北京買房：理清思路，購房建議1764

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我老公和孩子是北京集體戶，我非京籍但有海淀工居，我們如果買房按現在政策用誰的資格更好？如果孩子已經在海淀入學，那再買中關村學區的房子還有意義嗎？我們的預算不太高，也就600萬吧，您有什么建議嗎？紅杉國際公館是否建議？

A：

1、既然是夫妻，那用誰的資格都一樣啊，政策都是同等的，包括貸款，公積金也是夫妻共用的，房子也是共同財產。如果擔心將來限購加碼時想買二套房，那就用一方名義來貸款，這樣能留一個首貸資格。

2、房子是用來住的，學區房是用來上學的。既然已經入學，那如果不是為了換學區，從上學角度就沒什么意義了，但從居住角度有意義。當然如果追求性價比的話那學區房不占優，溢價部分是閑置的，現在平均值在25%左右吧，600萬里有100多萬溢價。

3、我沒什么建議，看自己的居住喜好了。

4、紅杉是典型的70年產權公寓，自住為主吧。不過既然是能落戶帶學位，那別看房價相對低，但也是包含學區溢價的，比例約等于普宅。

也就是說，如果從整體的居住性價比來說，公寓是高于普宅的，但從學區溢價角度沒什么優勢。另外之所以性價比高，是因為這種產品的升值相對慢，所以才顯的性價比高的。

僅供參考。

二

Q:

大興工作，想買兼顧學區和居住保值的，五環至六環，您預計三居室需要多少錢？眼下在九龍山莊租房，有車，所以對地鐵無要求，但對學區和保值有要求，小區環境要強過九龍山莊明顯的。

A：

1、我預計多少錢？可大興沒有普遍意義上的學區房啊，所以還是單說保值吧。一般來說是先看西紅門和高米店一帶的，三居室100來平的5/600萬吧，最好不超700萬，要不然出手的時候總價偏高不太好賣。

2、不是，您是有車所以對地鐵無要求，但是別人有通勤的需求啊，或者說將來接盤人中大部分如果對地鐵有要求怎么辦？地鐵對于郊區來講是必備的配套，有了不加分，沒有的話在保值和流動性方面必定減分。

好學區則不是必須的，有了好學校加分，沒有的話也不減分，反正全北京大部分的房子都不算學區房。這就跟找工作時說自己有運動健將證書似的，有了加分，沒有不減分，反正大多數都是普通人。

3、您的預算到底是多少吧？小區環境超過九龍山莊的有的是，單價高的都超過，但您不談錢就不好聊了。另外學區的要求您再考慮一下吧，要不就看看亦莊，也算大興，大部分都算學區房。

三

Q:

我是從外地調到北京工作的，預計5-8年工作期。明年能有北京買房資格，但猶豫是否有買房的必要？這種下跌行情中算是買房的時機嗎？

工作單位在西南四環外，我目前是租住在榆宿公寓，租金一居室4500。如果買房的話居住體驗至少不低于這種公寓，但似乎最近的都得到房山長陽了，所以還在考慮。

A：

1、明年有購房資格，是五年社保夠了嗎？如果是的話就甭買了，最多在北京還待三年，一晃兒就過去了，何必折騰買房呢？

如果是明年辦下工居證，工作期限又在五年以上，那買房還算合適。但也不是必須的，房子是用來住的，能用租房解決居住問題就沒必要非得購買。反正我認為北京房價不會再有大漲的行情了，別對升值幻想太高。

2、從租金收益來說北京房價已經是階段底部了，比銀行存款利息都高了，歷史上這種時期就三次，每次都是相對谷底。

3、榆宿公寓我沒去過，不知道什么檔次，比較不了。但如果一居室4500的話，這檔次應該也不算太高吧？畢竟周邊回遷房的一居室租金也在4000左右呢。

為什么非得到長陽啊？旁邊的中海御鑫閣就是公寓啊，我認為檔次還不錯，未必低于您說的榆宿。只不過因為是公寓，所以價格走勢不算太強，但租金不算低，可以看看吧。

僅供參考。

四

Q:

我之前跟您咨詢過西山金茂府的問題，還是買了，但一直沒入住。價格呢還是這價格，確實有低價掛牌的但應該不多，我們呢是因為有些家庭經濟原因需要用錢，倒不是很多，所以拿不準是否應該賣掉，特來聽取您的意見。

A：

1、我的意見當然是盡量留著自住唄，這地段兒+高檔小區，本來就是自住為主的定位，所以就沒必要跟價格走勢什么的較勁。我之前估計就是這么說的，現在還是這態度，房子是用來住的，既然覺得各項都挺好就長期自住吧。

2、低價掛牌的看看具體情況，如果是因為樓層朝向等原因那就無所謂，還是看主打戶型的價格吧。

3、總之如果能留著就盡量，哪怕是從保值角度說，那一般也不建議在年底賣房，成交淡季很難抬高價格。不如春天再看行情，多數年份都出現過小陽春。

僅供參考。

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