花上萬億建的“鬼城”，至今沒人住？看看房價，原來早有答案

很多人第一次聽到康巴什這個名字，是在十多年前的新聞里。

當時，鏡頭掃過去，大樓一排排、馬路寬得能飄車、雕塑又大又亮，可街上數來數去只有幾個路人，簡直像深夜的攝影棚。

網上把它叫成鬼城、生銹的新區、教科書級地產泡沫，更狠的說法是：燒光了煤炭賺來的錢，造了個沒人住的城市。

有人看到的是空房，有人卻看到了人慢慢往里走，外面把這里當反面教材，里面的人卻默默把房子住滿了。

十幾年過去，我們再看康巴什，這個地方像是把“鬼城論”吞了下去，又慢慢嚼碎、消化、反彈。

當時的輿論風向就像是在看一場即將崩盤的悲劇：花了上千億資金，用了不到十年時間，就在距老城區25公里的荒漠上硬生生造出一座能容納百萬人的新城，結果九成以上的房子空置，夜晚的燈光稀疏得像深夜的攝影棚。

那時候的人們普遍認為，這是一個關于過度建設和資源浪費的絕佳負面樣本，注定要淪為廢墟。

當我們把時間的刻度拉長到2023年，再重新審視這片土地時，會發現當年那些言之鑿鑿的“崩盤預言”，似乎都被這座城市不動聲色地“消化”了。

從最初的只有1000多人的小村莊，到被全世界圍觀的“空城”，再到如今房價重回萬元高位、學位難求的繁華區，康巴什走出了一條任何經濟教科書都難以預設的詭異曲線。

如果真要看懂康巴什的這十年，我們不能只盯著它的樓盤，而得先去翻翻它的“錢袋子”。

因為這里藏著康巴什之所以沒像其他泡沫城市那樣徹底破碎的根本秘密——那是一種被稱為“左兜揣右兜”的奇特金融閉環。

讓我們回到那個瘋狂的起點。鄂爾多斯是有煤的，這不僅意味著黑金，更意味著極其夸張的民間財富積累。

錢多了自然要找出口，于是大量的熱錢順著煤炭的產業鏈涌入了房地產。

這原本是個極高風險的賭局，因為到了2011年，隨著煤炭價格波動和民間借貸危機的爆發，資金鏈緊繃的聲音確實傳來過。

那時候的數據相當慘烈：在建項目超過七成推不動了，常住人口與住房數量的比例高達1：10，房屋空置率飆升至70%以上。

最夸張的時候，房價從每平米一萬元的高點，硬生生砸到了3000元的“地板價”。

按常理，這種斷崖式的下跌足以讓一個城市的經濟體系瞬間休克。

但康巴什怪就怪在，雖然房子價值縮水了，樓市并沒有出現那種哭爹喊娘的大規模拋售潮，社會秩序竟然奇跡般地穩住了。

究其原因，是因為這場豪賭的“籌碼”，絕大部分是本地人自己的真金白銀。

這里的開發商可能是煤老板，買房投資的可能是因拆遷暴富的村民，甚至是手里攥著好幾套房的掃地阿姨。

資金并沒有像其他大城市那樣，是通過高杠桿從外部銀行大量借貸來的，而是在鄂爾多斯這個巨型“存錢罐”內部流轉。

對當地的富豪們來說，煤炭的主業還在，地下的礦還在源源不斷地變現，房地產這邊的虧損更像是賬面上的數字游戲。

只要現金流不斷，樓市的暴跌充其量也就是財富縮水，而不是身家歸零。

正如當地業內人士后來總結的那樣，這種建立在資源紅利基礎上的內部循環，讓康巴什擁有了極厚的“脂肪層”來抵抗寒冬，這種模式別的地方學不來，也沒法學。

有了這層特殊的經濟“護城河”，康巴什的這十年，其實是一場漫長而艱難的“庫存消化戰”。

政府并不是什么都沒做，只是做的這些事在當時不像“鬼城”的新聞那么博眼球。最狠的一招是“急剎車”——在相當長的一段時間里，徹底停止了新增房地產用地的供應。

這是一個簡單的供需邏輯，既然池子里的水已經溢出來了，那就先把水龍頭關死，哪怕這水得揮發個十年八年。

為了把那些空得能跑馬的樓房填滿，當地開始了一系列近乎強硬的“引流”操作。

2016年和2017年兩年，光是通過棚戶區改造的政策，就以回遷安置的方式消化了驚人的1000多萬平方米商品房。

如果算筆賬，這意味著當初那些被媒體詬病賣不出去的房子，被整片整片地轉化為了安置房和人才公寓。

教育資源成了一塊巨大的磁鐵。

2016年，康巴什新城獲批成為獨立的行政區，優質學校的落地開始吸引那種為了孩子讀書愿意舉家搬遷的年輕家庭。慢慢地，原本死寂的街道開始出現了生機。

如果你在2019年前后去當地的房產交易中心看看，會發現一個極具反轉意味的數據：當時建成的748萬平方米住宅區里，真正還握在開發商手里沒賣出去的，只剩下區區561套。

雖然民間對于“已售”和“入住”依然存在體感溫差，但不可否認的是，那個龐大的庫存堰塞湖，確實是被一點點挖通了。

現在的康巴什，如果不帶偏見地去看，其實很難再和“鬼城”這兩個字聯系起來。時間是有魔力的，它把曾經突兀的鋼筋水泥，慢慢磨出了生活的包漿。

最早感受到這種變化的，其實是那些在這個城市里生活的“邊緣人”。

比如那個娶了當地姑娘的35歲英國人，他早在2011年就住了進來，看著城市一點點變滿。還有那位來自南非的馴馬師，來之前以為自己要去荒野求生，到了才發現這兒到處是人。

在他們眼里，康巴什從來都不是死的，它只是大了一點，需要時間去長肉。

這種“長肉”的過程，體現在每一個具體而微的日常細節里。

2021年，當地甚至開始出現了活躍的二手房市場，這在一個曾經連新房都賣不動的地方簡直不可想象。

而在旅游旺季，48家賓館酒店經常一房難求，入住率飆到了百分之百。

街道不再空曠得令人心慌，反而是市中心的美食廣場在下午茶時間都要排隊。曾經被調侃游客比清潔工還少，如今一年能接待410萬人次的游客，光旅游收入就帶了十幾億進賬。

更重要的是，這座城市正在努力擺脫對煤炭的單一依賴，試圖讓自己看起來更像一個現代化的產業新城。

在那片曾經被認為是沙漠蜃樓的土地上，如今每年能生產超過10萬輛汽車，6500萬片手機顯示屏。

當產業工人和技術人員開始替代煤老板成為城市主角，那些空置的樓房亮起燈光就成了順理成章的事。

2022年，鄂爾多斯的GDP超過了2500億，而康巴什住宅區的入住率也達到了91%。

房價這根敏感的神經，在經歷了一輪過山車后，又悄無聲息地爬回了萬元以上。

這一輪的上漲，不再是單純的熱錢炒作，更多的是本地人（約占買房者25%）和外來落戶者（約占20%）的真實剛需在支撐。

回頭看這場跨度十多年的城市實驗，康巴什就像是一個早產的巨人。

在它還是個嬰兒的時候，就被迫穿上了成年人的西裝，于是看起來滑稽、空洞、甚至有點荒誕。

外界的嘲笑合情合理，因為違背客觀規律的造城運動本就值得警惕。

但值得玩味的是，當這套西裝穿了十年后，巨人的身體終于長開了，曾經大得離譜的袖口和褲管，現在竟然變得有些合身。

它用一種極其粗糲甚至蠻橫的方式證明了：在雄厚的資本底蘊和漫長的時間耐心面前，即便是一個巨大的錯誤，也有機會被慢慢修正為一個正常的結果。

今天的康巴什，擁堵的早晚高峰、嘈雜的夜市攤位，以及學校門口接孩子的私家車長龍，才是它最真實、最平庸也最穩固的模樣。