借名買經(jīng)適房，登記人偷偷抵押？出資人起訴解除合同并索賠增值損失｜借名買房律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

二十多年前，張敏和妹妹張婷感情很好。2000年，張婷拿到了北京市豐臺區(qū)一個經(jīng)濟(jì)適用房的購房指標(biāo)。張敏當(dāng)時正想安家，但沒有資格，便和妹妹口頭商量：“我出錢，用你名字買房，房子歸我。”妹妹一口答應(yīng)。

于是，張婷作為買受人，與甲公司簽下《經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售合同》，總價27萬多元。首付款、契稅、維修基金、印花稅，全由張敏支付；后續(xù)20年的公積金貸款，也是張敏每月存錢到指定賬戶償還。2001年交房后，房子一直由張敏裝修、居住、出租、繳納物業(yè)費(fèi)，所有票據(jù)原件都在她手里。

2006年，房產(chǎn)證辦下來了，登記在張婷名下。張敏沒多想——畢竟姐妹一場，房子誰的名字不重要，只要自己住著踏實(shí)就行。

可到了2019年，張敏突然發(fā)現(xiàn)：妹妹悄悄補(bǔ)辦了房產(chǎn)證，并把房子抵押給銀行，貸了450多萬元！

她立刻聯(lián)系妹妹，對方卻避而不見。張敏這才知道，自己住了近二十年的房子，隨時可能被拍賣。

情急之下，她起訴到法院，要求：

“解除借名買房關(guān)系，返還全部購房款，并賠償房屋增值損失。”

張婷堅(jiān)決否認(rèn)：“根本不存在借名！房子是我買的，貸款是我還的，姐姐只是幫我照看房子。”

但法院查清事實(shí)后，作出了判決。

裁判結(jié)果

法院判了：

? 解除雙方口頭借名買房協(xié)議；

? 妹妹返還購房款、稅費(fèi)等共計(jì)28萬余元；

? 額外賠償房屋增值差額損失200萬元！

這意味著，張敏不僅拿回了當(dāng)年的投入，還因房價上漲獲得了合理補(bǔ)償。

法院怎么說？

法官在判決中重點(diǎn)分析了四個關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，雖無書面協(xié)議，但事實(shí)清楚。

張敏持有購房合同、全部付款發(fā)票、貸款結(jié)清證明、二十年物業(yè)繳費(fèi)記錄，甚至還有鄰居和親戚出庭作證。而妹妹稱“給了姐姐50萬讓她代辦”，卻拿不出任何轉(zhuǎn)賬或交付證據(jù)。

第二，房屋長期由張敏實(shí)際控制使用。

從2001年收房起，裝修、出租、繳費(fèi)、報(bào)修，全是張敏操辦。這種持續(xù)、排他的占有狀態(tài)，是認(rèn)定“實(shí)際權(quán)利人”的重要依據(jù)。

第三，經(jīng)適房簽約于2008年前，且已滿五年，借名有效。

根據(jù)北京高院指導(dǎo)意見，2008年4月11日前簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房借名協(xié)議，若房屋現(xiàn)已具備上市條件，可認(rèn)定為有效。本案完全符合這一規(guī)則。

第四，妹妹擅自抵押，導(dǎo)致合同目的落空，構(gòu)成根本違約。

房子本應(yīng)過戶給張敏，但妹妹偷偷設(shè)押，使過戶無法實(shí)現(xiàn)。因此，張敏有權(quán)解除合同，并主張房屋增值損失——這是對她信賴?yán)娴暮侠肀Ｗo(hù)。

給大家的提醒

這個案子給所有“借名買房”家庭敲響了警鐘：

口頭協(xié)議也能成立，但必須有完整證據(jù)鏈：付款記錄、居住事實(shí)、證人證言缺一不可；

2008年前的經(jīng)適房借名，在北京大概率有效，尤其已滿五年、完成原始登記的；

最危險的不是“沒協(xié)議”，而是“產(chǎn)權(quán)人擅自處分”——一旦抵押、出售，實(shí)際出資人將陷入被動；

發(fā)現(xiàn)異常要立即行動：張敏若再晚一年起訴，房子可能已被執(zhí)行，損失無法挽回。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。