蘇河美欣公寓雙月考察：個人IP時代的“商改住”思路

經濟、供需、辦公模式變革等多重因素共振，全球商辦市場正經歷深刻變革。作為全球最重要的寫字樓市場之一，上海主動推動存量煥新，在上海市規資局發布的《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024-2027）》及市政府《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》中，明確鼓勵商務樓宇兼容多種功能，包括將商業辦公用房改造為保障性租賃住房、服務公寓或人才公寓。

作為黃浦區推動“商改住”更新政策的首批落地項目，由原美欣大廈改造的蘇河美欣公寓于9月1日正式投入運營、10月16日完成人才公寓揭牌儀式。該項目作為《上海市關于支持互聯網優質內容創作的若干舉措》（簡稱“滬九條”）發布后，黃浦區首個向互聯網優質內容創作者開放的人才公寓，為存量寫字樓煥新提供新的思路及經驗。澎湃研究所研究員調研發現，市場對空間的需求是轉移而非消失，互聯網浪潮中升起的優質創作者如同一個個“小微企業”，他們的需求正倒逼城市存量空間的更新；租房關乎社交形象的投資，項目對城市資源的享有、對城市故事的講述，將變得越來越重要，成功的“商改住”不僅是容身之所，更是創意孵化的加速器、個人品牌的展示廳和靈感生活的共同體。

多個首批：探索“商改住”的落地路徑

從8號線和12號線交匯的曲阜路站出來，過了西藏路橋便是蘇河美欣公寓。在社交平臺上，不少中介號對它有如“蘇州河畔”、“外灘旁的河景公寓”等形容，蘇河美欣公寓工作人員告訴研究員，根據簽約用戶反饋，該項目租客最看重的就是地段。

蘇河美欣公寓外立面。圖片來源：申能金外灘公司

也正是緣于蘇州河畔、西藏路橋頭的優越位置，該項目承載著上海開埠以來的3次蛻變的歷史記憶——1865年，中國最早的制氣廠在此建成，由這里生產的煤氣曾點亮了上海的首批煤氣燈；世紀之交，大量外企的涌入增加了高檔寫字樓的需求，23層的美欣大廈在“煤氣包”原址拔地而起，與同時期崛起的眾多高層建筑共同重塑了上海的城市天際線；城市更新背景下，蘇河美欣公寓成為上海首批“商改住”模式試點。

2017年，上海市政府《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中明確了“非居改租”的合法性，2021年又將此類項目納入保租房體系給予支持。在此背景下，美欣大廈主要所有者申能集團，與黃浦區金外灘集團共同成立申能金外灘公司，共同推進美欣大廈改造為保障性租賃住房——蘇河美欣公寓，推動這一歷史與地理的雙層地標完成功能轉型。

“基于黃浦區核心區位優勢與蘇州河濱水區域發展規劃，我們研判該區域高端寫字樓供應充分，但高品質、可長期租賃的居住產品稀缺。”申能金外灘公司負責人告訴研究員，轉向“商改住”不僅是盤活存量資產的舉措，更是呼應區域發展從單一辦公功能向“職住平衡”社區轉型的重要嘗試。

美欣大廈改造前空置率約30%，租金僅為周邊甲級寫字樓的60%。從經濟模型看，改造為高端租賃住房雖然前期投入較大，但提升了資產長期收益穩定性與抗周期能力，預計租金收益與資產增值空間將顯著優于單純辦公升級模式，且更貼合黃浦區“以居引人、以人促產”的發展邏輯。

改造后的蘇河美欣公寓，地下兩層為停車場與設備機房，地上1至5層融合商業、公寓公區與共享辦公配套，6至21層為標準客房，22層布置大戶型公寓，23層則為休閑酒廊。

蘇河美欣公寓大堂。圖片來源：申能金外灘公司

在辦公樓的框架下，騰挪符合高端人才需求的居住空間，問題錯綜雜陳。華建集團建筑裝飾環境設計研究院負責此次更新的建筑結構改造、結構機電改造及室內精裝修設計，項目負責人黃海濤告訴研究員，作為老舊建筑改造項目，其結構復雜，疊加保障性租賃項目“雙70”（建筑面積不超過70平方米的中小戶型占比不低于70%）的規定，從結構加固、管井重置、機電系統全面更新與復合功能嵌入等方面均存在挑戰，尤其是如何在保證樓宇主體安全的前提下實現居住功能的舒適性同時，還要滿足保租房的設計要求。

由于大樓原始結構核心筒處于標準層中央，因此各套公寓圍繞核心筒展開。東西南北四個朝向，考慮到景觀、采光等要素，6-21層每個標準層排布了16套公寓，沒有任何兩套戶型完全一致。公寓的18層如今開放為樣板間，同其他樓層一樣，16套公寓每一套都是因地制宜，改造后的落地窗，有的正對大悅城的摩天輪，有的正對四行倉庫，有的正對黃浦江和蘇州河的交匯處，還有的臥室窗外“鑲嵌”著東方明珠。可以看到，通過設計，項目化劣勢為優勢，整個大廈可以說是360度的城市觀景臺，設計團隊對立面進行了悉心推敲，確保了幾乎所有住戶的客廳與臥室都能擁有一面完整的“上海城市背景墻”， 四個轉角戶型更是提供了接近180度的全景視野。

位于公寓轉角處的兩居室戶型，臥室+客廳可提供180度的景觀視野。魯怡 攝

朝東的部分房型，落地窗外“鑲嵌”著東方明珠等上海地標。魯怡 攝

服務區域：以小型綜合體服務垂直社區

微博用戶名為“徐匯老壽”的壽幼森是一名城市影像記錄者，擁有上萬微博粉絲，此前他曾拍攝過改造前的美欣大廈。改造后，老壽第一時間來到大樓，他告訴研究員，從這棟樓可以看得很遠，也可以俯瞰到市中心很多尚未改變的城市肌理。

通過改造，老壽口中“蘇州河邊上獨樹一幟的存在”由封閉的寫字樓改為承載區域需求的重要陣地。水石設計是蘇河美欣公寓的外立面改造團隊，在改造方案中提出運用具有上海近代建筑特征的裝飾主義手法（ART DECO），對建筑立面重塑，披著紅磚、圓拱等經典元素的大廈，和對面的四行天地、隔壁的衍慶里等歷史地標共同“講述”蘇州河畔的底蘊與風潮，成為蘇河沿岸的一個活力節點。

“由于大廈與蘇州河岸線直接相接，我們在設計中著重強調了視覺與行為的雙向滲透。通過首層商業界面全面采用開放式的設計，并結合可延展的外擺區，刻意模糊建筑與河岸步道的物理邊界，讓室內商業活動自然‘溢出’至公共空間，吸引人流駐足互動，形成建筑與濱水環境對話的活力界面。”

蘇河美欣公寓外立面夜景。圖片來源：申能金外灘公司

蘇河美欣公寓組織的夜跑活動。圖片來源：申能金外灘公司

申能金外灘公司負責人告訴研究員，改造過程中，業主方始終將項目視為“蘇河濱水經濟帶”中的有機組成部分，而非一座單獨的建筑。此外，不同于傳統公寓“配套僅為點綴”的思路，在業態規劃上，著眼于構建一個“服務社區、共享濱水”的輕消費生態。計劃引入的品質咖啡、輕食餐飲、設計零售與便捷服務等業態，也面向市民、游客開放。這些業態的共同特點是具有停留性、社交性與親和力，能夠延長人們在濱水區域的停留時間，提升整體街區的活力和溫度。

據了解，項目1-5層已經通了燃氣，為未來引進輕餐飲提供了硬件基礎，位于4層的健身房已投入使用。

蘇河美欣公寓健身房。圖片來源：申能金外灘公司

市場反饋：從單純的居住需求到個人IP的一部分

《2025年網絡視聽內容創作者白皮書》顯示，截至2024年底，國內網絡視聽產業規模突破1.22萬億元，相關企業總數達到75.7萬家，僅2024年就新增12.5萬家，新增占比超過16%。今年7月，《上海市關于支持互聯網優質內容創作的若干舉措》正式發布，提出在黃浦、楊浦兩區掛牌建設互聯網優質內容創作集聚區，并配套推出激勵優質創作、完善產業服務、開放創作場景、拓展職業通道等措施。

就在蘇河美欣公寓揭牌前3個月，其所在的黃浦區以外灘FTC為核心載體，全面推進互聯網優質內容創作集聚區建設。緊鄰外灘FTC，項目作為全市首個向互聯網優質內容創作者開放的人才公寓，符合資格的相關從業者可以根據實際情況申請人才安居補貼租金范圍每月從12000元到40000元，被視作黃浦區為優化創作人才居住體驗、構建創意社群而打造的“靈感社區”。

研究員了解到，蘇河美欣公寓的租戶年齡涵蓋20-60多個年齡段，和以往的高端人才公寓相比，其主力租戶并非傳統意義上的商務精英，而是一群新興的互聯網內容創作者。與此同時，其租戶群體中有外企高管，也有退休老人將老房子賣掉后選擇有管家服務且地段優越的蘇河美欣公寓。

謝義銑是B站“老謝聊上海”的創始人，此前曾入住蘇河美欣公寓體驗，他拍攝的美欣公寓視頻讓不少大V種草，他告訴研究員，蘇河美欣公寓之所以受到同行們關注，是因為互聯網內容創業者在選住處時會格外關注“地理位置帶來的附加值”，因為生活是創作靈感的重要來源。

黃海濤自2007年起執筆凱文公寓，蘇河瑞貝庭公寓等若干個知名公寓的設計，他告訴研究員，在房地產上行期，高端人才公寓的租客以外派的商務精英為主，隨著個人IP時代的到來，優質互聯網創作者正成為高端公寓的重要客源，新生產力催生新空間需求，比如從地段選擇上，傳統商務客是效率導向、通勤導向，而內容創作者作為“一人公司”或小型工作室，偏好具有重要在地特征的地段，如蘇州河畔、老廠房區，重視環境的故事感和出片率。

存量寫字樓的改造，必須深刻理解并響應這些需求變化。“商改住”有巨大想象空間，但并非所有項目都適合這條路徑：

1. 最大化利用地理與文化資源。在個人IP時代，居住空間已成為個人形象的延伸：內容創作者注重空間的“情緒價值”，偏愛在社交平臺分享居住體驗，在“商改住”的過程中，建議充分挖掘項目周邊的自然景觀、歷史文脈或城市肌理，轉化為空間設計的核心賣點，以個性化的姿態，融入城市的居住版圖。

2. 城市場景導流。與周邊美術館、劇院、特色街區、老字號品牌建立合作，為創作者提供獨家創作許可和素材，將改造項目深度嵌入城市文化消費地圖。

3. 為樓宇或社區打造虛擬形象IP，或為入駐創作者提供數字分身創建支持。

------------------

城市因集聚而誕生。

一座城市的公共政策、人居環境、習俗風氣塑造了市民生活的底色。

澎湃城市觀察，聚焦公共政策，回應公眾關切，探討城市議題。