分化時代：核心資產(chǎn)價值凸顯，住宅市場進入結(jié)構(gòu)性投資時期

一、概念概況

房地產(chǎn)住宅市場主要包括：

• 商品住宅開發(fā)與銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)并面向市場銷售的住宅物業(yè)
• 保障性住房建設(shè)：政府主導(dǎo)的面向特定群體的政策性住房
• 住宅租賃市場：包括機構(gòu)化租賃和分散式租賃
• 二手房交易市場：存量住宅的流通交易

當(dāng)前市場正經(jīng)歷從"增量開發(fā)"向"存量運營"的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

二、行業(yè)特點

1. 強周期性特征：與宏觀經(jīng)濟、政策調(diào)控、金融環(huán)境密切相關(guān)
2. 資金密集型：開發(fā)周期長、資金需求大、杠桿率較高
3. 政策敏感度高：受土地、信貸、限購等政策影響顯著
4. 區(qū)域性差異明顯：不同能級城市市場表現(xiàn)分化加劇
5. 產(chǎn)業(yè)鏈帶動性強：關(guān)聯(lián)建筑、建材、金融、家居等眾多行業(yè)

三、市場現(xiàn)狀分析

據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2025-2031年中國房地產(chǎn)金融市場動態(tài)監(jiān)測與投資策略優(yōu)化報告》表明：2025年上半年我國房地產(chǎn)投資累計值達(dá)46657.56億元，期末總額比上年累計下降%。

房地產(chǎn)投資

1. 投資持續(xù)收縮，調(diào)整深度延續(xù)

• 2025年1-6月房地產(chǎn)投資累計下降11.2%，住宅投資下降10.4%
• 投資增速已連續(xù)多月維持負(fù)增長區(qū)間，顯示行業(yè)仍處探底階段
• 投資收縮幅度相對穩(wěn)定，或預(yù)示市場正在尋找新的平衡點

1. 市場分化格局加劇

• 一線城市核心區(qū)域表現(xiàn)相對穩(wěn)健，部分城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象
• 二三線城市面臨較大去庫存壓力，價格調(diào)整幅度較深
• 改善性需求成為市場主力，剛需購房相對疲軟

1. 政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

• 各地因城施策優(yōu)化調(diào)控政策，支持合理住房需求
• 金融支持力度加大，降低購房門檻和融資成本
• 保交樓工作穩(wěn)步推進，市場信心逐步修復(fù)

四、未來趨勢展望

1. 市場結(jié)構(gòu)深度調(diào)整

• 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量將大幅減少，行業(yè)集中度提升
• "高杠桿、高周轉(zhuǎn)"模式終結(jié)，穩(wěn)健經(jīng)營成為主流
• 國資背景房企市場份額擴大，行業(yè)格局重構(gòu)

1. 發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

• 從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)變
• 從住宅開發(fā)向城市綜合運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型
• 租賃住房、保障性住房重要性提升

1. 產(chǎn)品需求升級

• 改善型、高品質(zhì)住宅成為市場需求主體
• 綠色建筑、智能家居、健康住宅概念普及
• 物業(yè)服務(wù)等軟實力成為重要競爭力

五、挑戰(zhàn)與機遇

挑戰(zhàn)：

• 市場需求重構(gòu)：人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化速度放緩，需求總量見頂
• 企業(yè)資金壓力：銷售回款放緩、融資渠道收窄，現(xiàn)金流壓力較大
• 庫存去化壓力：部分城市庫存高企，去化周期較長
• 商業(yè)模式轉(zhuǎn)型：從開發(fā)銷售向持有運營轉(zhuǎn)型面臨諸多困難

機遇：

• 政策支持明確：政府穩(wěn)市場決心堅定，政策工具箱豐富
• 結(jié)構(gòu)性機會顯現(xiàn)：核心城市核心資產(chǎn)仍具保值增值功能
• 產(chǎn)業(yè)升級空間：城市更新、老舊小區(qū)改造帶來新機遇
• 租賃市場發(fā)展：機構(gòu)化租賃、保障性租賃住房前景廣闊

在這個過程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動態(tài)，為相關(guān)企業(yè)和投資者提供準(zhǔn)確、及時的市場分析和建議。