住建部提出穩樓市九條措施，我們找不到重點。︱劉德科

文︱劉德科

來看今天剛開完的全國住建工作會議〔2025/12/22-23〕。對于明年如何穩樓市，他們大概提出了九條措施。我們逐條來看一下——

◎措施一：「因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等」

●解讀：其實地方政府都非常清楚，從房企手上收購存量商品房用作保障性住房，這是一條效率非常低的救市措施；但由于住建部一直在主推，所以地方政府只能象征性做一兩單或兩三單，應付一下。

◎措施二：「優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進『好房子』建設」

●解讀：確實，住建部在「好房子」這件事上做了很多努力，努力一定是成功的原因，但他們努力的方向未必是成功的原因。現在「好房子」所取得的成績，其實主要就來自兩個因素：一是計容新規（各地普遍放松容積率計算規則，讓實際得房率飆升，隱形讓利給購房者）；二是市場驅動（由于市場行情太差，房企只能拼命提高住宅產品力）。

◎措施三：「進一步發揮房地產項目『白名單』制度作用，支持房地產企業合理融資需求」

●解讀：在保交房這件事情上，「白名單」制度起到了至關重要的作用；但令人費解的是，全國住建工作會議在總結2025年的成績時已經宣布「保交房任務全面完成」，而在部署2026年工作時卻又說要「進一步發揮房地產項目『白名單』制度作用」。我們能理解，保交房應該還有一些掃尾的工作仍需「白名單」制度，但是掃尾工作也需要單列一條作為「工作重點」？如果確實需要作為「工作重點」，那么反過來說，宣布「保交房任務全面完成」至少是不嚴謹的。

◎措施四：「城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行」

●解讀：地方政府能出的救市政策，真的幾乎都已經出盡了。如果現在還把主要責任推給地方政府，那么只能說真正要穩住樓市還需要更長的時間。

◎措施五：「加快構建房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制」

●解讀：「做實房地產開發項目公司制」的意思是，項目資金進出，要實現更封閉的管理——對于房企來說，這將會使得他們的資金流動性更弱，壓力更大。

◎措施六：「在房地產融資上，推行主辦銀行制」

●解讀：這一條的意思是，預售資金監管要嚴格。房企都知道，這又是在一定程度上削弱他們的資金流動性。

◎措施七：「在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現『所見即所得』，從根本上防范交付風險。繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。」

●解讀：現房銷售是無比理論正確的。但在現實執行中，它不匹配現行的房地產配套金融制度，所以根本沒法落地。即便硬壓下來要落地，地方政府也就是應付性地做幾個，對住建部有所交代而已。所以，從根子上去下苦功夫「規范預售資金監管」，比「推進現房銷售制」更符合現實情況。

◎措施八：「同時，深化住房公積金制度改革」

●解讀：公積金制度的實質性改革從未開始，何來「深化」？現行公積金制度，是世界上效率最低的一種福利性質金融手段。從資金效率的角度看，每個城市的資金池都是孤立的，只有「金」，沒有「融」；從購房者的角度看，受益遠遠少于付出；從企業的角度看，公積金制度無形中增加了稅負。

◎措施九：「實施物業服務質量提升行動，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，探索『物業服務+生活服務』模式，推動『物業服務進家庭』。」

●解讀：所謂的「物業服務+生活服務」，又是一種典型的理論正確。「物業服務」與「生活服務」，這兩件事情其實是隔行如隔山，兩者的差別如同骨科醫生與腦科醫生的差別。至少到目前為止，沒有一家物業服務公司能做出上規模的「生活服務」。「生活服務」不在「物業服務」的能力邊界之內——讓專業的人做專業的事情，這是常識。

寫完了。如果你們看完之后覺得不爽，就當我們所說的這一切，全部都是偏見。

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科