福州老城區，二十年的單位宿舍，單價39768元成交

昨天，我在微信上，群發了微信好友的客戶，推薦福州保利屏西天悅，182平米戶型的房子，因為價格上有大幅度調整，從開盤到今天，價格下調了150萬左右，單價32800元，比樓面地價只多了3000元/平米。

自認為有一些客戶會有些心動，沒想到大家還是覺得價格高了。其中有一位好友回復我，她的金輝淮安半島泊宮的房子考慮出售，問我是否能代理幫忙推薦。

我告訴她，現在金輝泊宮剛剛成交，單價只有12000多元/平米。她說，現在賣房是真的割肉心疼，我也是一樣，賣掉一分錢都拿不到。她說付房貸已經沒有多大意義，房子拿在手上是否還有意義？

同時，他還問了我，看到房價降幅如此高，有沒有一種恐慌的感覺？

說句實話，我的內心是十分焦慮的，我屬于家有余糧心不慌的類型，這兩三年，收入銳減，每個月竟然成為了月光族，一年下來分毫不剩，且看不到未來的曙光在哪里。房價漲跌暫時不管，畢竟只有一套房子，可收入銳減，生活成本卻始終不變，這才讓人感受到痛苦。

福州近12個月的成交均價，從年初17900元/平米，降到11月份最低14200元/平米；

掛牌均價從年初21500元/平米，降到19600元/平米。

由此可以看出，福州房地產還處于一個價格回調的階段，看著成交的房源，與當初對比確實有一定的差距。剛剛看到一套鼓屏路上的老小區成交，給大家做個參考分析。

成交小區：福印小區；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權105.11平米，3房2廳，高樓層，南北朝向，精裝修，418萬，成交單價39768元/平米。

房源成交分析：

1、看到這套房子的成交單價，大部分人一定會覺得“天價”了吧，房子掛牌出來只有143天，業主期初掛牌485萬，成交價格418萬，帶看客戶11組，從轉換率的角度看，這套房子賣房周期較短，且成功率都很高，特別是這么高的標的。

2、支撐福印小區高價格的理由在哪里？地段：它位于鼓屏路，也是我們老福州中心地段，屬于省政府商圈內的范圍，周邊配套和人文，底蘊相當成熟。特性：劃片入讀錢塘小學和屏東中學，福州頭部一類學校。小區：早期的單位房改，外墻貼磚，不會顯得那么老舊，總體環境較好。還有其他方面，就不一一說明。

3、福印小區，在售房源9套，業主掛牌均價47539元/平米，成交均價40000元/平米，掛牌到成交之間的落差較大，小區甚至還有部分房源掛牌單價60000元/平米，對于這個單價，我也只能用一句話表達：這就是來擾亂市場的房源。

4、不查不知道，看了今年福印小區成交的價格，全部都在40000元/平米及以上，若是在錢塘小被提前三年落戶之前，這個小區的價格，得賣到55000元以上。分析到這里，我都不敢相信自己的眼睛了，一個使用了二十幾年的房子，竟然能有這么高的價位。

購房建議：

首先，我個人比較認可教育，不是我吹捧學區房的好，只是我個人財富值沒有達到千萬級別。一旦我有這個資本，用幾百萬買套房子，給小孩配套優質的教育環境，在他人生起點的時候，就能結識到志同道合的圈子。在國內，關系圈子不容小覷，大家或許能夠明白這個道理。

當然，學區屬性也會存在著不確定的因素，特別是出生率降低以后，人們對它也開始重新定義，特別是在保值屬性的角度，考慮得會更多一些。

福州學區房當下的市場狀態總體表現：

掛牌量激增，成交周期拉長：鼓樓區部分“老破小”學區房掛牌價下調數十萬元仍無人問津，業主多次調價無果，市場出現“有價無市”現象。

脫學區樓盤價值腰斬：倉山區“七街十二府”等樓盤因劃片調整失去學區屬性，單價從2.4萬元/㎡暴跌至1.56萬元/㎡，業主虧損超30萬元。

學區溢價消失：過去“名校光環”帶來的30%-50%溢價已基本歸零，普通校周邊房產因“多校劃片”政策被誤炒為學區房的現象，正經歷系統性價值重估。

結合市場的表現，大家在選擇學區屬性的房子，需要更多關注自身的條件，一是居家，二是配套，倘若哪天學區屬性再次降低，也能將房子作為居家使用。

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