主持召開黨委（擴大）會議，會上明確提到要盡快落地商業不動產REITs試點。12月18日，國家發展和改革委員會發表文章《著力擴大有效投資》，提到“十四五”時期擴大有效投資取得顯著成效，建立REITs市場并推動進入常態化推薦發行階段，“十五五”時期將持續推動REITs擴圍擴容，支持更多符合條件的民間投資項目發行上市。