中國人塞浦路斯購房全指南：法律要求、流程、稅費及核心注意事項

近年來，塞浦路斯憑借穩健的房地產市場、利好的投資政策及歐盟成員國身份，成為中國買家海外置業的熱門選擇。作為非歐盟經濟區（EEA）國民，中國人在塞浦路斯購房需遵循專屬法律規定，同時理清流程、稅費及風險點。本文基于塞浦路斯房地產核心法規，為中國買家整理從合規到置業的全流程指南，助力安全高效完成購房。

一、購房法律合規要求（非 EEA 國民專屬規則）

塞浦路斯對非 EEA 國民（含中國人）的購房行為有明確監管，核心依據《外國人獲取不動產法》（Cap. 109）及相關法規，關鍵要求如下：

1.購房許可要求：中國個人購房需獲得塞浦路斯內閣（CoM）批準，僅允許購買 1-2 套房產 —— 可選擇兩套住宅，或一套住宅 + 100㎡以內的商業地產，單塊土地面積不超過 4014㎡（3 英畝），僅限自住或自用，不得用于出租或商業經營。若以塞浦路斯注冊公司名義購房，可突破數量和類型限制，享受與 EEA 國民同等的購房權限。

2.許可審核與入?。荷暾垖徍酥芷谧疃?14 天，審核期間買家可合法入住房產；直系親屬若經濟獨立、居住獨立，可單獨申請購房許可。

3.產權自由處置：獲得許可并完成產權登記后，房產可自由出售、轉讓，法定繼承人無需額外申請許可即可繼承產權。

4.核心監管法律：購房需遵循《不動產（產權、注冊與估值）法》（Cap. 224）、《不動產轉讓與抵押法》（No. 9/65）、《銷售不動產（強制履行）法》（2011 年）等，確保產權登記、合同履行等環節合規。

二、完整購房流程（從選房到產權落地）

塞浦路斯實行全面土地注冊制度，購房流程透明但需注重細節，核心步驟如下：

1.房源對接與盡職調查：通常通過當地房產中介篩選房源，建議聘請塞浦路斯執業律師全程介入 —— 律師需核實賣家產權合法性、房產是否存在抵押 / 查封、建筑規劃許可是否齊全等關鍵信息；若購買期房或二手房，可委托專業工程師進行房屋結構檢測和市場估值。

2.合同簽訂與備案：買賣雙方協商商業條款后，由律師擬定《銷售合同》，明確房產描述、成交價、付款方式及過戶時限。雖無強制要求簽訂書面合同，但為保障權益，建議簽署并在 6 個月內將蓋章后的合同提交至土地測量局備案，備案后買家可獲得 “強制履行權”，防止賣家一房二賣或設置額外抵押。

3.付款與產權轉移：買家按合同約定支付款項（建議分階段支付，過戶完成后付清尾款），雙方需親自或委托授權代表前往房產所在地的地區土地注冊處辦理過戶。過戶時需確認賣家已收到全額房款、房產描述與實際一致，完成后產權正式登記在買家名下。

4.產權證明：過戶完成后，土地注冊處會向買家發放兩頁式產權證明文件，包含房產所有者、面積、位置、土地注冊編號等核心信息，是產權合法性的唯一憑證。

三、核心稅費明細（買家 + 賣家責任劃分）

塞浦路斯購房稅費體系清晰，買家與賣家需分別承擔對應稅費，核心項目如下：

（一）買家需支付的稅費

1.不動產轉讓稅：按房產成交價或市場估值（取較高者）分級征收 —— 首 8.5 萬歐元按 3% 征收，次 8.5 萬歐元按 5% 征收，超過 17 萬歐元部分按 8% 征收。若房產已繳納增值稅（VAT），則免征轉讓稅；未繳納 VAT 的房產，轉讓稅減半征收（政府刺激政策）。

2.增值稅（VAT）：僅適用于 2004 年 5 月后申請規劃許可的新房，標準稅率 19%；若買家滿足 “首套自住房” 條件（18 歲以上、在塞浦路斯連續居住 10 年、首次享受該優惠），可申請 5% 的優惠稅率，僅適用于房產首 130㎡面積，超出部分仍按 19% 征收。房產總價超過 47.5 萬歐元的，無資格享受優惠稅率。

3.印花稅：按《銷售合同》金額繳納，需在合同簽署后及時繳納，具體稅率按合同金額分級計算（文檔未明確分檔，按常規執行即可）。

4.年度不動產稅：根據《不動產稅法》（Cap. 322），所有房產所有者需每年按 1 月 1 日的房產總持有價值繳納，由稅務部門評估征收。

（二）賣家需支付的稅費

1.資本利得稅（CGT）：按房產出售時的通脹調整后收益的 20% 征收。若房產是 2016 年 7 月 16 日至 12 月 31 日期間以市場價從獨立第三方購入，出售時可全額豁免資本利得稅（贈與或交換獲得的房產不適用）。

2.難民安置 Levy：按房產出售收益的 0.4% 繳納，用于支持 1974 年土耳其入侵導致的希臘裔難民安置，豁免情形包括貸款重組、公司重組等。

四、貸款與資產保護要點

1.購房貸款條件：塞浦路斯無專門針對房地產貸款的法規，銀行按自身標準審批，核心要求包括：買家需提供 30% 以上的首付（按成交價或市場估值的較低者計算）、證明資金來源合法（反洗錢要求）、具備穩定還款能力。貸款擔保方式主要為所購房產的抵押登記，需在土地注冊處辦理抵押備案。

2.債務違約保護：若所購房產為買家主要居所，塞浦路斯 “ESTIA 計劃” 可提供債務減免支持，避免房產因貸款違約被強制拍賣；2023 年推出的 “抵押轉租賃（MtR）” 計劃，允許符合條件的債務人將房產所有權轉讓給 KEDIPES 機構，繼續以租戶身份居住，租金由政府承擔。

3.抵押權益保障：貸款抵押需在土地注冊處登記，未登記的抵押可能無效；若房產存在多個抵押，按登記時間先后確定優先受償權，買家需確保賣家已結清原有抵押。

五、購房關鍵注意事項（風險規避 + 合規要點）

1.盡職調查不可少：塞浦路斯法律規定賣家無主動披露房產瑕疵的義務，買家需通過律師核實房產的產權狀態、抵押情況、建筑許可完整性（如規劃許可、建筑許可證、最終驗收證書），避免購買存在合規風險的房產。

2.合同條款要明確：建議在合同中加入關鍵保證條款，包括賣家擁有合法產權、房產無隱藏抵押 / 糾紛、建筑符合許可標準、按時交付清潔產權等，若賣家存在誤述或違約，可依據《合同法》（Cap. 149）撤銷合同并索賠。

3.租賃權益說明：若購房后用于出租，商業租賃需遵循《合同法》，租賃期限可協商，超過 15 年的租賃需 3 個月內登記；住宅租賃中，非塞浦路斯公民不享受《租金控制法》的租金限制和續租保護，租賃條款以合同約定為準。

4.合規與環境要求：購房前需確認房產符合《城鄉規劃法》《建筑法》要求，涉及歷史建筑（《古物法》Cap. 31）的，不得擅自改造，需獲得文物部門許可；若房產存在污染風險，可依據歐盟環境信息指令向公共部門申請查詢，或委托第三方檢測。

5.稅務籌劃建議：若計劃長期持有或出租房產，可考慮以塞浦路斯公司名義購房，可能降低后續出售或出租環節的稅費成本（具體需結合稅務法規咨詢專業人士）。

塞浦路斯房地產市場規范、產權清晰，對中國買家而言，只要遵循非 EEA 國民的專屬規定，做好盡職調查，理清稅費與流程，即可安全置業。核心在于依托專業律師和中介，確保每一步操作合規，同時結合自身需求選擇購房方式（個人 / 公司），最大化保障權益。

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