去年12月房價數據發布，新房上漲，二手房下跌，市場走穩了嗎？

擊藍字 關注我們

譚浩俊

文章首發于“譚浩俊”，歡迎大家在朋友圈和微信群轉發。公眾號及其他平臺轉載請在后臺留言

中國新聞網1月2日報道，中指研究院2026年1月1日發布的數據顯示，2025年12月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米17084元(人民幣，下同)，環比上漲0.28%；同比上漲2.58%。當月，100個城市二手住宅平均價格為每平方米13016元，環比下跌0.97%；同比下跌8.36%。

新建住房價格上漲，二手房價格下跌，看似一漲一跌，市場已經趨于平穩，實際還存在一定的下行風險。

必須看到，在現行房地產市場，二手房價格的變動情況，比新房價格變動更為重要，更能體現房地產市場的平穩狀況。如果二手房市場價格仍然沒有平穩，預示著房地產市場的波動依然，且二手房價格波動越大，房地產市場的穩定性越差。

所以說二手房價格的變動更能體現市場的穩定狀況，主要在于，二手房價格的變動，不僅是二手房市場活躍度判斷的主要標準，是衡量居民購房熱情的標志，而且是對新房市場活躍度判斷的重要標準，是居民購房熱情最有效的體現。

如果二手房市場價格上漲，說明二手房市場的活躍度增強。一方面，改善性需求增多，換房者增加，既能推動二手房市場向好，也能給新房市場帶來積極影響；另一方面，說明無房者正在購房，正在通過購買二手房解決住房問題。

而從目前的實際情況來看，新房價格看似出現了上漲，上漲幅度達到2.58%，顯示出購買新房的熱度提升。但是，二手房價格卻出現了8.36%的下跌，跌幅遠高于新房價格漲幅。很有可能是，改善性需求沒有釋放，無房者購房熱情也沒有出現。

更重要的，新房價格上漲，主要是前期新房價格跌幅過大，原本只想買二手房的居民，可以購買新房了。雖然這也是房地產市場所需要的，但無法體現房地產市場回暖的趨勢，居民購房的熱情，總體仍然較差。

正是因為前期新房價格下跌時間過長，下跌幅度很大，特別是大型開發企業普遍資金鏈出現問題，降價售房，才帶來目前新房價格的短期上漲。因此而帶來的問題，讓二手房市場更難恢復，價格更加低迷。

如果購房條件不足者也轉向購買新房，使新房價格上漲，就會進一步遏制改善性需求的釋放。那些指望通過出售現有住房改善居住條件的居民，可能會繼續等待觀望，甚至放棄改善居住條件。也就是說，二手房市場實際一手托兩家：一個自身，一個新房市場。

相反，如果二手房價格恢復了，由跌轉漲了，即便新房價格仍然下跌，也沒有問題，很快就能通過二手房市場的活躍，傳導到新房市場。也就是說，只有二手房市場趨于穩定，二手房價格上漲，市場才能真正出現回暖。

反過來，只要二手房市場不回暖、價格不走穩，房地產市場就難以真正企穩。因此，去年12月份房價出現的漲跌現象，并不能充分體現房地產市場的整體格局正在改變，無法體現房地產市場真正已經進入平穩狀態，不能證明房價已經止跌轉穩。

目前的房地產市場，仍然是整體下跌格局，尤其是二手房市場，在改善性需求不足，新市民就業還沒有完全充分，收入水平還無法穩定增長的情況下，二手房價格可能還得處于下跌狀態。

樂觀的估計是，2026年上半年有可能會逐步轉向平穩，二手房價格有可能會在就業整體改善的情況下，止跌轉穩，二手房市場的活躍度，也會有所增強。初步預測，到6月份，二手房價格有可能會達到2%左右的上漲幅度，市場的活躍度也會在現有基礎上，提高3—5%。新房市場也會在二手房市場的帶動下，呈現市場回暖現象。

今日頭條 | 搜狐 | 一點資訊 |

新浪頭條 | 大魚號 | 雪球 |

百家號 | 東方財富 | 智云平臺 |

京東金融 | 小紅書

作者｜譚浩俊

微信｜thj19881007

微博｜譚浩俊微財經

視頻號I坦然如風