快準狠！保利上演“教科書級”定價調整

文/上海進深 嚴明會

譽濱江的官宣和網簽數據，尚存在一定差距。

11月22日開盤后，譽濱江宣布：當日去化率超80%。

開盤一周后，保利譽濱江就啟動了分銷渠道。

整整一個月過去，網上房地產顯示，首批78套房源網簽了21套，去化率27%。

其中，113㎡、116㎡、118㎡的中小戶型，網簽16套；138㎡的戶型，網簽5套。

分時間段來看，11月份網簽10套，12月份至今網簽11套。

二批次在12月13日啟動認購，推出84套房源，主力戶型為建面約110/119㎡3房、約139㎡4房，均價11.55萬/㎡。

相比于一批次11.5萬/㎡的均價，僅漲了500元/㎡。

認籌結束后，譽濱江未公示認購情況。今日（12月25日）開盤，項目公眾號也未公示有效意向認購客戶名單。

回顧一批次認籌，78套房源共獲得82組有效客戶認籌，認籌率為105%。

二批次推售的樓棟位置更好，是社區最南側的8#樓，在上次推售的5#樓正前方，距離黃浦江直線約500米，高層無遮擋，算是江景樓王。

從產品形態上看，兩棟樓均為洋房拼接小高層的設計，戶型分布也大體相似。

這一次，保利置業玩起了分層游戲，不同屬性房源的價格差被拉大。

我們不妨將洋房與小高層分開審視，便能看出些許端倪。（文后附一房一價表）

首先，不看江的洋房部分，價格讓步。

一批次5#樓的洋房單元均價在10.2萬至11.7萬/㎡區間，而二批次8#樓的同類房源，整列均價已下調至9.3萬至10.9萬元/㎡。

5#樓02單元整列均價113180元/㎡，高于8#樓02單元整列均價103266元/㎡；

5#樓01單元整列均價109037元/㎡，高于8#樓01單元整列均價104054元/㎡。

以主力115㎡戶型為例，二批次最低單價觸及93091元/㎡、總價1069萬的門檻，相較于一批次同戶型最低101566元/㎡、總價1187萬的價格，總價直降約120萬。

與洋房價格下調形成鮮明對比的，是看江小高層房源的價格上漲。

尤其是能夠看到江景的高區房源，均價整體上調，漲幅顯著。

樓層之間的價差也被拉大，在2-3F、6F、9F、12F、17F（名義樓層）等處設置了明顯的價格跳差，部分相鄰樓層差價高達2300-6600元/㎡。

其中，9F是個分水嶺，10F能完全越過東側疊加別墅區，視野開闊，因此跳差較大。

最核心的價差體現在“有江景”與“無江景”之間。

對比115㎡戶型：8#樓看不到江景的低區，最低總價1046萬，相比于5#樓最低的1183萬，降超130萬；而8#樓能看江的最高總價1568萬，相比于5#樓最高的1423萬，漲超140萬。

137㎡戶型也遵循同樣的邏輯：8#樓看不到江的戶型最低總價1332萬，比5#樓最低的1441萬，降約109萬；8#樓看到江的最高1910萬，比5#樓最高的1797萬，漲超110萬。

項目的策略算盤很明顯：

一漲一降之間，價差拉大，部分房源的極致性價比得以體現。

用低總價的洋房和低區房源作為敲門磚，撬動市場份額，保障基礎去化速度；同時，用稀缺的一線江景資源作為利潤錨點，拉高項目的整體溢價空間和盈利水平。

價格邏輯調整背后，離不開保利置業上海營銷負責人黃幸。

2024年初，保利置業引入了原陽光城廣州區域營銷總黃幸，擔任上海公司營銷負責人，填補了已空缺兩個月的崗位。

這位生于1986年的營銷老將，畢業后就加入重慶龍湖擔任置業顧問、銷售主管。

2014年，他加入融創上海任商管中心營銷總監，2017年加入陽光城先后任總部營銷中心總監、川渝區域項目高級總監、廣州區域營銷總，后跳槽至保利置業。

附：譽濱江二批次一房一價表