單位集資房雖登記出名人名下，但法院判歸實際出資人｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2009年，李建國在單位分到一套集資建房指標——位于昌平的一號房屋。但他手頭緊，又覺得房價不會漲太多，便和朋友王強簽了份《集資建房權利轉讓協議》：

“我這購房資格作價7萬元轉給你，房子你出錢買，將來能過戶時我配合?！?/strong>

王強爽快付了7萬轉讓費，又以李建國名義交了23萬多首付款，后續35萬房貸也一直由他按月償還。2011年交房后，王強一家搬進去，一住就是十三年。

可到了2020年，李建國夫妻突然起訴，要求：

“解除協議，把房子還給我們！”

理由是：王強現在沒有北京購房資格，合同沒法履行。

王強很委屈：“當年簽協議時根本沒限購！我全款出、貸款還、房子住，現在房價翻了幾倍，你們就想反悔？”

而且這套房是他全家在北京唯一的住所。

裁判結果

法院最終判了：

? 駁回李建國全部訴訟請求；

? 王強代償剩余貸款后，李建國必須配合將一號房屋過戶至王強名下！

這意味著，王強不僅保住了房子，還正式拿到了產權。

法院怎么說？

法官在判決中重點講清了三點：

第一，合同簽訂于限購政策出臺前，合法有效。

雙方2009年簽約，2010年放貸，2011年交房入住——而北京“京十五條”限購政策是2011年2月才發布的。王強在政策出臺前已實際履行全部主要義務，不屬于規避限購的情形。

第二，長期占有+持續還貸=真實交易。

十三年來，王強支付全部購房款、償還全部月供、承擔物業水電，且房屋是其家庭唯一住房。這種穩定、持續的占有使用狀態，足以證明交易的真實性與合理性。

第三，解除合同將造成嚴重利益失衡。

若因王強當前無購房資格就解除合同，等于讓李建國白拿7萬轉讓費、坐享十余年房價上漲紅利，而王強則“錢房兩空”。這明顯違背誠實信用原則和公平原則。

法院特別指出：

“對于限購前已簽約、付款、入住的借名買房行為，不應簡單以現行政策否定合同效力。否則，將縱容背信棄義，損害交易安全?！?/strong>

給大家的提醒

這個案子給所有參與“單位房”“集資房”“指標轉讓”的人提了個醒：

限購前完成簽約+付款+入住的借名安排，在北京大概率受保護；

即使現在無購房資格，只要能一次性結清貸款、承擔稅費，法院仍可判令過戶；

出名人想借“限購”反悔？法院不支持！ 尤其當借名人已長期居住、房屋為其唯一住房時；

關鍵證據要留好：轉讓協議、付款憑證、貸款記錄、入住證明缺一不可。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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