房產執行遇難題？律師親述：如何巧用8000萬別墅攻破老賴心理防線｜實務方圓

每個執行案件背后，都藏著一個待解的困局。如果只會按流程辦事，律師往往疲于奔命，執行效果也大打折扣。今天要聊的這個案子，執行標的約400萬，被執行人名下財產不少：深圳南山一套別墅、汕頭幾處房產和車庫、銀行存款、股權……看似“家底豐厚”，但執行之路并不平坦。

我們判斷，應以南山別墅為辦案核心。為什么？不僅因為其價值高，更因為被執行人的常住地在此，便于推進執行程序。但執行法官那么忙，律師能做些什么？——提前 “排雷”，為上拍掃清障礙。本案我們重點解決了三個關鍵問題，借拍賣程序撬動本案順利執行結案：

01

違建問題不解決

房子難過戶

別墅嘛，不改造、加建、違建，好像都對不起“別墅”這個身份，但問題也出在這里。本案中，這棟別墅因被無人機拍到加建了半層，已被街道執法大隊限制過戶。怎么辦？

經與各部門溝通，我們摸索出解除過戶限制的“三步走”：

（1）法拍成交后，法院向執法大隊發協執通知；

（2）申請執行人或買受人委托施工單位拆除加建部分，整改成與報建情況一致，執法大隊現場指導；

（3）整改完畢，執法大隊現場核驗通過，解除過戶限制。

需注意的是，拆除費用的承擔需根據拍賣公告確定。一般而言，需由申請執行人或買受人墊付，然后從拍賣價款中優先受償，實踐中也有要求申請人、買受人自行承擔的情況。

關鍵一步：上拍前就要在法拍公告里寫明違建情況，讓競買人心中有數，避免后續推諉扯皮。

02

摸清過戶稅費

別讓錢“卡在最后一公里”

司法拍賣中，買方通常要“先墊后返”——先替賣方交稅，再從拍賣款中優先受償。本案房產是非普通商品住房，由自然人持有，取得方式為買賣，我們梳理了主要稅費如下：

（1）自然人賣方（被執行人）稅費

A.增值稅及附加：若房屋購買不足2年，按5.3%的稅率全額繳納（含增值稅及附加稅）；若房屋購買滿2年，普通住房免征增值稅；非普通住房需提供購房發票，按差額的5.3%繳納增值稅及附加。

B.個人所得稅：若房屋為自用滿5年且為家庭唯一住房，免征個人所得稅；若不符合上述條件，需按轉讓收入的1%（普通住房）或2%（非普通住房）核定征收，或按差額的20%繳納（需提供房屋原值憑證）。

C.土地增值稅：個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

D.印花稅：個人銷售住房暫免征收印花稅。

（2）買方（競拍人）稅費

A.契稅：購買家庭唯一住房：面積≤140平方米，按1%征收；面積＞140平方米，按1.5%征收；

購買家庭第二套住房：面積≤140平方米，按1%征收；面積＞140平方米，按2%征收；

購買家庭第三套及以上住房，按3%征收。

企業購房契稅一般按3%征收，不享受個人購房的優惠政策。

B.印花稅：個人購買住房暫免征收印花稅；企業購房按合同價款的萬分之五征收。

小貼士：遇到拿不準的稅費問題，不妨直接去不動產登記中心稅務窗口免費咨詢，親測有效！

03

善用“軟執行”

讓騰退不再“硬碰硬”

唯一住房、高齡被執行人、情緒抵觸強烈……這些都是騰退路上的“雷”。經辦人到本案別墅房產實地考察并詢問相關人員后，確認被執行人仍居住于該房產中，且在形式上該房產屬于被執行人夫妻在深唯一住房?？紤]到被執行人年齡較高，且存在強烈的抵觸情緒，我們采取了“軟硬兼施”的策略：

（1）限制出境 + 限高措施

考慮到被執行人常往返港澳，我們果斷申請“邊控”和“限高”，精準施壓。需要注意的是，深圳地區法院在執行程序中對被執行人采取的限制出境措施，一般以6個月為限，且需在終本前申請。如終本后且在6個月屆滿前，申請人可向執行法院申請續期；如終本后過期未續，則因系統原因無法進行續凍。

（2）預處罰短信“溫柔一刀”

我們請法官發送了一條“最后通牒式”短信，明確告知不騰退將面臨罰款、拘留甚至刑事責任：

“（被執行人名稱）：關于XX一案，本院已立案執行，本院已送達騰空公告、拍賣裁定等?，F短信通知你方，限你方在X年X月X日上午X時到XX人民法院簽署騰空承諾書；或在最后限期，即于X年X月X日前主動騰空（案涉房產），如仍不騰空，本院實施進行強制騰空以及對（被執行人名稱）進行罰款人民幣十萬元和司法拘留十五日，存在抗拒執行情形，構成犯罪的，本院移送公安機關處置，最高判處有期徒刑七年。特此作出最后通告。聯系電話：XX。如遇法官外出執行，可致電XX留言或到本院接待室請求聯系?！?/p>

短信雖短，威力不小。內容嚴謹、語氣堅決，配合法院權威，往往能起到“四兩撥千斤”的效果。收到該短信后，被執行人立刻主動與申請執行人協商，最終通過執行和解并分期付款的方式，很快將本案執行完畢。申請執行人無需等待司法拍賣的一系列繁瑣漫長手續，被執行人也保住了其別墅。

04

執行心得：

對癥下藥，才能精準發力

對“想還但暫時沒錢”的，用“限高”施壓，留出履行空間；

對“有錢故意不還”的，疊加“失信+拘留”，加大威懾；

對“可能跑路”的，及時“限制出境”，精準鎖控。

執行雖帶“強制”二字，但真正的智慧在于：用最恰當的方式，實現最高效的結果。希望這份實戰筆記，能為正在攻堅執行案件的你，帶來一些啟發。

編輯：芷清