北京買房：理清思路，購房建議1754

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我不是剛需，在昌平有回遷房，也有一套宏福苑的兩居。但是想換學區房，想問您不知道是否合適？背景是孩子馬上五歲，很聰明，咨詢了朋友分成兩派，一派說是沒必要買學區房，真要是那塊料的在昌平也能考上清北。一派是說還是買，海淀的資源不是昌平能比的。

所以我們糾結，無論賣掉哪套房都得添至少200多萬，而且我們上班都在南邵這邊，如果海淀上學的話，住海淀還是昌平都不方便，所以想聽您的建議。

A：

1、這外人誰能有建議啊，我就算建議也是把這兩派的復述一遍，說了跟沒說一樣。兩邊都有理，只能家長自己決定。

2、或者這么說吧，常規建議是既然孩子已經五歲，那就帶著去做個智商測試吧。不少正規醫院都能做，千兒八百塊錢，結果都挺準的，七歲就更準了。

知道了智商那就相對好決定了唄，如果是那塊料就砸鍋賣鐵的也得培養，哪怕不去海淀，在昌平也得報班請老師的砸錢換資源。不是那塊料就看家長的期望值了，想成績更好點兒就盡量去海淀，學習和競爭氛圍在全國都排第一。

3、不過說實話，我覺得像您家這情況如果去海淀，那耗費的成本有點兒高。主要不是房子而是時間精力，哪怕是海淀五環外的學區，每天往返南邵都夠累的。

而且帶孩子跟單純的上班通勤不一樣，上班是下了班回家能休息，帶孩子則是回了家等于加班，輔導功課弄不好更累。

所以考慮好吧，房子好買，時間不好安排。而且是隨著年級越高，家長付出的精力會越多，中高考之前更是全家總動員，想好了困難再說是否買學區房吧。

僅供參考。

二

Q:

北京現在的保障房怎么好像沒什么聲音了似的？限競房據說是沒有了，但共有產權房也沒了嗎？還是又推出新的產品了，您有什么推薦的樓盤嗎？我現在肯定是有購買資格，就是錢不多，準備給兒子在東五環附近買個婚房，不用面積太大的，盡量價格低就行，不追求多高檔次。

A：

1、這還真問懵了我了，我也不知道啊。限競房是肯定沒了，但共產房應該還有吧，至少是有沒清盤的。但我是真的沒關注，不知道什么情況。

2、新產品，沒聽說推出能購買的性質的，現在應該是以公租房和保租房為主吧，都是租賃性質的。這我真推薦不了，您要不還是上政府網站看看吧。

3、借您這話題說兩句保障房的各種產品吧。最早能個人購買的是康居工程的“康居房”，就是由開發商或單位自己蓋房子，然后以成本價賣給無房的職工。這樣賣錢之后開發商或單位就又有錢開發了，進入良性循環。

但當年幾乎沒有個人購買的，都指望著單位分房呢。所以后來康居工程的房子就都由各單位團購了，當福利房分給職工。

這種福利房截止于1998年，北京因為特殊情況又單獨延續了一年，之后就是經濟適用房為主了。當然同時也有各種形式的合作建房或集資房，之前沒賣完的康居房也在延續。

而且從1988年開始了公房的房改，1994年全面鋪開，就是把福利公房以成本價或基準價賣給員工，而且可以用工齡級別等條件抵扣購房款，平均每家只用掏三五萬塊錢吧。這種房叫上市公房，是1999年底放開上市的。

另外還有央產房，是2003年允許上市的。當然不包括特殊單位和某些高級別領導的，那些房至今也不準上市。

4、再有還有拆遷的，有三定三限房，回遷房，定向安置房，私產房，公改房等等。2008年之后又有了新型經適房，限價房，兩限房，限競房（包括試點的競限房），自住型商品房，共有產權房等等。

租賃性質的則是廉租房（現在可能沒了），公租房，定向公租房，保租房，人才公寓，以及違規銷售的集租房。反正種類多的我都數不清，其中有的也不算保障房，算政策房吧。這還不算部隊的統建房和國管局央管局的福利房，也好幾種呢。

5、至于以后還會推出什么性質的保障房我真不知道，時代在發展，保障房也會與時俱進的。

僅供參考。

三

Q:

我的男友都在豐臺總部基地上班，有北京購房資格，我也有杭州的，您覺得在現在的房地產形勢下，如果買首套房應該買在哪里更合適？如果買在北京，我們當然是想在總部基地附近，但因為首付只有100余萬，加公積金控制在260萬左右，感覺周邊也沒有太合適的。

A：

1、那我要建議就只有北京唄。因為我也不懂杭州的，不敢瞎說。其實這還是看您二位將來在哪兒發展吧，在哪座城市工作生活就買在哪兒，否則買了也住不上就沒意義了。甭聽什么投住分離的，那都至少是第二套房，首套房還是住哪兒買哪兒吧。

2、豐科園附近260萬的，如果注重居住體驗那就中海御鑫閣唄，小區很不錯，維護的也挺好。只不過這里是公寓性質，居住的性價比挺高，但是價格走勢不太強，過幾年如果還想換房的話未必合適。

其他的其實也不難找，這個價位的二手房不算少，但基本都是老小區了，看自己是否喜歡吧。估計您二位是不愿接受的吧？否則就不這么問了。

3、要不就看看東邊白盆窯的，首開花香四季或花香西苑，只不過都是保障房，也是自住為主的。但畢竟是次新房，居住體驗也不錯。

僅供參考。

四

Q:

請問，我想買套大戶型改善，預算是500萬左右，目標地段是北七家，天通苑與回龍觀。理由是現在這些地段的大戶型已經跌至2萬左右，北七家更甚有不到2萬的，和中等戶型的價格差極為明顯，應該是性價比很高了吧？投資性如何

A：

1、從居住角度講，這些大戶型（包括復式）的性價比一直挺高的，如果能買到價格更低的那就更高了唄，甚至能算撿漏兒。

2、不過投資性怎么說呢？正是因為價格走勢弱，也就是漲的慢，所以才體現出性價比高的。也就是租金上漲的多，但這些大戶型的房價上漲的少，因此無論是租金收益率還是居住的性價比就都高了。

最早天通苑統一價2650，回龍觀2600，而現在緊湊戶型的一般4萬左右，這大戶型的少漲了小一半呢。

3、以后肯定不會再有這么大的價格差，而且短期內也看不出來，都是時間長了才明顯的。但指望著這些大戶型重新受追捧而漲幅超過大盤，可能性不大。

畢竟這些像回天的定位都是剛需板塊，那改善的大戶型在這里就算錯配了，相當于小飯館兒里賣佛跳墻，肯定沒亂燉好賣。而商品價格是由供需關系決定的，感興趣的少，價格走勢就不會太強。

4、簡單就這情況，不過房子是用來住的，真要覺得合適就買吧，性價比肯定高，大戶型住著也舒服。另外也看購入價格，如果真的買到超跌的了，那投資性也就增強了。

僅供參考。

五

Q:

我是2016年買的通州天賜良園的兩居室，3萬，最高峰漲到過4萬多，現在跌到3萬多了，跌的我們真心慌了，再跌可就破發了。所以有想法是不是現在趕緊賣掉，然后看看行情是不是再買？我們還有其他的房子住，這套房一直出租的。您覺得這么做合適嗎？

A：

1、破發，能用這個詞的一般都是炒股高手吧？那如果有其他收益更高+穩妥的理財手段就賣了唄。畢竟現在北京的平均租金收益率只是比存款高點兒，但跟黃金股票差遠了。

留著房子的一般都是不懂其他理財的，沒辦法才圖個租金的收益呢。比如我家，即便賣了房也是存銀行或買國債，最高才1.7%，而租金收益現在1.8%以上了。

2、賣掉后看行情再買，那就看是否真的能看懂行情+抓住時機了。您這套天賜良園的就可以說買的時機還行，估計是2016年秋天買的吧？算是相對低點，所以跌了這么多也還沒破發呢。

但您這時機也不算太好。因為如果是2016年初買的話，那天賜良園的均價也就2萬左右，2015年沒宣布副中心之前才1萬多。購買的時機差了一年，房價成本就差了一倍。

3、總之這看自己吧，如果有其他更好的理財渠道就賣掉，沒有的再持房。另外是否等待購入時機就看自己的判斷和手速了，我水平不行不敢建議。

僅供參考。

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