2025年西北新增137.75萬㎡商業體量，2026年還有107.95萬㎡待開？

贏商盤點

來源 · 西北商業地產匯（ID：winshang）

作者 · 贏商網西北站

圖片來源 · 項目官方

當消費升級浪潮持續滲透消費市場，商業行業正告別規模擴張的粗放式增長，邁入以品質迭代、場景創新與精準運營為核心的高質量發展新階段。

2025年，全國商業版圖在行業調整與需求變革中呈現差異化擴容態勢，頭部開發商主導的優質項目持續落地，業態融合、場景升級成為行業共識，精準回應著消費者對品質生活與個性體驗的雙重追求。

站在年度收官與未來展望的交匯點，回望2025年全國新開項目的破局探索，前瞻2026年籌開項目的布局方向，既可見證商業領域從“增量補給”向“存量優化+增量提質”并重的轉型趨勢，也能洞察消費市場從“功能滿足”向“情感共鳴+價值認同”的升級邏輯。

在此行業背景下，本文將聚焦西北五省商業領域核心動態，系統盤點2025年西北新開商業項目的亮點成果，深度解析2026年西北籌開項目背后的區域發展邏輯，為把握這一潛力區域的商業發展脈絡提供參考。

01.

2025西北存量市場

新增商業體量137.75 萬㎡

據贏商大數據不完全統計，2025年西北區域共新開商業項目19個，新增商業體量137.75萬㎡。

• 體量區間：中型項目成絕對主力，適配區域消費需求特征

從項目體量區間分布來看，2025年新開項目呈現“中型主導、大小補充”的格局。

“5-10萬㎡”成為黃金安全區，這一區間新開項目共12個，占西北2025年新開項目總數的63%。這一體量既能容納豐富的業態組合，形成區域性消費目的地，又避免了超大體量帶來的招商和運營壓力，是當前市場環境下風險與收益的有效平衡點。

在此之外，2025年西北新開項目中，小體量項目（＜5萬㎡）有4個，大體量項目（＞10萬㎡）有3個，其中銀川砂之船奧萊以20萬㎡為年度最大項目。

• 區域格局：“單極虹吸”效應顯著，次級市場尚未成型

2025年西北五省新開商業項目的區域集中度極高，呈現“以西安為核心、其他省份零星分布”的格局。

作為陜西省會，西安市2025年新開項目數量達11個，總建筑面積73.5萬㎡，相當于西北五省新開項目總體量的53.3%。這一數據印證了西安在西北區域的商業聚集效應， 憑借人口規模、消費能力、交通樞紐等優勢，其已然是開發商布局西北的“必爭之地”，但同時這也意味著西安的商業競爭已進入“貼身肉搏”的深紅海階段。

寧夏、新疆、甘肅、青海四省2025年新開項目均僅1個，且除寧夏銀川項目為大型項目外，其余三省項目體量均較小。這反映出除西安外，西北其他城市的商業需求尚不足以支撐高頻、規模化的新增供應，市場培育與消費升級仍需時間。但同時，這也為具備戰略耐心的運營商提供了“低密度競爭”的潛在機會窗口。

• 存量煥新：轉型漸成趨勢，優化尚處起步階段

2025年西北五省商業增量市場中，“存量煥新再開業項目”的占比已顯著提升，成為城市商業發展轉型的重要信號。

西北2025年新開項目中，存量煥新項目共3個，對應總建筑面積25.35萬平方米，體量占比18.4%。這一數據表明，在西北商業增量逐步放緩的背景下，開發商已開始將目光轉向存量商業的改造升級，通過“重新定位、業態調整、空間優化”等方式，讓老舊商業體煥發新活力，這也成為區域商業增量的重要補充。

部分新開商業項目展示

西安環貿中心

西安環貿中心位于高新區錦業路核心板塊，總建筑面積約16.74萬平方米，作為西安首例陸空TOD模式綜合體，項目坐擁三重立體交通網絡：緊鄰南三環繞城高速丈八出入口，快速暢達全城；B1層直連地鐵六號線丈八四路站雙出口，寫字樓3層與西安高新云巴丈八四路站無縫貫通，同時商業1層設有城市候機樓并接駁機場巴士，極大提升通勤效率，實現高效通勤與品質生活的無縫切換。

在業態布局上，項目以高品質餐飲為核心引擎，構建了覆蓋多元風味與消費場景的餐飲矩陣。品質正餐包含蟬聯八年黑珍珠一鉆的蓮·西餐、首創帶宴會廳的曉長安新式陜菜等。特色風味匯聚了高新區日料熱門榜榜首的鳥劍居酒屋、區域首店名爐家、南亞風味印笛雅、非遺傳承老毛手抓等餐廳。輕餐水飲則引入了浩李客、半山茶局、樂班等品牌。這一矩陣全方位覆蓋商務宴請、朋友小聚、日常休閑等多元餐飲需求。

時尚潮流與生活配套業態則進一步豐富生活維度：潮流零售如韓系女裝買手店燊林、設計師品牌女裝集合店BK女裝，以及第三藝術空間、格物匠心、3C數碼等品牌，精準捕捉前沿趨勢。運動健康則包括Tennislife Point網球學練館、自由尺碼健身、梵怡諾瑜伽·普拉提等品牌，倡導松弛有度、質感滿滿的健康生活方式。這些業態共同為消費者打造兼具潮流感與舒適度的品質生活體驗。

凱德廣場·御錦城

12月6日，凱德廣場·御錦城二期正式開業亮相，與一期實現業態互補與空間聯動。至此，項目商業總體量躍升至17.5萬平方米，配備近2000個停車位，以“全生活歡聚場”為核心定位，全面升級城東商業體驗。

空間設計上，項目以“全家庭沉浸式游逛”為核心目標，通過兩期聯通打造回字形動線，大幅提升空間可逛性與通行效率。同時秉持“用戶體驗導向”原則，在主動線規劃中精準串聯超市、餐飲、兒童親子、生活服務等高頻消費業態，構建高效聯動的消費場景閉環，讓“一站式度過全天”的家庭歡聚場景自然落地。

品牌布局層面，其以“精準適配日常需求+勢能品牌制造新鮮感”的組合策略，構建多元且有吸引力的品牌矩陣。為持續強化新鮮感與稀缺性，二期重點引入西北首進生活方式店55°N FIFTYFIVE、城東鹿島最新形象店、城東首店BIGOFFS等優質首店；與一期已入駐的西安首家購物中心地上泳池高端健身Veston、城東首進IMAX影院長安國際影城、西安最大城東旗艦店成山農場等標桿品牌形成互補。

憑借規模擴容與內容升級的雙重優勢，凱德廣場·御錦城不僅成功躍升為城東規模最大、業態最全的商業綜合體，更在商業語境中實現了從“社區商業”到“區域型一站式大型商業項目”的跨越。

砂之船（銀川）奧萊

圖源丨銀川新聞網

砂之船（銀川）奧萊總投資超16億元、體量近20萬㎡。項目由A、B、C三館組成，于2025年12月27日B館正式啟幕后實現三館全面貫通運營。項目以“高端零售+文旅場景+生活體驗”全鏈條姿態，將“高端折扣、江南美景、日常便民”三大核心體驗打包呈現，重新定義銀川人的消費與休閑方式。

A館于9月27日開業，場館聚集了大量優質品牌資源，其中包含41家寧夏首店、35家寧夏奧萊首店，以及66家西北地區最大旗艦店和形象店，CASA MODA、TOMMY HILFIGER等大牌齊聚，品牌直營占比超65%。

C館于12月6日啟幕，場館內打造了小橋流水、白墻黛瓦、油紙傘長廊等景觀，一步一景營造出沉浸式江南體驗，讓消費者實現“一秒穿越江南”。業態布局精準匹配多元需求：負一樓是銀川最大運動專區，涵蓋7000㎡國際運動品牌與4000㎡國內運動品牌；三樓聚焦親子消費，四樓則匯集特色餐飲與休閑娛樂業態，形成“景觀+消費”的雙重體驗場景。

B館于12月27日收官啟幕，場館主打親民實用的業態，引入50余家首進品牌，涵蓋親子游樂、生活服務、寧夏本土特色餐飲等日常高頻使用的業態，與A館的高端折扣、C館的文旅體驗形成互補，完善了項目的全業態布局。

02.

2026西北增量市場

13個商業項目擬開

2026年西北五省商業籌開項目呈現 “數量減少、體量收縮” 的特征，預計全年將有13個商業項目入市，總商業建筑面積107.95萬㎡。這一變化并非區域消費需求衰退，而是行業從“增量擴張”轉向“存量優化”的直接體現——開發商更傾向于通過精細化運營提升現有項目效益，而非盲目新增供給，同時對新項目的投資決策更為謹慎，聚焦高潛力區域與高適配定位。

• 規模格局的“兩極躍遷”：2026年西北擬新增項目體量分布開始跳出“紡錘形”，向兩端躍遷。一端是如烏魯木齊吾悅花園城這樣的“城市級巨無霸”登場，旨在重塑省會城市商業格局；另一端是小于3萬㎡聚焦居民日常消費等細分場景的項目，是對大中型商業的有效補充。中間段項目占比相對收縮，表明在同質化競爭紅海中，玩家要么選擇做大做全形成規模壁壘，要么做小做精切入細分客群。

• 存量煥新漸成核心賽道之一：籌開項目中，“存量煥新”的市場存在感持續凸顯。2026年相關項目數量增至5個，較2025年的3個實現穩步擴容，在整體籌開格局中構成了穩定且具分量的供應板塊。

  從“NE99數字娛樂綜合體”到“長安時間”系列，均是對舊有工業廠房、商業空間的創造性再造，通過空間重構、業態升級與場景革新激活存量價值。這一變化標志著，“城市更新”已從政策層面的引導概念，切實轉化為區域商業市場的實質性供應來源。未來，對既有空間的改造活化能力，將成為開發運營商立足西北商業市場的核心競爭力之一。

部分擬開商業項目展示

西安港務萬象匯

港務萬象匯是華潤萬象生活在西安國際港務區打造的一座“年輕親民生活方式中心”，項目建筑面積10.4萬方，預計店鋪300+，主要服務于國際港務區的年輕家庭、都市白領、高校師生及周邊新興社區居民。

作為港務區重要的商業配套，港務萬象匯將填補區域大型商業的空白，成為驅動城市新中心活力的重要引擎。其不僅僅是一個買東西的地方，更是港務區居民和工作者享受品質生活、發現生活趣味、進行社交休閑的高品質城市客廳。它的開業與運營，將提升區域的生活配套能級和城市界面，是西安“東拓”發展戰略中的重要商業里程碑。

國潤·季二期

國潤·季二期以“西咸新鮮場·活力新地標”為核心定位，精準聚焦青年客群，主打潮趣工業風與沉浸式體驗融合的新型消費場景，旨在為西咸區域注入商業新活力，打造青年潮流生活聚集地。

在空間與業態規劃上，項目布局清晰、特色鮮明。整體涵蓋B1至4F共5個樓層，招商方向精準對接青年多元消費需求，重點吸納新零售標桿品牌、元宇宙體驗店、設計師品牌店、主題餐廳等潮流業態，同時引入跨界復合體驗空間、沉浸式劇場、手作工坊、藝術策展空間及兒童教育創新實驗室，構建“潮流消費+多元體驗”的全維度青年生活場景。

外街商業作為項目特色亮點，重點打造夜經濟步行街，通過夜游亮化場景營造、特色餐飲美食聚合、趣味游樂體驗植入等多元業態組合，充分激活夜間商業活力，豐富區域商業體驗的多樣性，讓這里不僅是日間潮流聚集地，更成為夜間社交娛樂的優選目的地。

烏魯木齊吾悅花園城

烏魯木齊吾悅花園城定位“城市品質臻享購物中心”，計劃于2026年8月開業，是吾悅廣場西北區域落子烏魯木齊的迭代升級力作。項目以“全疆首座地鐵接駁購物中心”“吾悅體系內首個江南建筑風情購物中心”等標簽疊加首店經濟勢能，致力于刷新新疆商業格局。

在空間營造上，其一方面開創性將江南建筑意境融入西北城市商業空間，打造吾悅體系內首個江南建筑風情場景，形成極具辨識度的記憶點；另一方面依托新疆首座地鐵接駁的核心優勢，無縫銜接地鐵1號線植物園站，實現“地鐵直達商業”的高效通勤體驗。此外，其還在有限空間內聚合多元場景，不僅規劃有兒童主題空間、公園式休閑就餐空間、卡路里公園、悅來市集等特色場景，更構建了全齡友好型商業環境，配備母嬰中心、兒童衛生間、專屬休息區等完善公共服務設施。

業態規劃方面，項目規劃地下兩層、地上五層：B1“潮聚派”聚焦潮流活力體驗，1F“臻品匯”匯集品質精選業態，2F“質雅集”主打雅致生活消費，3F“酷動營”覆蓋運動休閑需求，4F“珍饗薈”聚合多元美食體驗，5F“暢聚所”打造社交歡聚高地。致力以“社交+”為核心邏輯打造分層主題氛圍，形成業態側重清晰的全維度消費生態。

品牌矩陣構建上，項目計劃引入超250家優質品牌，重點凸顯“首店經濟”“旗艦店效應”“獨家概念店”及城市首發IP四大核心優勢。其中，首進品牌、標桿品牌與高級店占比預計超40%，體驗業態超3.6萬平方米。

豐富的品牌選擇與沉浸式體驗場景相結合，將全方位夯實項目在烏魯木齊商業市場的潮流與品質標桿地位，助力其成為新疆商業新地標。

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