2025廣州樓市：十個(gè)瞬間，十種命運(yùn)

有時(shí)候我也會(huì)覺(jué)得，廣州樓市這東西，像一臺(tái)老機(jī)器

你以為它要停了，結(jié)果突然又咳嗽?xún)陕暎约簡(jiǎn)?dòng)了；

你以為它要回到從前，哎，也沒(méi)有，它換了個(gè)更現(xiàn)實(shí)的姿勢(shì)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

2025年的廣州樓市，大體就四個(gè)字：先破后立。

新房成交套數(shù)，幾乎貼著近十年低位走；

但成交金額又沒(méi)那么難看，甚至排在近十年中間位置

這就很“廣州”，不熱鬧，但倒不下去。

一邊是豪宅日光、開(kāi)盤(pán)破百億這種“你雖然看不懂，但你又看見(jiàn)它發(fā)生了”；

一邊是房票、舊改、銀行處置房源這些“更生活、更現(xiàn)實(shí)”的東西，把市場(chǎng)一點(diǎn)點(diǎn)拱了起來(lái)。

雖然看似各種招數(shù)不同，但指向一致：

廣州樓市沒(méi)回春，它只是完成了一次換血。

下面這十個(gè)變化，基本就是2025廣州樓市的主線(xiàn)劇情。

排名不分先后哈，畢竟這一年，都不容易。

1）全面取消“三限”：

15年調(diào)控，終于按下結(jié)束鍵

6月，廣州明確取消限購(gòu)、限售、限價(jià)。

這事兒說(shuō)突然也不突然，前一年已經(jīng)逐步的松了，25年把門(mén)徹底打開(kāi)了而已。

你要說(shuō)這一下就把市場(chǎng)救活？那真沒(méi)有。

但它還是很有意義的：政策的猶豫期結(jié)束了。

從2010年一路走到現(xiàn)在，

廣州市場(chǎng)也算終于承認(rèn)：房子得回到市場(chǎng)里去交易、去流動(dòng)，不然人和錢(qián)都堵死，誰(shuí)也跑不脫。

2）首開(kāi)破百億：

廣州豪宅在全國(guó)刷了一次存在感

11月，保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售額破百億。

這哪是“賣(mài)得不錯(cuò)”，這是“直接寫(xiě)進(jìn)年度史冊(cè)”。

均價(jià)17萬(wàn)/㎡、最高30萬(wàn)/㎡，3000萬(wàn)起步的房源被秒光了。

我還記得當(dāng)時(shí)看到這個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)第一反應(yīng)，其實(shí)老實(shí)講，很復(fù)雜：一邊覺(jué)得離普通人很遠(yuǎn)，一邊又不得不承認(rèn)：真正有錢(qián)的人在這一年反而更敢下手。

市場(chǎng)整體雖冷，但頂層資金在找更安全、更確定的資產(chǎn)容器，很現(xiàn)實(shí)的講，我的體感就是有錢(qián)人真的永遠(yuǎn)有錢(qián)是有道理的。

3）房票發(fā)力：村民拖鞋大軍

把售樓部變成“搶購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)”

5月，房票安置政策推進(jìn)，廣州房票開(kāi)始真正“落地”。

到12月，全市初發(fā)房票1411張、金額18.68億元，據(jù)統(tǒng)計(jì)帶動(dòng)約98億購(gòu)房資金。

黃埔尤其猛，12月初就傳出通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)商品房超5000套、金額約88億。這差不多是真的，因?yàn)樾ｉL(zhǎng)身邊的中介有一個(gè)算一個(gè)都在搞房票。

其實(shí)說(shuō)白了，房票把“安置”這件事，從“慢慢談”變成“直接買(mǎi)”，流動(dòng)性一下就起來(lái)了。

你要問(wèn)它是不是樓市的救世主？我覺(jué)得確實(shí)給廣州樓市緩了一下。

它至少讓人看到：廣州在用制度解決交易的問(wèn)題，而不是只靠口號(hào)。

4）土拍506億：

地不多了，但地更“挑”了

全年成交宅地約47宗、收金約506億。

更值得看的是結(jié)構(gòu)：

容積率低于3的地塊占比高，甚至有一堆1字頭容積率地塊

這就是說(shuō)明年，改善產(chǎn)品會(huì)集中入市，“好房子”這條線(xiàn)，廣州已經(jīng)在行動(dòng)了。

還有一個(gè)信號(hào)挺有意思：民企拿地開(kāi)始回暖，本土房企也在回歸。

市場(chǎng)當(dāng)然還沒(méi)到“民企狂飆”的階段，但至少說(shuō)明：土拍桌上不再只有國(guó)央企一張臉。這對(duì)市場(chǎng)情緒，其實(shí)很關(guān)鍵。

5）冼村清零：

珠江新城最后一塊拼圖，終于動(dòng)了

7月，冼村舊改“清零”。這事拖了15年，很多人都以為它會(huì)永遠(yuǎn)“進(jìn)行中”。

2025給了一個(gè)硬核的句號(hào)：珠江新城再無(wú)釘子戶(hù)。

對(duì)城市來(lái)說(shuō)，這是CBD空間釋放；

對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，這是核心區(qū)更新邏輯：廣州不是不改，只是改得慢。

順帶一提，2025城市更新投資，據(jù)稱(chēng)超過(guò)1800億元，城中村改造投資超1000億元

這種體量，真的，廣州這座城，確實(shí)在用蠻力往前推。

6）四代宅出圈：得房率卷到120%—140%

然后又被按了剎車(chē)

上半年，“好房子”概念落地，新的容積率計(jì)算辦法讓高使用率戶(hù)型變得“合規(guī)可講”。

于是你會(huì)看到：120%、130%，甚至宣傳到140%的得房率產(chǎn)品，一度成為熱點(diǎn)。

但下半年，部分項(xiàng)目“過(guò)度優(yōu)化”引發(fā)爭(zhēng)議，審批標(biāo)準(zhǔn)趨緊，四代宅從爆紅走向冷靜。

說(shuō)實(shí)話(huà)，大家都想把日子過(guò)得更舒服，但規(guī)則會(huì)提醒你，別太離譜。

7）天河馬場(chǎng)開(kāi)拆：

SKP這顆“頂奢炸彈”，又被擺上桌

馬場(chǎng)地塊這一年明顯提速：清場(chǎng)、權(quán)屬落定、下一步掛牌起拍。

按計(jì)劃，這里會(huì)引入頂奢百貨SKP、高端酒店等組合，建設(shè)周期瞄準(zhǔn)2025—2028。

廣州人對(duì)SKP的感覺(jué)其實(shí)很微妙：一方面期待它把城市氣質(zhì)再抬一截，另一方面又擔(dān)心它只是“貴得很美”。

但不管你怎么想，這件事的意義在于：天河的城市商業(yè)敘事又加了一行大字。

8）銀行下場(chǎng)賣(mài)房：

連“最大房東”都開(kāi)始急了

2025年，一個(gè)很刺眼的畫(huà)面出現(xiàn)了：

銀行不再只當(dāng)金融機(jī)構(gòu)，它開(kāi)始像房產(chǎn)中介一樣，把抵押房源直接拿出來(lái)賣(mài)。

有的房源甚至被描述為接近“六折”出清。

這是銀行壓力下的動(dòng)作：法拍不好拍、處置慢、資金沉淀久，銀行也得想辦法把“房”變回“錢(qián)”。

市場(chǎng)的底層邏輯還是現(xiàn)金流。

9）二沙島別墅7折起拍：

豪宅也會(huì)被現(xiàn)實(shí)教育

12月，二沙島宏城花園一套別墅起拍價(jià)約7103萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)據(jù)稱(chēng)過(guò)億，折算下來(lái)接近“七折”起步。

這事兒之所以引發(fā)關(guān)注，不是因?yàn)樗F，而是因?yàn)樗程嗔耍?/p>

唏噓，哪怕是廣州最硬的地段之一，也并非永遠(yuǎn)只漲不跌、永遠(yuǎn)有人接盤(pán)。

豪宅的風(fēng)險(xiǎn)不是“跌”，而是“流動(dòng)性”。

賣(mài)不掉的時(shí)候，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，所謂資產(chǎn)，有時(shí)候也挺孤獨(dú)的。

10）房貸貼息試水+信用修復(fù)：

金融端開(kāi)始給“喘氣的縫”

年末另一個(gè)被反復(fù)討論的動(dòng)作，是房貸貼息盤(pán)的出現(xiàn)：有樓盤(pán)打出“每月補(bǔ)貼1000元、補(bǔ)貼30年”的宣傳方案。但是沒(méi)落地。

它像一顆情緒炸彈，不是因?yàn)樗欢〞?huì)全面推開(kāi)，而是因?yàn)樗屓擞X(jué)得：工具箱里還有東西。但是還沒(méi)落地。可惜可惜。

同時(shí)，信用修復(fù)政策的推進(jìn)，也被視為給一部分被征信擋在門(mén)外的人，留了一道門(mén)縫。

當(dāng)然，門(mén)縫就是門(mén)縫，它不是大門(mén)敞開(kāi)，但在這種年份里，哪怕只是能松一口氣，也足夠讓人想多看兩眼。

2025的真相：廣州樓市沒(méi)有回到熱，

它只是學(xué)會(huì)了“怎么活下去”

復(fù)盤(pán)這一年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)廣州樓市的主角變了：

不再是所有人一起沖，而是豪宅買(mǎi)家、房票資金、城市更新、銀行處置、低密土地這些力量，輪流把盤(pán)面撐住。

它很現(xiàn)實(shí)，甚至有點(diǎn)冷。

但換個(gè)角度想：市場(chǎng)能在這種環(huán)境里維持交易、維持建設(shè)、維持更新，也算一種“韌性”吧。

至于2026？

老實(shí)說(shuō)，我不敢喊“起飛”，也不想用“回暖”去哄人。

我覺(jué)得下一年的戲，會(huì)更分化、更挑人，也更考驗(yàn)認(rèn)知。

你印象最深的是哪一個(gè)變化？

是“三限”徹底退出，還是房票把售樓部擠爆，還是那個(gè)破百億的豪宅開(kāi)盤(pán)？評(píng)論區(qū)聊聊。