12.8萬億天量提前還貸！老百姓扛不住，樓市救市這次真的要來了?

你以為“提前還貸”只是個理財小動作？

說起中國人買房，大家腦子里第一反應肯定是“背房貸”，幾十年按揭，咬牙攢首付，然后盼著哪天房價翻倍，財富自由。

可到了2025年，這一套“財富劇本”突然被現實撕碎，不是大家還不起房貸，而是大家都搶著提前還清！

四年之間，提前還掉的房貸高達12.8萬億，銀行的錢袋子眼看著“瘦身”，而購房者卻一點沒輕松。

背后這場看不見的資金流動，到底是誰在贏，誰在輸？是政策在救市，還是市場在自救？

房貸余額“逆生長”，背后誰在抽血？

以前房貸余額年年漲，買房的人越來越多，銀行的生意越做越大。

自2021年末起，全國個人住房貸款余額竟“急轉直下”。初始為38.32萬億，至2025年二季度末，已降至37.74萬億。

這四年時間，全國新房銷售額加起來有40萬億，按照六成房貸比例，理論上得新增24萬億貸款，再算上二手房交易，凈增至少也有28萬億。

可余額不升反降，唯一能解釋的辦法，就是提前還貸成了大趨勢。其實這還不是憑空猜測，數據說話：2019年和2020年，房貸新增7.57萬億，和理論推算的7.75萬億幾乎一模一樣。

說明在那會兒，大家都是老老實實按揭還款。

可眼下，提前還貸成了“全國運動”，12.8萬億的規模，已經超過了中國一年GDP的十分之一，這在全球都是罕見的現象。

提前還貸的“核動力”，利率差讓所有人不淡定

為啥大家突然都想著提前還房貸？說到底，還是錢的賬算得太明白。

過去房貸利率5%起步，甚至有的城市6%都不稀奇。自2024年起，銀行大幅下調首套房貸利率，一路降至3.25%。然而，存量貸款的利率卻依舊在高位徘徊，未能同步降低。

這時候你要是還不提前還貸，簡直就是給銀行白送錢。這還不止，存款利率和理財收益也在往下掉。

有人做了個對比，把錢放銀行，兩年下來，利息還不夠還房貸的利息。理財產品動不動就“踩雷”，而樓市看起來又不靠譜。

這樣一算，手頭有點閑錢，提前把房貸還了，至少是穩賺不賠的買賣。于是，不管是“佛系家庭”還是“精打細算型”，都開始琢磨怎么把多余的錢砸向銀行，把房貸利息省下來。

其實這波還貸潮，某種程度上就是中國家庭的“避險操作”。面對經濟下行、房價波動和投資渠道縮水，提前還貸成了最理性的選擇。

大家都想“卸掉包袱輕裝上陣”，但這無形中也把風險從購房者一把甩給了銀行。

房價下跌，負資產成了“新常態”？

房價跌幅這幾年比想象中還猛。深圳2024年，650萬貸款買的房，現在市值只有360萬，直接縮水一半還多。

負資產在一線城市、強二線城市越來越常見，成了不少家庭的“心理陰影”。房價一跌，很多家庭成了“房奴2.0”：賣房還不夠還貸款，甚至需要倒貼。

銀行這頭，原本靠房貸“坐收漁利”，現在也開始頭疼了。銀行不是沒辦法。以往銀行靠高額房貸利息，日子過得舒舒服服。

可現在，存量房貸利率高，新發貸款利率低，凈息差跌到1.42%，遠低于國際警戒線1.8%。

什么意思？就是銀行每借出100塊，只賺1塊4毛2，利潤越來越薄。更要命的是，個人住房貸款占銀行全部貸款的40%，一旦提前還貸潮持續，銀行的收入大頭直接被腰斬。

而且提前還貸還不是“慢慢來”，而是大規模、一波接一波。銀行不僅失去了利息收入，還要應對提前收回的資金流動性風險。

過去幾年，銀行主動下調存量房貸利率，也是為了“穩住陣腳”，希望能讓大家別再一窩蜂提前還貸。

可惜政策效果有限，大家錢袋子一緊，還是寧可省利息不要流動性。這就像銀行自己把“金飯碗”遞出去，結果被客戶順順利利收走了。

政策救市，托底而不是“神話重現”

很多人期待政策一出，房價就能反彈。實際上，2024年以后，政策基調已經變了。從“救房價”轉向“托底市場”，不再指望樓市重返高峰，而是防止系統性風險蔓延。

517新政就是個典型：首付比例降到15%，大城市優化限購，貸款利率下調，公積金政策放寬。

北京還直接統一房貸利率管理，二套房公積金首付降到25%。這些組合拳，目標不是讓房價飆升，而是穩住市場，讓交易能走起來，防止樓市徹底“躺平”。

政策層面其實也很清楚，全面救市已經不現實。現在的任務，是遏制提前還貸潮，減輕銀行壓力，激發“賣舊買新”的改善型需求，讓市場慢慢消化存量房源。

換句話說，不是讓大家再去炒房，而是讓樓市回到一個“健康循環”的軌道上。

市場信號初現，“賣舊買新”悄然升溫

2025年第一季度，全國個人住房貸款新增2447億，比去年同期多出1519億，說明新政多少起了點作用。

政策紅利之下，一線城市的“外環外”地帶，交易活躍度明顯提升，剛需與改善型人群開始入場。

不過別高興太早，這波“小陽春”本質上是政策精準刺激的結果，市場信心還遠沒恢復。現在大家買房，更看重自住和“好房子”，而不是投資賺錢。

房市“分化”已經成常態：核心地段和優質樓盤還能保值，普通地段、老舊小區則可能繼續下行。

提前還貸潮，真是“全民理財”嗎？

表面上看，提前還貸是中國家庭自我理財的勝利。實際上，這背后反映的，是國人對未來收入、房價和經濟預期的深度轉變。

提前還貸，既有理性的賬本計算，也有對未來不確定性的焦慮。可以說，這是一次集體性的“風險出清”。

對部分家庭來說，提前還貸是為了省利息、輕裝上陣；對另一些人來說，則是被房價下跌逼到絕路，不得不賣房還貸，甚至倒貼銀行。這背后沒有贏家，只有不同層次的“割肉”。

這輪提前還貸潮，其實也讓銀行和金融體系“被動升級”。銀行得學會適應凈息差壓縮、資產負債“逆周期”調整，不能再靠房貸“一招鮮吃遍天”。

對購房者來說，提前還貸帶來的“心理安全感”很重要，但也要警惕流動性風險，別把所有現金都砸進房子里，留點余地應對未來不確定性。

樓市未來會怎么走？

有人問，提前還貸這么多，是不是意味著房價馬上就要見底反彈？其實未必。中國房地產的“黃金時代”確實已經過去，未來更多是慢慢調整、分化走勢。

政策不會允許房價自由落體，但也不再鼓勵全民炒房。接下來，就是“好房子更貴、一般房子更難賣”。政策的托底作用，更多是保障市場流動性，防止風險擴散。

比如推廣現房銷售制，減少爛尾樓，保護購房者權益；鼓勵“賣舊買新”，盤活存量；推動租售并舉，讓年輕人不必非得買房才能安居。

可以預見，在2026年以后，樓市將進入慢牛、分化、結構調整的階段，房價暴漲暴跌的“戲碼”很難再現。

12.8萬億背后的中國樓市真相

這場12.8萬億的提前還貸潮，說白了，是中國樓市、銀行和普通家庭一起自我修復、自我調整的過程。

誰都不再幻想房價只漲不跌，也沒人相信“炒房暴富”還能重來。政策救市不是為房價托底，而是為市場托底，大家都在適應新的游戲規則。

未來三五年，樓市將進入“慢調整、重體驗、拼品質”的新時代。房住不炒、結構分化、政策托底，這些詞會越來越常見。

無論你是買房、持房、還是投資，都要多一些獨立思考，少一點幻想，多一點理性。

最后想問問大家，你身邊有多少人提前還了房貸？你會怎么選擇？是繼續還貸，還是留著現金以備不時之需？歡迎在評論區聊聊你的看法！

參考來源：《2026年1月1日起，你的房貸可能下調！》——環球網