深業上城的 2025：攻守有道，從容自若

原創 三火姐（趙焱 ） Hot商業

2025年12月29日 08:01

站在歲末，回看2025年的深圳商業，有一種“現實的緊繃感”：品牌更謹慎，預算更縮減，連“調改”都帶著急于自證的沖動——必須迅速見效，必須有深圳速度。

但終究還是有不一樣的項目，這一回，是Hot商業持續觀察的深業上城。

◎縫合城市的深業上城

行至歲末，深業上城這一年的經營章法逐步顯形：外部能感受到“放”，不斷引入的新品牌，愈發有調性的推廣動作，有大開大合的張揚；而當我和項目伙伴深聊之后，才能看到內部真正支撐她的，是適度的含蓄的“收”，帶著“寧愿慢半步，也要把結構留好”的克制。

收與放之間，是更成熟的運營手法，在這座商業體歸屬相對集中的城市里，兩股力量同時成立，“快”才不會顯得浮、“穩”也不會顯得慢，當外部是可被感知的迭代速度，內部是標準與結構的緩慢上移。

而時間，看不見卻魔力無邊的時間，只會把不同商業項目間的差距越拉越大。

變化被看見：

上城的“外向”迭代

今年最直觀的“放”，落在深業上城的THE STREET外街。

雖然開街才剛剛一年，但這一年成長飛快。節假日的外街常常一位難求，以至于坊間有傳聞——幾位沒趕上窗口期的餐飲大佬相聚時，只能舉杯慨嘆：“錯過了?！?/p>

但THE STREET外街更可貴的地方，并不在熱鬧本身，而在她并沒有靠“加碼熱度”去解決問題，而是先把空間做順。

◎THE STREET外街

原本更像連廊的一段，被拉成更開闊的街道尺度，店招與外擺向前伸出來，室內外的邊界不再切得那么硬；頂棚之下也“種起樹”，過去偏暗、偏冷的區域，如今成了一座四季都能停留的花園式街區。

外街之外的“放”，還體現在一樓的深圳市內免稅店。由中免與深免合作落地，體量接近2000㎡，在同批試點城市里面積最大。不過，免稅商業一旦做到這個尺度，就需要把消費動機做實：讓人愿意專程來，也愿意在這條動線上多停留一會兒。

◎深圳市內免稅店

圍著中庭做了一圈“深圳之光”黑科技體驗廊，把華為、榮耀、科大訊飛、影石、優必選、時空壺、RingConn等本地科技品牌直接嵌進動線里，等于把“深圳制造”疊加進免稅場景，讓這段路不只是買，更值得逛，深圳的產業氣質，也因此被放進商業的日常。

◎在深圳市內免稅店游逛的外國友人

至于稍遠的規劃，是希望能吸引更多來自中東的客群。

2025年的廣交會，中東國家采購商占比明顯增長，這一變化未必會立刻在零售端兌現，但這至少可以解釋上城為什么要把免稅做在市中心、把體量做得足夠大，她想承接的從來不只是“今天的熱”，還有下一輪客群結構變化之后的消費需求。

再往下到負一樓，正在調整重開的英皇電影城，其實也是“放”的延伸，原本偏功能、偏封閉的室內層，將打造為綠意與光線交織的公共界面THE GARDENs。

她帶來的不僅是觀感的提升，更是風格上的對齊，與上城近幾年更自然、舒緩的場景語言，連成同一套表達。

◎THE GARDENs有望春天綻放

2026年，THE GARDENs將以亞洲美食巡禮的姿態綻放，看起來只是一次局部更新，卻更像一個信號：當盒子商業里，最難動的模塊開始松動，負一樓可以成為下一輪整體提升的起點。

以推廣為內容永動機

持續賦能招商

如果只談招商變化，很容易落到“招了什么、來沒來”的清單里，但深業上城今年更值得記錄的，其實是推廣與招商之間更接近“系統工程”的配合：推廣不再只是把一場熱鬧推到極致，更像做基礎設施，讓前端的觸達、現場的體驗、后端的復購，都能在同一套邏輯里運轉。

圍繞主流中產家庭的生活審美與價值觀，持續把氣質做實、把日常做厚，于是招商的解釋成本自然變低，不需要反復“證明你是誰”，項目本身的場景與表達已經替招商完成了表達，運營也更容易把階段性的熱度，沉入日常的停留與消費里。

◎國際花卉熱植展及國際面包節

基于免稅店落地帶來的“國際化”敘事，上城把內容做成了可持續運行的系統：以免稅店開業預熱為牽引，國際文化節被做成系列化的“內容母題”， 國際（深圳）首屆熱帶植物展、韓國咖啡節、國際面包節、 法國節、比利時精釀啤酒節等主題被連續推進，并且通過領館等外部資源的介入，讓“國際化”成為可持續的日常，而非一次性的造勢。

更深一層，是審美與節點的“提氣”。

她總是先于招商——先把“這里將成為怎樣的地方”放在臺面上，這樣包括場景的質地、內容的表達、以及一次次重復出現的標準。

于是你會發現，上城的“變高”不是靠某一次重磅露出，而是靠節點的連續兌現，做到了“把標準壓進日?！?。

而真正的力量，來自克制。

不追求花哨的驚艷，把統一、干凈、耐看當作底線，活動務必經得起近看，平面與線上推廣確保穩定出品。

當時間線被拉長，差異自然顯現：難復制的從來不是某一場爆點，而是這一套長期有效的標準，和“把標準做成習慣”的執行。

真正的功夫在“收”

蓄勢等待關鍵節點的爆發

熱鬧并不稀缺，難得的是熱鬧之后仍有秩序。

三樓的小鎮是一個很好的觀察點。這兩年運動和戶外品類很火，行業里容易出現思維慣性：把優勢推到極致，做成單一標簽。

◎三樓小鎮吸引多家運動品牌入駐

但團隊沒有這樣做，而是以更慢的方式調結構，讓零售、餐飲、茶飲與生活方式并置，讓變化以動態推進的方式發生，而不是一次性傾斜。

◎三樓小鎮在2025年不斷煥新

商業空間的運營，從來都是關于品牌如何排布的競賽。

目光放得長遠些，深業上城也在為有望明年落子的品類預留空間，這種過程同樣需要等待，意味著決策尺度往后放一步：不把當年的盤面用到極致，而是把關鍵位置、鄰里關系、動線層級留出來，也為后續的升級讓出空間。

即使是前文提到的THE STREET 外街，團隊也并不滿足。

2026 年，他們將在外街東段繼續做“細活”，打磨界面、動線與停留體驗，畢竟這一區域與臨近的文華東方酒店相鄰，目標客群和氣質上可以實現更好的呼應。

上城的解題尺度

從“項目經營”到“城市運營”

外部看上城，會以為她贏在“動作多、迭代快”，但項目同事和不少商業地產同行聊下來，最明顯的差異反而在于“系統化”的思維，團隊更早把目光放在“趨勢”和“人的變化”上，不只是守盤面，而是不斷去找新的方向。

也正因為這份判斷更早，團隊有自己的系統觀，位于城市縫合地帶的深業上城，不像福田CBD有順路客流，所以不能只靠商業模塊“自轉”，而是把寫字樓、政企聯動平臺、公園、市內免稅等資源，按一條可被復用的路徑串起來，把單個項目做成一個商圈。

◎空山基作品《太空旅行者》首次在深業上城展出

這種系統觀背后，是更強的資源整合力，而且是基于福田本身的資源優勢做整合：傾向于“先建聯再互相賦能”，把項目附近的深圳音樂廳、深圳市當代藝術與城市規劃館、關山月美術館等資源聚攏進來，甚至把會員權益做成互通，讓文化變成長期可調用的日常供給。

更有意思的，是她的“半步領先”。當別人還在等條件成熟、等風口兌現時，上城會先把能承接需求變化的底座鋪好，比如更早把公園做起來，先把公共空間和生活方式的場景立住。

◎French Market 法蘭西夏日市集

◎斯巴達勇士賽深圳站

現在的深業上城，更是往前一步，主動去做城市在地文化與商機的發掘：用國際文化節、面包節、斯巴達等城市級內容，把項目放進“城市運營”的語境里，讓人來這里不只是消費，也是在一次到訪里更集中地看見深圳的面貌與差異，讓這里成為代表深圳的文旅地標。

結 語

明年11月，APEC領導人非正式會議將在深圳舉行，并配套工商領導人峰會及相關部長會等活動。

應該說，這種“全球客流+高規格議程”的疊加，會抬升城市的文旅能級，也會放大城市級商圈的綜合能力：交通可達、空間承載、內容表達、服務體系、品牌面向國際客群的適配度，都會被集中檢驗。

對深業上城而言，APEC更像一次城市級的“放大鏡”，期待這座位于城市中軸線上的多元業態融合的商圈，繼續把系統運營的能力落到更具辨識度的城市體驗上——不只是一處熱門目的地，更是一張能夠被全球游客記住的文旅名片。

◎深業上城已成為深圳全新的文旅名片