上海樓市新信號：總價300萬內二手房成交占比超六成，老社區迎春

　　2025年的上海房地產市場，呈現出一個清晰而強烈的信號。與人們普遍感知的“市場遇冷”不同，一股堅實的購買力正悄然涌動，并牢牢錨定在特定的產品上。

　　來自多家專業機構的數據交叉印證了這一趨勢。2025年，上海總價300萬元以下的二手房成交占比，攀升至63.86%的歷史高位。這個數字意味著，每十套成交的房子里，超過六套是入門級房源。

　　更值得玩味的是成交絕對量。2025年上海300萬以下住宅成交了約12.3萬套，這個規模相較2022年的市場低谷，增長幅度超過了30%。當其他總價區間的交易普遍放緩時，低總價市場卻走出了獨立行情。

　　觀察具體板塊的熱度，能看得更真切。位于普陀區的曹楊板塊，十一月份的網簽量達到了一個小高峰。板塊內如曹楊二村等社區，掛牌房源數量顯著減少，甚至出現暫無房源在售的情況。

　　不僅僅是曹楊，類似光新、甘泉宜川等以成熟老社區為主的板塊，近期成交量也頗為活躍。甘泉宜川板塊在十一月的網簽量也達到了相當規模。這些板塊的共同點十分鮮明。

　　它們大多位于中環內外，擁有長達數十年的社區歷史，建筑外觀或許不再新穎，但內部居住空間實在，且周邊配套極度成熟。地鐵、公交、菜場、醫院、學校一應俱全，生活便利性極高。

　　這波成交熱潮的背后，是市場需求結構的深刻變化。龐大的剛性居住需求，正在用真金白銀進行投票。對于許多新上海人、年輕家庭和預算有限的購房者而言， “上車”安家是首要目標。

　　在市區范圍內，新建商品住宅的總價門檻早已高企，動輒千萬級別，與普通剛需關系不大。而郊區的新房雖然總價可控，但通勤成本和時間成本成為不可承受之重。

　　于是，市區范圍內的“老破小”成為了一個無可替代的選項。它用相對低廉的總價，換取了一個位于中心城區的坐標，以及與之捆綁的成熟生活網絡和節省下來的巨量通勤時間。

　　價格調整是激發購買力的直接動因。經過市場周期的調整，這部分房源的價格泡沫得到相當程度的擠壓。相比2023年的高點，目前均價已有顯著回落，個別案例調整幅度更大。

　　價格的理性回歸，使得這類資產的租金回報率變得可觀起來。在靜安區彭浦板塊等地，部分房源的年租金回報率可以接近甚至超過2.5%。盡管不能完全覆蓋商業貸款利息，但安全墊明顯增厚。

　　計算一筆簡單的賬目就能明白。在內環附近，一套總價150萬元上下的老舊小區一房，每月租金可能達到3500-4000元。對于購房者而言，這提供了不錯的現金流，對沖了部分持有成本。

　　從市場供需看，這類房源的庫存壓力正在減輕。相關數據顯示，市中心老舊住房的掛牌量占比從年初開始就呈現下降趨勢。300萬以下房源的去化周期，也從高峰時的14個月縮短至10個月以內。

　　去化加速，意味著買賣雙方的博弈天平發生了微妙變化。急售的、大幅降價的房東已經成功出手，剩下的房東心態相對穩定。買家想要“砍到大動脈”的機會，客觀上在減少。

　　我們采訪了一位近期在長寧區北新涇板塊置業的年輕購房者陳先生。他購入了一套建于上世紀80年代的50平米兩房，總價控制在280萬元以內。他的選擇邏輯具有代表性。

　　“我和女友都在市中心上班，看了一年房。郊區新房通勤像異地戀，市區次新房根本夠不著。最后選定這里，雖然房子舊，但出門就是地鐵，生活什么都方便，關鍵是真正住得下來。”

　　陳先生的想法，反映了當下許多務實購房者的心態：放棄對“嶄新”和“面子”的過度追求，轉而抓住“居住”的本質——便捷、可承受、能滿足核心生活需求。

　　老房子的庫存占比都是在下降的，市區老房子到9月的時候就已經下降了近5%。

　　另一個不可忽視的因素是城市更新。上海持續推進的舊區改造和城市更新項目，雖然不直接等同于拆遷，但確實改善了部分老舊社區的整體環境，提升了居住者的心理預期。

　　當然，必須明確指出，購買這類房產絕非一本萬利的投資。它存在天然的短板：樓齡老、戶型可能過時、社區停車困難、部分房屋沒有電梯、未來增值潛力可能慢于優質次新房。

　　因此，這不是一個完美的選擇，而是一個在特定預算約束下的、權衡利弊之后的務實選擇。它的核心優勢在于“確定性”——地段的確定性、配套的確定性和總價的確定性。

　　對于購房者而言，如果選擇入手，需要更精挑細選。優先考慮那些物業管理相對較好、樓道整潔、鄰居素質較高的樓棟。戶型上，盡量選擇朝南、通風采光好的單位。

　　從去化周期看，300萬以下的去化周期從最高僅14個月，下降到了10個月以內。

　　像高總價的產品去化周期還漲了。

　　要格外關注房屋本身的結構和管線狀況，避免購入存在安全隱患的房產。同時，必須放棄“今天買、明天暴漲”的投機心態，將其視為解決自住需求的消費品和家庭資產壓艙石。

　　從更大的視野看，這類產品的活躍交易，是房地產市場走向分化、回歸居住屬性的正常表現。它說明無論市場周期如何波動，真實的、自住的、與支付能力匹配的需求始終存在。

　　市場的健康不在于所有價格只漲不跌，而在于梯級消費的暢通。讓剛需有房可買，讓改善有房可換，讓整個鏈條能夠流動起來。當下低總價房源的放量，正是市場筑底、鏈條重啟的積極信號之一。

　　這對于觀望中的潛在買家也有啟示。如果你確實有自住需求，預算又恰好在這個區間，那么現在市場的選擇面更廣，議價空間也更充分。不妨多花時間，實地看看房。

　　房地產市場已經告別了普漲神話，未來必然是結構性行情。找到那個最適合自己生活狀態、財務狀態的房子，遠比猜測市場短期波動更重要。房子終究是生活的容器，而非純粹的投機籌碼。

　　上海這座城市的海納百川，也體現在其房地產市場的多元包容上。這里有頂級的豪宅，也有溫馨的老社區。每一種產品，都在服務著不同階段、不同需求的奮斗者和居住者。

　　老社區的春天，或許不是房價暴漲的春天，而是一個價值被重新發現、居住尊嚴得以彰顯的春天。它讓更多人看到了在這座城市扎根落腳、經營生活的現實可能，這本身就是一種積極的力量。