光谷改善族注意！核心區難得低密洋房！得房率超100%！

對于在光谷工作生活，并正在考慮置業升級的家庭來說，位于光谷中心城核心地段的萬科璞拾光嶼肯定會關注，它屬于萬科旗下的“拾”系產品線在武漢的首次落地。以下將基于目前已公開的規劃信息、地塊條件和周邊配套，對該項目進行一次客觀梳理。

一、 低價拿地 萬科開發

萬科璞拾光嶼即P（2024）166號地塊的住宅部分。該地塊于2024年12月由湖北科投106630萬元總價競得，成交樓面價5355元/平，沒有溢價，底價成交。

在2025年7月，官方正式宣布由萬科中標負責該住宅部分的開發建設與物業服務。

盡管該地塊包含部分商服用地，一定程度上提升了開發的復雜度，但拋開商務部分只談住宅＋底商綜合樓面價優勢依然十分突出 ——

對比元廬超 2 萬元 /㎡、寶業璞園超 1 萬元 /㎡的樓面價，P（2024）166 號地塊的成本優勢堪稱顯著，這也為項目未來新房入市的定價預留了充足的彈性空間。

整個166號地塊總體量約20萬平方米，分為A、B（商辦）和C、D（住宅）四個小地塊。其中，住宅部分（C、D地塊）占地面積約4.82萬平方米，計容建筑面積約10.13萬平方米，規劃為純粹的住宅區。

項目整體容積率為2.1，綠地率30%，共規劃13棟10至26層的洋房、小高層及高層建筑，總戶數843戶，車位配比約為1:1.25，共計1052個車位。

二、 C、D地塊的差異明顯

項目的住宅部分清晰分為C、D兩個地塊，其在規劃參數和產品類型上存在明顯區別。
C地塊：容積率2.27，規劃6棟樓，總高18-26層，共計323戶。該地塊的特色是包含3棟真正意義上的“第四代住宅”，即10、11、12號樓設計了空中花園。

根據規劃，這三棟樓的邊戶空中花園為錯層分布，西邊戶花園朝北和朝西，東邊戶花園朝北和朝東。C地塊的戶型面積段為143㎡、168㎡，梯戶比為2梯2戶。

D地塊：容積率1.98，規劃7棟樓，總高10-26層，共計520戶。該地塊產品為準四代住宅，為板式結構全封閉陽臺，主打南北雙陽臺設計。戶型面積段為100㎡、120㎡、133㎡，梯戶比預計包含2梯2戶和2梯4戶。

兩個地塊的住宅均采用精裝修交付，層高在3.05米至3.15米之間。

一個突出的數據是，項目通過陽臺和空中花園等設計，戶均贈送面積約20.5平方米，這使得部分戶型的得房率預計超過100%。外立面設計為公建化風格，大面積使用轉角玻璃幕墻。

此戶型雖然面積只有133平但是實現了“四房”的核心功能，經典的“玄關-餐客廳-陽臺”一體化設計，空間通透感強。廚房靠近餐廳，生活陽臺緊鄰廚房，家務動線短而高效。是剛改家庭的優選。布局緊湊，無面積浪費。

從142平的示意圖看，客廳、餐廳、廚房等“動區”集中聯動，臥室作為“靜區”相對集中，動靜分離明確，減少了相互干擾。四房三衛的配置，滿足多代同堂或二孩家庭需求。

主臥套房（帶獨立衛生間和衣帽間）保障了主人私密性與舒適度，另外兩個衛生間有效緩解了早晚高峰的使用壓力。適合注重功能完整性、私密性及多代同居的便利性的置業人群。

169平的奢闊面積賦予空間更多可能，明確的““書房”、“衣帽間”、“儲藏房”等功能標注，體現了對生活品質的極致追求，空間細分程度高。

連接客廳的景觀陽臺與靠近廚房的生活陽臺分開，同時滿足了觀景休閑與家政晾曬需求，互不干擾，生活體驗更優。適合預算充裕的高端改善或終極置業客戶，對居住空間尺度、功能細分、舒適度及細節有極高要求。

從戶型圖也能看出此項目的產品和我們以往見過的萬科戶型多有不同，萬科的“拾系”，是專門對標曼谷湄南河四季酒店來打造的，主打一個 “回家就像開啟度假模式” 的感覺！

這個系列從 2023 年推出第一個項目開始，已經落地上海、杭州、南京、合肥、蘇州、成都等 7 個城市，一口氣開了 9 個盤，終于在武漢也有了新作！

項目自帶約 2200㎡的云端會所，打造的是垂直分層的主題空間，里面規劃了恒溫泳池、運動健身區、學習閱讀區這些功能區。整個會所就是個立體的社交休閑空間，業主在家門口就能游泳、健身、看書、交朋友，根本不用跑遠路！

三、 最大的優勢之一是其地理位置

萬科璞拾光嶼位于東湖高新區高新大道以南、神墩一路以北，屬于光谷中心城的核心區域，是高新大道沿線目前為數不多的待開發住宅地塊之一。

地鐵出行：項目與地鐵11號線光谷六路站的距離約400-500米，與19號線豹澥站的直線距離約300米。雙地鐵交匯是其交通層面的核心亮點，可實現與2號線、19號線的無縫換乘，對于依賴公共交通的通勤者便利性較高。

自駕出行：項目北側緊鄰光谷主干道高新大道，自駕前往關山大道、左嶺等光谷各片區較為快捷。

四、 周邊生活配套現狀與規劃

商業配套：項目自身A、B地塊規劃有約9.78萬平方米的商業商務體，將建設星級高端商務辦公樓、酒店集群及花園式商業街。此外，項目自建約2000平方米的開放式社區商業街。

步行范圍內，距離已開業的中建光谷之星商業街約500米，距離創新天地KIC PARK商業街區約600米。距離稍遠的大型商業體如武漢大悅城約3公里，駕車或乘地鐵均可到達。

教育配套：項目東側緊鄰光谷十五初（在建），東南面為已投入使用的光谷十七小。

根據東湖高新區現行劃片政策，周邊小區目前對口光谷十七小，中學為光谷一初（2024年中考普高率約52%）或可選擇華師附屬武漢新城實驗中學（2024年9月新開學，無中考成績）。

光谷十五初已于2025年開工，規劃36個班，預計2026年建成移交，2027年9月開學，據傳將引入華師系教育資源，但其最終辦學質量與劃片范圍需以交付后教育部門公布為準。

醫療資源：距離項目最近的社區醫療資源是九峰街中心城社區衛生服務中心。最近的三甲醫院是同濟醫院光谷院區，直線距離約5公里，需駕車前往。

生態休閑：項目周邊有星河公園、新月溪公園、光谷生態大走廊等大型城市公園，同時項目自身規劃配建約萬平方米的“三園一體”帶狀公園（規劃中）。

項目附近還有奧林匹克體育中心、光谷國際網球中心等大型文體設施。

五、 開發商背景與項目進度

項目的開發模式為“湖北科投出地，萬科代建+物業”。湖北科投是光谷主要的城市投資和建設運營商，深度參與了光谷的產業投資和地標項目建設，其背景為項目提供了穩定的土地資源保障。萬科作為國內頭部開發商，在武漢及光谷有超過20年的開發歷史，其成熟的物業服務體系是項目后期居住體驗的支撐點之一。

根據最新的項目信息，項目展廳已開放，戶型圖今天出了3個估計下周還有2個小戶型戶型圖出來，預計于2026年1月售樓部正式開放，首批房源預計在2026年1月開盤。項目的預計交付時間在2028年上半年。現已開啟了圈存排號，已通知了客戶和熟悉的經紀人。后續最新消息第一時間光谷群分享。

六、 市場環境參考

項目所處的光谷中心城片區目前新房市場供應量較大，存在多個三代、四代住宅項目同臺競爭的情況。根據2025年11月的網簽數據，光谷區域銷量靠前的項目價格策略各異，有項目采取“以價換量”策略。

與璞拾光嶼相鄰的寶業璞園項目，近期清盤價約為毛坯15700元/㎡起。作為對比，萬科璞拾光嶼為精裝交付，市場對其單價的普遍預期在17000元/㎡至20000元/㎡區間。該項目是光谷中心城北區高新大道沿線唯一提供10層真四代小高層產品的住宅項目，這一產品形態在當前市場具備一定的稀缺性。

光谷這板塊確實有意思，活脫脫一部“新老核心交替記”關山作為老牌大哥，配套熟、學校硬，改善需求一直穩得很--你看華潤光谷潤府，一開盤就清盤，就知道老錢們認這塊兒。

中心城呢，卡在幾個板塊交匯處，位置特殊得很，前幾年一堆開發商盯著這兒做高端改善產品、社區、物業、甚至配套的商業街區，定位都挺超前，可當時就是不溫不火。說白了，時機覺得中心城在三環外“心里隔層紗”;另一方沒踩對:一方面大家習慣了關山的成熟，面市場還沒完全接受“產業區變宜居區”的邏輯，好產品沒遇上對的人。

但這兩年中心城是真“支棱”起來了--商業開了、學校落地、路網也順了，原來住關山高層的，開始往這兒看別墅大平層，花山和中心城的低密產品成交比以前活躍，價格波動還小。這時候萬科推璞拾光嶼，算是趕上了好時候:10層低密，四代住宅高得房率、雙地鐵加萬科物業，把最近市場關心的點都一塊兒了。雖說萬科之前有過債務傳聞，但這是國資托底的聯合開發，對認萬科設計審美和物業的人來說，還是有吸引力。能不能成，就看最后定價實不實誠、交付能不能打--畢竟，光谷改善客群現在挑花了眼，既要“新故事”，也得“真本事”。

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來源：小妹買房

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