住建部再定調穩樓市，廣東住房政策研究專家解讀要點

來源：21世紀經濟報道

南方+記者獲悉，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的全國住房城鄉建設工作會議上強調，要著力穩定房地產市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求。

由于講話涉及要點較多，南方+記者專門采訪廣東省政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉予以摘要解讀。

房地產市場的穩定至關重要。南方+ 馮善書 拍攝

保交房全面完成 “好房子”建設起步成勢

“這次工作會議，在總結中首先強調了保交房任務全面完成。這意味著保交房是住建部門在近期行業管理中的首要責任，也是行業凸顯民生屬性的體現，更是市場止跌回穩的關鍵。”李宇嘉認為，從2022年提出保交樓，到2024年提出保交房工作，行業出險和供求關系發生重大變化，在告別舊模式過程中，將出現涉及業主自身權益的房屋交付，作為重大工程、重點任務來抓。截至今年，這兩項工程全部完成，這也意味著未來居民買房，基本不用擔心交付事項了，即便開發商建設能力下降、項目進度延緩，但購房款也會封存在監管賬戶，而不會出現抽逃的問題，不會出現將預收款作為融資和高周轉的手段。交付對居民預期、信心的沖擊也降到最低了。

同時，住建部的工作會議還強調了“好房子”建設起步成勢。在李宇嘉看來，在推進保交付、實現防風險的基礎上，2025年的另一項工作就是啟動供給側結構性改革——好房子建設。這也是新模式、高質量的切入點，通過供給革新牽引和帶動需求，實現新舊模式的漸進過渡和行業止跌回穩，夯實住房民生屬性的基礎。

“在好房子建設方面，2025年主要是立標準、強科技、抓項目。”李宇嘉說，目前這幾項工作全部啟動，且已經見到效果。我們看到，行業開始從“好房子”延展到“好服務”，即除了建造方面的好，還要適應居民對美好生活的訴求。因此，2025年行業開始圍繞物業管理、房屋全生命周期管理、“一老一小”、公共配套等方面，在好小區、好社區、好城區等方面全面發力。

好房子建設為市場企穩注入信心和動力。南方+ 馮善書 拍攝

“著力穩定房地產市場”排在第二位

值得關注的是，在2026年住房城鄉建設的幾項中心工作中，“著力穩定房地產市場”排在第二位。眾所周知，在2024年底的工作會議上，曾將持續用力推動房地產市場止跌回穩作為2025年工作的第一位任務。李宇嘉認為，一方面，保交房任務全面完成后，行業調整對民生保障的沖擊基本得到解決；另一方面，隨著行業出險企業陸續進入重組階段，行業風險釋放的高峰也過去了；此外，以新房和二手住房合并計算的總交易量，已經實現了量的穩定。此外，房地產穩定，除了住建系統的工作外，更重要的是就業、收入、人口（生育、結婚）、城鎮化等經濟基本面的修復，以及房地產新模式的打造，這是一個事關多部門的系統工程。

這意味著，在防風險方面取得積極成效后，接下來一方面要繼續推進穩定房地產工作，更重要的是加快新模式轉型。這部分內容在2026年“著力穩定房地產”這項工作的表述中占的比重最大，顯示舊模式開始褪去，新模式要盡快培育起來，這是穩定房地產的關鍵。如果新模式不能見效，穩定的壓力仍較大。

那么，結合這次會議精神，我們如何理解“將新房市場和二手房市場作為一個整體來看待”的表述？

南方+記者注意到，在“推動房地產高質量發展”的相關表述中，住建部工作會議提出要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，將新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。在李宇嘉看來，在供求關系重大變化、存量時代、回歸居住屬性等新的背景下，住房需求發生了重大變化，即二手房交易開始崛起。目前，全國15個省市二手房交易量超過新房交易量，30個重點城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創下4年來新高。在剛需基本轉向租賃和二手住房、高品質打造的背景下，新房越來越趨于改善。因此，看待需求的潛力也好，看待市場穩定也好，必須將新房市場和二手房市場作為一個整體來看待，而不能只關注新房。從這個角度來看，房地產市場已經實現止跌回穩。

有讀者和網友提到，會議提出了處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關系，堅持政策支持和改革創新并舉，確保新舊模式轉換平穩有序。這怎么理解呢？李宇嘉認為，這是落實中央經濟工作會議，有關“五個必須”在住房領域的體現，也是挖掘房地產需求潛力，推動良性循環，建立新發展模式的基本原則。

會議提到的潛力在哪里？就在于市場和保障、租賃和購買、增量和存量的循環和轉化，就在于存量的改造和好房子的建設。

房地產行業轉向新發展模式是關鍵。南方+ 馮善書 拍攝

房地產工作的重心逐漸轉向新模式

總的來說，2025年是“十四五”收官之年，也是房地產新舊模式、新舊動力轉換的關鍵之年，2025年風險防范取得決定性成績，保交房全面完成，意味著舊模式穩步出清。因此，李宇嘉認為，房地產工作的重心開始逐漸轉向新模式，從這次住建部對2026年工作部署的內容即可見一斑。

“房地產市場紓困還要繼續，但不能局限在傳統框架內，因為傳統政策已應出盡出，而且紓困效應明顯下降，紓困周期明顯縮短。”李宇嘉建議，未來除了在傳統政策上修修補補，更重要的是調整政策基調，一是供給端打造好房子，激發需求、牽引需求；二是需求端修復基本面。這是穩定房地產表述的位次下降、內容減少的原因。

同時，穩定市場的關鍵是打造新模式。在李宇嘉看來，新模式意味著發展新機遇和潛力。一是以城市更新為主的存量盤活，激發行業服務業、第三產業的屬性，能帶動上下游，還能帶動消費和就業；二是挖掘新增潛力，即市場和保障、租賃和購買、增量和存量的關系，促進由租轉買、二手和新房、剛需和改善的循環。這兩方面，都需要從新模式的角度來系統推進，需要政策和改革協同推進，而不是僅僅停留在政策上。

此外，李宇嘉還建議，2026年，房地產相關政策要更加精細化、系統化。譬如，從因城施策到因片區施策，推行差異化供地、批售和開工；好房子要開始下沉到普通住房、保障房、老舊小區改造，激發普通百姓對住房的需求；將行業紓困與基本面紓困結合起來，包括居民收入增長計劃、社會保障能力提升等，修復基本面。

李宇嘉建議，收儲存量的力度還要加大。除了保障房，還有安置房、人才房、學生宿舍、企業宿舍等，預計在主體、資金來源、資金平衡等方面會有一些創新和突破，能將規模做大，做到可復制可推廣。“城市更新也要提速，特別是城中村改造，很多城市有望加快房票安置的進度。”