廣州商業“第二極”之爭，番禺打敗了荔灣、黃埔？

城市商業

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 雨晴

圖片來源 · Get Mall云匯天地

十年前的2015，是廣州線下商業承前啟后的關鍵一年。

這年，隨著城市“東進、南拓、西聯、北優”戰略深入，城市商業格局開始從單中心（天河）向多中心擴散。“王炸”天環試營業，為天河路的商業圖譜注入輕奢感；凱德廣場·云尚一路向北，站在白云新城最前哨；蘿崗萬達廣場，東進改寫黃埔人“進城消費”習慣。

十年后的2025，廣州商業的軸線，再次調整。

K11 Selcet在漢溪長隆簇擁人群中試營業，荔灣聚龍灣太古里與山姆會員店在江畔老城相繼亮燈，黃埔Get Mall云匯天地則選在圣誕節揭幕。三個時間刻度，三個地理坐標，拼貼出廣州商業格局一場靜默而深刻的遷徙。

曾幾何時，廣州商業的聚光燈牢牢打在天河路上。但過去十年，這場角力已演變為多中心的敘事：番禺從“睡城”化身南拓樞紐，以長隆-萬博超級商圈和如今的K11接住了千萬新廣州人的消費升級夢想，成長為城市商業第二極；荔灣則在白鵝潭引擎的轟鳴中蘇醒，太古里以文化縫合歷史肌理，山姆以倉儲式體驗激活西岸，老城商業正褪去斑駁，重構高端商業格局。

再看黃埔，科學城的創新浪潮與知識城的發展脈搏，雖催生了大悅城、Get Mall云匯天地等新商業體，但商業厚度明顯滯后于荔灣、番禺。

三區商業的分化，在于其商業底蘊和開發邏輯的差異，共同塑造了它們獨特的發展軌跡與競爭格局。這場較量不僅僅是商業形態的演變，更是廣州在擴容與迭代中，不斷尋找新平衡點的縮影。

數據來源：贏商大數據

01.

荔灣vs番禺vs黃埔

三區商業底色幾何？

廣州千年商都，商業底蘊深厚。現代商業起步于荔灣，這里有中國第一座五星級酒店、第一條商業步行街；爆發于天河，國內第一個真正意義上的購物中心——天河城于1996年開業于此。

老城荔灣、新貴天河之外，2010年前后，外圍的番禺、黃埔逐步成為投資市場最為關注的“新興片區”。

經濟水平：

黃埔穩站廣州第二，番禺中游，荔灣靠后

“工業一哥”黃埔區自2014年合并原蘿崗區后穩站廣州GDP“二把手”，GDP總量僅次于天河區、約為番禺和荔灣之和；番禺處在全市中游水平；荔灣受限于土地面積和人口數量，GDP總量排名靠后，人均GDP與番禺接近。

人口分布：

荔灣最密，黃埔常住人口與前者持平但密度最低

廣州人口高度集中在主城區。七普數據顯示，全市170多個街道鄉鎮中，廣州主城區和遠郊區的人口密度最多可相差千倍。荔灣、番禺、黃埔三區人口分布依次從集聚到分散：

• 荔灣區作為老城區之一人口尤為集中，廣州人口密度最高的兩個街道均來自此區，人口密度超9萬人/km2。

• 番禺區人口結構呈團塊狀特征，且沿軌道交通分布。地處番禺中心的市橋街道接近2萬人/km2，北部的大石街道及周邊人口密度在1萬人/km2左右。

• 黃埔區人口分布則較為分散，只有靠近天河區的東南部地區人口相對密集。

數據說明：人口密度單位：人/km2

圖片來源：縱橫數據

商業底色：

荔灣多元，黃埔最年輕，番禺發展勢頭猛

人口分布直接影響城市商業格局，上述三區商業規模在全市的站位與人口規模站位一致，商業項目集聚程度為荔灣>番禺>黃埔，荔灣最集聚、黃埔最分散。

人口密集的荔灣、番禺已經孵化出兩個市級商圈，分別是大西關（上下九-永慶坊）商圈、長隆-萬博商圈。

注：圖例中綠色落點為已開業商場，藍色為擬開業商場

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

從項目特征看——

荔灣區作為老城區，商場運營年限普遍較長，且覆蓋購物中心、獨立百貨、商業街、文旅商業等多元業態。3萬方以下的小體量商業占比超六成，社區商業偏多。

黃埔區商業起步最晚，商場最“年輕”，且業態類型相對單一。缺少輻射范圍廣的大體量商業，這也意味著標桿項目不多，但待開業項目占比最高，增長空間可期。

番禺區的項目特征則處于上述二者之間，不論是項目運營周期、業態類型還是項目體量，都處在一個相對平衡、健康的狀態。

再看商業能級方面——

番禺區作為商業發展勢頭最猛的區域，A級優質項目占比最高，但運營商仍以本土（非連鎖）企業為主，缺少頭部運營商進駐；

荔灣區商業底蘊深厚，對頭部運營商吸引力最強，但在項目級次方面不及番禺區；

黃埔區目前的商業能級遠不及上述二者。

總體來看，三區之中，目前商業綜合發展水平最好的是番禺區，不論是商圈發展還是商業能級都處于較高的水平，存量商業規模排名全市前列；

其次是荔灣區，作為廣州的商業發源地，荔灣商業基礎良好，但在廣州商業重心轉移后該區商業發展進程緩慢。憑借深厚的商業底蘊、接壤佛山的特殊地理區位，對頭部運營商仍有很強的吸引力；

黃埔區的商業發展與經濟水平之間仍有較大差距，存量商業和商業能級方面遠不及番禺和荔灣，但黃埔是商業增量最多的區域，未來的增長天花板較高。

02.

三區商業賽跑

為何分道揚鑣？

解構區域商業發展邏輯，必須要了解其商業競爭格局。商業底色的差異，直接形成了三區競爭格局的差異。

荔灣：

增長邏輯在于“填補空白”，頭部企業加速布局

作為十三行所在地，荔灣區有著千年商業積淀，有三次關鍵節點：

1993年，上下九步行街拉開荔灣現代商業的序幕；2016年，永慶坊一期開業，推動大西關商圈成長為城市級商圈。行至今年底，隨著荔灣山姆會員店、聚龍灣太古里（首開區）的開業，以及明年待開業的白鵝潭萬象城，荔灣商業迎來新一輪增長高峰。

從增量市場看，荔灣目前的增長邏輯在于“填補空白”。本月開業的荔灣山姆會員店，是繼番禺店（廣州南部）、天河店（廣州東部）之后的廣州第三家山姆會員店，填補了廣州西部的市場空白。

而聚龍灣太古里、白鵝潭萬象城則是補足廣州重奢的短板。

事實上，廣州是高端商場最少、重奢品牌門店最少的商業一線城市，其目前僅有廣州太古匯一個重奢商場。太古里、萬象城落子荔灣，意味著廣州乃至大灣區的高端商業格局將被重構。

盡管目前太古里首開區還未有重奢品牌進駐，但據聚龍灣太古里項目規劃，2027年起項目將分階段落成常駐重奢品牌，頂級重奢品牌將在江邊打造獨棟旗艦項目。屆時，太古里將正式進入重奢領域，與白鵝潭萬象城共同構成廣州西部的重奢商業集群。

那么問題來了，廣州第二個重奢商圈為何選址荔灣？

一方面，荔灣作為商業基礎良好的老城區，仍保留著濃厚的商業底蘊。從地理位置來看，也是唯一一個不與天河CBD相鄰的老城區。

另一方面，荔灣正成為輻射廣佛都市圈的重要消費目的地。在永慶坊等文旅商業的強力帶動下，荔灣區商業的跨城吸引力持續增強，虹吸效應日益凸顯。數據顯示，近五年間荔灣區商場的異地客群占比已從22%顯著提升至31%。

太古里、萬象城所在的白鵝潭商圈位于珠江西岸，與佛山直接接壤，天然具備承接廣佛兩地客流的優勢。同時，商圈覆蓋廣州地鐵1號線、7號線、11號線并擁有兩大換乘站，進一步擴展了商圈的輻射半徑。

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

未來的荔灣，注定要承載填補廣州西部商業版圖的關鍵使命。

番禺：

需求驅動增長，長隆-萬博商圈劍指世界級商圈

番禺是廣州商業的“優等生”，存量商業規模近300萬㎡，僅次于天河區、白云區，位居第三；主要依靠人口導入，呈現典型的“住宅-商業-產業”開發順序。

居住方面，上世紀90年代至2000年初，番禺誕生了若干超大型居住社區，如祈福新邨、華南碧桂園、雅居樂花園、星河灣等。這些超大型社區配套先行（自建學校/醫院/商業中心），是“居住郊區化”的產物，成為無數“新廣州人”置業首選。

商業方面，2006年起，長隆、大學城板塊逐步發展，至2014年萬博板塊憑借多個大型項目快速崛起，番禺商業重心逐漸由市橋板塊轉移至萬博板塊。此外，番禺還依托超大型社區誕生了一批居住主導型商圈，如祈福商圈、亞運城商圈，商業的邊界不斷向外延伸。

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

產業方面，2012年起，廣晟·萬博城、奧園國際中心、粵海廣場等多個萬博板塊的地標性寫字樓項目集中奠基、開工。2015-2019年，企業總部開始批量入駐萬博，如希音、YY（歡聚集團）、虎牙直播、攜程、小米等，商務氛圍快速成熟。

事實證明，番禺的開發策略是成功的。2010-2020十年間，番禺的人口增長高達50.6%，購物中心客流，尤其是核心商圈客流水漲船高。

縱觀番禺區的商業發展脈絡，與廣州“南拓”政策和區域的城市化進程密不可分，其中軌道交通和文旅產業則是最有力的兩個抓手。

長隆-萬博商圈，一方面依托長隆度假區吸引大批旅游客群，另一方面覆蓋廣州地鐵3號線、7號線、18號線三條地鐵線路，橫跨漢溪長隆、南村萬博兩大地鐵樞紐站點，大幅提升商圈輻射范圍。

2020年，南村萬博地鐵站上蓋的番禺天河城開業后，番禺商業市場格局明顯分化。核心商圈（長隆-萬博商圈）升級為城市級商圈，其他區域商圈則承擔社區消費功能。

番禺區長隆-萬博商圈輻射范圍（周邊10公里）

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

從近年新增及籌開購物中心來看，番禺的商業增量主要來自內部的需求驅動。

番禺是廣州民營經濟最活躍的區域之一，不少科技龍頭、中小企業主在此扎根。相比老城區，番禺更開放，吸引大量外來高收入、家庭客群，他們的消費需求是品質+體驗+親子業態。基于此，番禺商業能級高，且兒童親子業態豐富度遠超荔灣、黃埔。

另一個值得關注的特征是，番禺的開放式街區項目占比高。據統計，區域開放式街區與盒子MALL項目占比三七開，且開放式街區項目占比一度接近40%。

從功能需求來看，開放式街區能夠承擔更多城市功能——不僅是購物，更是社交、休閑、娛樂、舉辦活動的公共客廳，消費者從“目的性購物”轉變為“體驗式閑逛”。

典型案例是廣州萬博四海城，項目通過精心的場景與內容營造，提升消費體驗。它打造的沉浸式夜景街區——表心道，將浪漫氛圍與藝術燈光結合，使商業空間升華為社交舞臺與情感打卡地，成為萬博CBD最熱門的消費目的地之一。

圖片來源：四海城商業廣場公眾號

可以說，番禺的商業競爭早已從規模轉向品質、體驗與品牌內容。消費者對商業的空間設計、業態組合和社交屬性有了更高要求。

從籌開項目來看，番禺的未來商業發展重點呈現三大方向：一是核心市級商圈的持續升級與補充（品質、體驗與家庭型購物中心）；二是向交通樞紐和新興板塊擴張（廣州南站）；三是主要沿軌道交通分布。

隨著華潤萬象天地的進駐，可以預測，番禺未來對頭部運營企業的吸引力將持續提升，朝著廣州第二CBD邁進。

黃埔：

“工業一哥”產業先行，經濟韌性強但商圈氛圍未成體系

黃埔區作為“工業一哥”，亮眼的經濟實力卻一直未能催生與之匹配的商業配套。

從開發路徑看，黃埔區的開發策略和番禺有著明顯差異：番禺是住宅先行導入大量人口，而黃埔則是產業先行，踐行 “產業-住宅-商業” 產城融合邏輯。

其優勢在于，人口結構更優、經濟韌性更強。這種模式使其在短短二十多年里，從郊區工業園區蛻變為廣州的產業引擎和科技創新中心，穩居廣州第二大經濟體的地位。

但區域的商業市場則呈現一定滯后性。黃埔區商業起步較晚，自2008年廣州時代城開業后，商業增長緩慢，到2018年后開始才進入集中供應期。不論是商業規模還是商業能級，目前黃埔都遠不及荔灣和番禺。

事實上，黃埔人民的消費力并不弱。今年上半年，黃埔社會消費品零售總額938億元，全市占比接近18%，排名全市第二。這也意味著，黃埔消費外溢明顯，大部分黃埔居民會選擇天河等核心商圈作為消費目的地。

背后原因有三：第一，黃埔區的購物中心過于分散，缺少標桿項目，因此還未形成高粘性、高級次的核心商圈；第二，商場同質化嚴重，盒子式購物中心占比超過80%；第三，品牌檔次較低，大眾化品牌占比到達66%。

那么，這種商業發展的滯后性，是開發策略導致的嗎？答案是否定的。

可以參考同樣踐行“產業先行”策略的杭州余杭區，手握未來科技城與西溪商圈兩大核心商圈，商業發展得非常好。深挖黃埔成為“商業洼地”背后的原因，主要在于供給側：

十多年前，黃埔區（以及原蘿崗區）的規劃重心在于產業園布局和基礎路網建設上，商業配套主要服務于當時的產業人口，以社區底商和基本商業街為主。對于未來需要承載高端消費、體驗式消費的大型綜合性商業空間，在土地和規劃層面沒有預留足夠空間。

然而，黃埔區近年來的發展速度超出了預期，產業升級吸引了大量高學歷、高收入的年輕人才涌入，消費力發生了結構性改變。昔日以滿足基本生活需求為導向的商業規劃，與當前追求消費品質、體驗的商業需求之間，產生了不可避免的代際錯位。

軌道交通網絡也是制約黃埔商業發展的核心因素之一：黃埔的首條地鐵線路（5號線）開通于2010年，而第二條地鐵路線（6號線二期）開通時間則是2016年。相比番禺區，黃埔區內地鐵獨立成網的進程滯后了十年之久。

相較之下，參考上文提到的荔灣大西關商圈、番禺長隆-萬博商圈，均覆蓋3條以上地鐵路線、貫穿多個樞紐站點，極大地拓展了客流觸達的邊界。因此，想要培育一個城市級商圈，發達的軌道交通網絡是必不可少的。

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

從增量來看，擬開業購物中心主要沿地鐵沿線分布，并在科學城、蘿崗板塊有集聚的傾向。隨著黃埔軌道交通網絡的建設加速，未來的黃埔商業市場或迎來增長高峰，值得期待。

注：圖例中綠色落點為已開業商場，藍色為擬開業商場

圖片來源：城市商業地圖投資研策系統

縱觀荔灣、番禺、黃埔的商業演進，清晰的歷史路徑依賴塑造了各自的增長邏輯：

• 荔灣憑借深厚的商業基因和地理區位優勢，通過引入高端商業“填補空白”；

• 番禺借力城市南拓與龐大居住人口，實現了“需求驅動”的商業持續升級；

• 黃埔則堅守“產業先行”策略，商業配套呈現出明顯的“產業配套型”特征。

三區的案例揭示了一個城市商業市場發展的普遍規律：商業的根基，在于人口；商業的能級，在于商圈。

從更長遠的時間線看，依托大型居住區發展起來的“居住主導型”商圈，能更好地向外拓展，而這也是荔灣、番禺、黃埔三區商業發展分化的根本邏輯。

未來，如何將規劃前瞻性與市場需求精準匹配，如何完成商圈能級與人口結構的協同，是所有快速發展的城市新區，必須面對的深層課題。

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