上海樣本 | 不止于空間升級：上海“工業上樓”的全鏈條激勵與可持續生態

2025年5月，商務部印發《深化國家級經濟技術開發區改革創新以高水平開放引領高質量發展工作方案》明確提出，支持國家級經開區明確“工業上樓”的產業類型，規范引導工業項目建設用地立體開發。

原文 ：《逐步形成“工業上樓”的“上海方案”》

作者 |中共上海市寶山區委黨校 倉基武/講師 邵方琦/講師

圖片 |網絡

事實上，“工業上樓”并不是一個新鮮事物，自20世紀50年代起，美國、日本、韓國、中國香港、新加坡等地就開始了“工業上樓”的早期探索，形成了工業摩天樓（垂直城市）、立體城市化工業、公寓式工廠、工業大廈、堆疊式廠房等形式，其中尤以香港工業大廈和新加坡堆疊式廠房最為典型。2005年，我國佛山地區率先試水引入“工業上樓”模式，隨后該模式在珠三角地區先行普及，深圳實踐逐漸成為全國樣本。2021年7月，國家發改委發布《關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，提出要學習深圳經驗，推廣“工業上樓”。

2023年9月，上海發布首個“工業上樓”專項文件《關于推動“工業上樓”打造“智造空間”的若干措施》，提出要推動輕生產、低噪音、環保型企業“工業上樓”，鼓勵各類主體參與智造空間建設。自此，上?！肮I上樓”的實踐探索駛入快車道。2024年，上海盤活處置低效產業用地45平方公里，實施“工業上樓”項目151個，打造智造空間1015萬平方米。上海推進“工業上樓”是工業經濟發展成熟狀態下新型產業載體的“自然”演化，也是超大特大城市走新型工業化道路的有利探索。同時，上海的“工業上樓”并沒有照抄照搬外部的成功路徑，而是在學習先進實踐的基礎上，根據超大特大城市特點、自身資源稟賦和產業基礎開展了有益的創新探索。

因地制宜，篩選“上樓”。推進“工業上樓”，并不是泛化搞一種模式，也不是放棄傳統產業。充分參照深圳“環保安全、減振隔振、垂直交通、設備載重和工藝”五要素判斷模型，依托現有現代化產業體系規劃，結合下轄各區“產業地圖”，在深入調研各區用地現狀和產業需求的基礎上，進一步加強“高精尖輕”產業門類和“上樓”產業優先級研判，指導各區制定完善正/負面清單，做到一區一策、一鎮（街道）一策、一園一策，在招商入駐前端就提供更加明確的“上樓”產業指引，做到能上則上，不能上堅決不上。

政策配套，推動“上樓”。“工業上樓”背后的規劃定位、設計標準以及配套政策等都是助力“上樓”成功的必要條件。在緊扣目標任務，強化統籌分配的基礎上，可以不斷細化“工業上樓”開發與建筑設計的規范指引，針對能夠“上樓”的產業所需的平層面積、層高、載荷、隔震、垂直交通、機電、環境等方面的差異化需求，探索不同“上樓”產業間設計指標的共性和個性，為“上樓”產業提供更加精細明確的科學指引。在形成通用標準體系的基礎上，支持各區提級設計標準，以項目的“定制化”提高產業載體的適配度和市場主體的滿意度。同時不斷完善實施細則，進一步出臺市、區、鎮（街道）三級配套政策，在項目審批、用地混合、地價優惠、產權分割、建設獎補、招商獎勵、租金補貼等方面細化政策支持。

多方聯動，服務“上樓”。“深圳經驗”告訴我們，“上樓”成功的根本原因在于營商環境。聚焦提供高質量的政務服務，可以在現有市級“智造空間”工作專班的基礎上，堅持問題導向，進一步優化建立市、區、鎮（街道）三級工作專班，加強部門協作，明確職責劃分。尤其對市場主體的個性化需求和差異化問題，形成縱向貫通、橫向協同、快速響應的工作機制，以政務服務的標準化、規范化、便利化推動項目的快速落地，并加強監管，嚴厲打擊各種投機行為，避免“工業上樓”房地產化，時刻堅守“產業姓產”“工業姓工”的初衷。同時，充分調動和發揮鎮（街道）掌握實情的優勢，尊重產業規律和企業意愿，不斷優化服務流程，減少溝通和交易成本，共同做好“上樓”服務。

加強激勵，持續“上樓”。鑒于“上樓”遠高于單層廠房的建安成本和維護成本，可以論證擴大配套占比和提升商住容積的可行性，進一步釋放利益統籌項目的經濟效應。同時，加強財政、國企和金融的聯動，持續探索多維度的資金支持舉措，強化政府支持和資金保障。具體舉措有以下五個。一是引入國企介入統籌和考核，充分發揮國資國企的帶頭效應和示范作用。二是推進項目的資產證券化，發揮政府基金引導作用，支持開發運營企業通過設立不動產投資信托基金（REITs）、類REITs、私募股權投資+房地產信托投資基金（PE+REITs）等融資工具，撬動更多的社會資本參與。三是設立財政專項資金，培育引進“鏈主”企業，重點獎勵率先上樓的“鏈主”企業，并對“鏈屬”企業給予適當的租金補貼，實現“上樓”產業有鏈有群地推進。四是加強政銀合作，支持商業銀行參與項目的新建和改建，鼓勵金融機構為企業精準畫像，在銀團貸款、專項貸款、信用貸款貼息等產品基礎上進一步創新金融產品和服務。五是加強政企合作，采用“管委會+運營公司”的模式，引入智能化服務和專業運營商，為“上樓”企業提供金融、科技、人才、法律、產權等全方位服務，不斷提高“上樓”產品的吸引力，改變工業企業不愿“上樓”的習慣，持續帶動上下游企業集聚。

文章為社會科學報“思想工坊”融媒體原創出品，原載于社會科學報第1968期第2版，未經允許禁止轉載，文中內容僅代表作者觀點，不代表本報立場。

本期責編：程鑫云

《社會科學報》2026年征訂

點擊下方圖片網上訂報↓↓↓