【重磅】2025年重慶中心城區(qū)房地產市場盤點（附房企銷售排行榜）

“提質”成為行業(yè)發(fā)展的主旋律，市場各環(huán)節(jié)均向高品質方向演進：

?土地端：2025年全市含宅土地成交可建體量達316萬方，其中核心區(qū)及近郊優(yōu)質地塊貢獻顯著，其入市量的增加助推成交樓面價上漲6%，并引發(fā)企業(yè)激烈競逐。

?市場端：商品住宅市場容量趨穩(wěn)，在價格競爭白熱化的環(huán)境下，二手房憑借更大的議價彈性，市占率攀升至75%。市場呈現結構分化：一方面，80㎡以下剛需產品持續(xù)主導二手房交易；另一方面，高改房源正加速入市試水，500萬以上房源掛牌套數同比激增77%，買賣雙方博弈加劇。

?產品端：伴隨“四代宅”設計規(guī)范的持續(xù)優(yōu)化與“好房子”新規(guī)的落地實施，企業(yè)打造差異化優(yōu)質產品獲得了明確指引。年內26個新規(guī)項目陸續(xù)入市，在價格堅挺的同時，平均開盤去化率高達70%，新規(guī)產品打開了以產品升級驅動增長、重塑品質標準的新市場格局。

市 場 解 讀

△土地：成交規(guī)模上漲133%，熱度內聚核心區(qū)，企業(yè)投資策略一地一議分層管控風險

企業(yè)投資分化：央國企顯示出最強的支付能力，愿意為獲取優(yōu)質土地支付更高成本和溢價，成本控制相對寬松，更注重資源獲取；民企投資策略更謹慎但積極參與核心地塊爭奪，對于優(yōu)質地塊仍有較高出價力和溢價接受度，如熱度top5地塊中3宗為民企拿地；地方國企均為底價摘地，投資穩(wěn)健。

△整體市場：2025年重慶市場量穩(wěn)價跌，一二手價差拉大

市場變化：80-100㎡產品段作為市場主力，成交占比31%；100-144㎡面積段新房二手房總價錯位，新房存在市場機會。

△二手房：500萬以上二手高改市場掛牌激增77%，供應熱度顯著高于成交，賣方活躍度凸顯

500萬以上二手房高改市場火熱，掛牌套數顯著增加77%，掛牌市占增加3.7%，供應端高價位房源增多且更受關注；成交端隨整體二手市場變化，成交量增長26%，占比未變；買賣雙方市場不均衡，賣方市場活躍度更高。

△新房產品應市表現：新房月度波動大，舊規(guī)產品以價換量，新規(guī)產品憑創(chuàng)新設計實現量價齊升。

市場調整期，中心城區(qū)住宅均價在1.4萬元/㎡左右，新規(guī)和舊規(guī)產品價格分化明顯：舊規(guī)產品價格低于市場均價約10%，新規(guī)產品價格高于均價30%。市場競爭加劇，舊規(guī)以價換量是主打法，新規(guī)通過產品升級實現了“提質保價”。

△新規(guī)產品更迭表現：新規(guī)產品貫穿全年，上半年四代宅主打高改，下半年“好房子”聚焦剛改性價比

2025年新規(guī)產品成為市場供給主線，全年26個新規(guī)項目入市。上半年，“四代宅”產品集中亮相，憑借陽臺挑空、高贈送等設計提升體驗，定位高總價改善市場；下半年起，“好房子”項目接續(xù)入市，產品面積趨小化，精準聚焦剛改客群的品質升級需求，以突出的功能性價比贏得市場熱銷。

△市場營銷對比：市場競爭加劇，新規(guī)產品以品質實現量價雙贏，舊規(guī)產品陷入以價換量困境

在市場競爭加劇的背景下，降價促銷已成普遍手段。然而，新舊產品走勢顯著分化：以“四代宅”、“好房子”為代表的新規(guī)產品，憑借突出的產品力實現量價齊升，平均去化率約70%，并維持了較高的價格水平，通過產品升級保障了項目利潤空間。反觀舊規(guī)產品，因產品競爭力不足，只能通過深度降價或低定價策略“以價換量”，利潤空間受到嚴重擠壓。

市場在變，企業(yè)如何穿越周期迷霧

且業(yè)績與發(fā)展的內在邏輯2025年又有哪些變化呢？

榜 單 發(fā) 布

榜 單 解 讀

△業(yè)績規(guī)模整體收縮，排名劇烈洗牌，格局重塑

頭部企業(yè)銷售額明顯下滑。2024年冠軍香港置地銷售額為72.23億，而2025年冠軍龍湖銷售額為59.04億。前三名銷售總額從2024年的179.8億下降至2025年的153.88億，降幅約14.4%，反映出市場整體的下行壓力。

龍湖時隔三年重回冠軍得益于其過去幾年在城市主流板塊的精準投資和深耕，在行業(yè)下行期，產品持續(xù)升級，精準把握主流客戶的購房需求，打造的優(yōu)質資產的抗跌性和去化能力更強。保利、中海等國/央企銷售額銳減，反映出其在當前市場下全國性擴張轉向聚焦和收縮，投資節(jié)奏放緩，或前期布局的項目進入尾聲或調整期，導致排名大幅下滑。

△國家隊業(yè)績穩(wěn)固，市場份額持續(xù)上漲，民企創(chuàng)新發(fā)力

國/央企與民企的市場份額呈現“剪刀差”走勢。在TOP10排名中，國/央企占比一年內從40%飆升至70%（↑30%），而民企從60%驟降至30%（↓30%），市場的主導權和話語權在一年內發(fā)生了根本性轉移，國/央企憑借其信用、資金和交付保障，已成為市場絕對的壓艙石和主導力量。另外，新上榜的7家企業(yè)中，4家民企，國/央企3家。說明民企雖然整體份額受壓，但依然展現出強大的“新陳代謝”能力，通過高度聚焦和差異化煥發(fā)生機。

△止跌回升，集中度提升，且呈現“底部增幅大于頂部”的趨勢

所有梯隊集中度同步回升——TOP5: +2%，TOP10: +4%，TOP20: +5%，TOP30: +6%，標志著市場份額開始向幸存下來的、更具競爭力的企業(yè)系統(tǒng)性回流，市場從“失序分散”進入 “有序再集中” 的新階段；并且增幅隨梯隊擴大而增加，表明集中度提升并非來自最頭部的個別巨頭，而是來自于TOP11-30這個龐大的“實力陣營”，他們正在從榜單外的尾部企業(yè)及存量市場中奪取份額。

典型企業(yè)

業(yè)績強勢穩(wěn)固企業(yè)

華潤： 華潤置地入渝18載，始終以“高品質”為戰(zhàn)略核心，通過打造產品與服務的行業(yè)標桿，在變革中構筑差異化競爭力，實現內涵式增長。2025年，華潤置地銷售額超45億元位列TOP3，這一成績不僅源于其深厚的品牌信用，更得益于顛覆性的產品實力，成功重塑了重慶頂級豪宅的市場格局。一方面，華潤置地與香港置地攜手打造的觀宸項目以高標準精裝交付的頂級產品力、配備頂級商業(yè)配套（中寰萬象城），2025年持續(xù)受高凈值客群高度認可，單盤銷售超22億，成為業(yè)績的重要支撐。另一方面，華潤置地年中落位金開大道，以“置地好房子體系2.0”為戰(zhàn)略藍圖，落子澐璟項目，引入華潤集團“瑞系”頂級產品線，項目僅規(guī)劃65席，以極度稀缺的布局，憑借極度稀缺的布局與超越居住屬性的價值理念，致力于成為引領城市精神與生活方式的時代藏品。

排位跳漲企業(yè)

聯(lián)發(fā)：聯(lián)發(fā)自2008年進入重慶市場，至今已有17年發(fā)展歷史，聯(lián)發(fā)在重慶已成功開發(fā)12個高品質住宅項目。作為城市發(fā)展的深度參與者，于2023年底與江北區(qū)政府達成戰(zhàn)略合作，在觀音橋布局高端居住項目-聯(lián)發(fā)觀音橋，以城市核心升級為契機，精準把握市場機遇，實現業(yè)績的快速增長。2025年，聯(lián)發(fā)成為本年度唯一新晉重慶銷售榜TOP10的國/央企，其觀音橋項目單盤銷售超22億，得益于其精準捕捉城市更新紅利及區(qū)位價值；“嘉和府”組團，以極具競爭力的價格和全面升級的居住舒適度，精準切入改善型需求空白，成功利用了板塊內同類產品短期斷供的稀缺性機遇，實現快速去化成為企業(yè)的業(yè)績壓艙石。

梯隊解讀

第一梯隊：TOP3 全口徑金額45億+ ——秩序的“定義者”與“維護者”

TOP3企業(yè)均為全國性品牌房企，其2025年銷售業(yè)績斷層領先，TOP3企業(yè)的市場份額超過20%，擁有強大的品牌號召力、成熟的產品體系、多元的融資渠道和全國化的布局。即使在市場下行期，其綜合抗風險能力和客戶基礎依然雄厚。其開發(fā)策略重心在于保持財務安全、產品創(chuàng)新與升級、提升運營效率。投資極為謹慎，僅聚焦城市核心地塊，營銷上注重品牌輸出和老客戶挖掘，追求有質量的銷售。

龍湖：龍湖2025年重回冠軍彰顯其在本土市場的深耕韌性與全能開發(fā)運營能力，其御湖境項目作為龍湖四代宅的4.0版本，結合“禮嘉大計劃”的造城計劃，開盤前實現樣板間、園林景觀、會所、架空層等全實景呈現，帶給潛在購房者沉浸式體驗，開盤后推盤節(jié)奏拉滿，每月一開，即開即罄，整年單盤銷售超過28億，助推龍湖成為年度銷冠。

香港置地：香港置地則憑借“中環(huán)”級商業(yè)與高端住宅的復合打造，聚焦“兩江四岸” 的城市核心資源，定義城市高端居住標準，為項目賦予了深厚的護城河，吸引了塔尖和高端改善客群的青睞，觀宸實現單盤超22億、長嘉匯實現19.8億銷售的好成績，助力香港置地穩(wěn)坐TOP3。

第二梯隊：全口徑金額10-40億 ——紅海中的“攻堅者”與“破局者”

全口徑金額10-40億企業(yè)均位居排名TOP20內，這是競爭最激烈、格局變動最大的“紅海區(qū)”，混合了進取型央企、戰(zhàn)略調整的巨頭、特色化開發(fā)商。它們的共同特征是抓住了市場的結構性機會，憑借獨特標簽占領市場。

金茂：金茂銷售排名從2024年的23名大幅躍升至2025年的13名，得益于其堅決轉向高端改善市場的戰(zhàn)略。璞印金開項目聚焦城市核心稀缺板塊，落位成熟的高端居住區(qū)金開大道，打造207㎡起的低密大戶型產品，6個月清盤，單盤實現超6億的業(yè)績，以頂尖產品力沖擊細分市場，是實現逆勢增長的關鍵，更極大地提升了金茂在重慶的品牌形象和市場話語權。

萬華：2025年，萬華排名首次進入重慶市場TOP20，旗下“麓悅江城”單盤銷售額約13億元。這一突破的根本原因，在于其堅定的 “高端改善”戰(zhàn)略 與卓越的 “大盤運營”能力。企業(yè)不追求快周轉，而是以“造城”的長期主義心態(tài)，通過配套先行、實景呈現、社群激活，持續(xù)為土地注入價值，最終在2025年迎來價值的集中兌現。說明“長期主義”同樣能贏得市場的豐厚回報，并樹立起難以復制的競爭壁壘。

△核心區(qū)深耕與新規(guī)產品創(chuàng)新升維是2025年企業(yè)脫穎而出的關鍵

2025年TOP20企業(yè)中，龍湖、香港置地、金茂、聯(lián)發(fā)、海成等企業(yè)得益于聚焦城市核心板塊打造溢價型產品戰(zhàn)略，企業(yè)均價遠超市場均價，電建、中鐵建等房企傾向于城市近郊板塊布局，產品創(chuàng)新的前提下，價格適中，華宇、兩江產城等企業(yè)細化區(qū)域客戶需求，結合相應價格承受力進行調整，整體價格相對較低；

房企積極響應高品質生活戰(zhàn)略，加快“好房子”產品布局，其在TOP30房企的業(yè)績貢獻中平均占比高達36%。其中，海成、龍湖等本土深耕型企業(yè)積極布局，其“新規(guī)/四代宅”產品是絕對的業(yè)績核心與增長引擎，以新規(guī)產品實現差異化，避開傳統(tǒng)產品的競爭紅海，從而獲取品牌溢價和細分市場主導權；建發(fā)、華潤、香港置地、金茂等，新規(guī)/四代宅是其產品矩陣中重要的、戰(zhàn)略性的組成部分，但并非唯一。業(yè)績由創(chuàng)新產品與經過市場驗證的成熟高端產品線共同貢獻。

2025年榜單的巨變，是外部市場下行與內部戰(zhàn)略調整共同作用的結果。能夠在逆境中上升的企業(yè)，普遍是在投資上做到了聚焦深耕或精準抄底，在產品上成功切換至適銷對路的剛改、改善型產品，并在營銷上執(zhí)行了更靈活、更激進的去化策略。而下滑的企業(yè)，則可能在戰(zhàn)略轉型、產品調整或市場反應速度上暫時滯后。

后 市 預 測

開發(fā)環(huán)境：土地收儲/調規(guī)，引導供給適配需求，推動市場提質。

結合專項債支持土地儲備的政策導向，預計重慶后市將步入更為穩(wěn)健、健康的發(fā)展軌道。專項債資金收儲部分存量困難地塊，能直接緩解房企短期開發(fā)壓力與資金占用，為市場儲備了長期投資潛力。同時，存量土地通過調規(guī)主動適配“四代宅”、“好房子”等新規(guī)產品建設要求，未來有望有序轉化為高品質有效供給。這不僅有助于整體市場產品力提升，也為供應端提供了彈性調節(jié)空間。

通過前端對土地供應總量、結構與節(jié)奏的主動性調控，市場有望避免因集中放量造成的波動，從而在長期內推動供需在更高水平上實現動態(tài)平衡，促進市場良性循環(huán)。

市場競爭：市場容量趨穩(wěn)，新房有望以“質”奪回份額

預計未來重慶市場整體容量將趨于穩(wěn)定，但一二手房的競爭格局可能因新房供給側的產品力革命而發(fā)生傾斜。隨著符合“四代宅”及“好房子”標準的新規(guī)項目持續(xù)入市，新房在改善型市場的產品優(yōu)勢將不斷凸顯，有望帶動其整體市占率實現穩(wěn)中有升。

從細分賽道看

剛需市場：新房競爭力或持續(xù)承壓，主要面臨來自二手房的價格擠壓，以及未來配售型保障性住房入市帶來的低價競爭，對極剛人群的稀釋。

剛改與改善市場：這將成為新房發(fā)力的主戰(zhàn)場。新規(guī)產品通過功能性、舒適度的顯著升級，正逐步建立起強大的產品護城河，競爭力不斷增強。

高端改善市場：競爭將回歸核心價值維度。稀缺的核心地段、頂尖的產品力與深厚的品牌影響力，將成為決定新房與二手房勝負的關鍵三元要素。

企業(yè)競爭：房企核心正加速從“價格維度”向“價值維度”遷移

在當前市場價格競爭已趨白熱化的背景下，具備強勢品牌號召力與過硬產品兌現力的企業(yè)，預計后市對客戶的吸附能力將持續(xù)增強，并有望在產品溢價與去化速度上構筑雙重優(yōu)勢。

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