中國房地產風云三十年，一個行業的前世今生 || 房地產轉型之路系列一

撰文/橫山

編者按：

這是一組寫給房地產下半場的文章。

過去三十年，房地產在中國承擔過太多角色：增長引擎、財富通道、城市化工具，也是一代人關于安全感與未來想象的重要載體。現在，這個行業正在從宏大敘事的中心退回到一個更具體、更日常的位置。

也正是在這個節點上，我們希望用系列文章，把地產行業重新攤開來談清楚。

這六篇文章，圍繞一個核心判斷展開：當增長不再構成房地產的合法性，它還能憑什么存在？又該如何與生活重新建立關系？

我們將在文章里展開六個層面的討論：
從時間軸出發，回看房地產三十年的形成邏輯與路徑依賴；

從宏觀經濟主角的位置退場之后，重新審視地產行業存在的邊界；
從“好房子”出發，討論產品如何轉向可持續的生活；
以阿那亞為樣本，厘清它為何不是模板，而是一種更難的長期實驗；
進一步拆解運營神話，區分運營、商業模式與戰略的真實分工；
最終回到地產行業下半場最核心的命題，行業需要的不再是英雄敘事，而是長期、健康、可復制的系統能力。

接下來三周時間，智璞文華公眾號將以每周兩篇的更新頻率，完整發布這組《房地產轉型之路》的系列文章。

歡迎大家閱讀、分享、收藏，為更長期的認知校準，留出足夠的空間。

如果要給中國最近三十年的經濟找一個切入口，房地產是最好的入口之一。它像一塊放大鏡，把制度變遷、財富重組、地方政府行為、普通人的命運，全都集中了起來。

回顧這三十年，有一個前提必須講清楚：我們不是從行業里的人這個角度來講故事，而是把房地產看成一個社會現象、政治經濟現象，站在觀察者的視角，用田野調查和長期跟蹤的方式，去看這一代商業精英和他們所處的時代。

這跟業界通常那種復盤案例、總結經驗的寫法不一樣，重點不在技巧，而在看清楚：這個行業是怎么被時代塑造的，又是怎樣反過來塑造這個時代的。

把時間大致往回推，可以分成三段：1998—2002年的草創階段，2003—2012年的高速發展階段，2013—2023年的拐點階段。理解這三段，才能更清楚地知道所謂“下半場”究竟從何而來，又意味著什么。

嚴格說，中國房地產真正作為一個產業登場，是從 1998年房改、商品房立法開始的。在那之前，房子已經在賣，但更多是福利房變現、單位房改，市場化的規則既不完整也不穩定。

在這個草莽階段，幾件事同時發生：一邊是住房制度從福利分配轉向貨幣化、市場化，城市居民第一次要用購買的方式解決住房問題；另一邊，地方政府開始摸索以土地出讓的方式獲取財政收入，土地被推上前臺，成為一種可以大規模經營的資源。

行業秩序非常松散，法律法規不完備，預售制度、資金監管幾乎都是在實踐中一點一點補上來的。開發商拿到地，圖紙一畫，樣板間一做，就可以開始賣房。拿著購房者的錢蓋房子，是當時的常態。海南的第一次房地產高潮，就是在這種監管缺位下，以一種近乎投機的方式走到了極端，最后泡沫破裂，留下大片爛尾，堆在那兒當現代廢墟。

也就是在這個階段，一批后來改變行業格局的企業開始抬頭：深圳的萬科、金地，廣州的碧桂園、雅居樂，上海的綠地……他們靠的是極強的商業嗅覺、對制度縫隙的敏感，以及一種典型的“草莽精神”：敢賭、敢沖、敢在不確定性極大的土地上先下手。

如果要給這個階段下一個簡單的判斷：這是一個“規則未定、機會稀缺”的時代。真正的門檻不是專業能力，而是膽量和對方向的預感。那時候的開發商，更多像“拓荒者”，而不是今天意義上的“工業化生產者”。

2003年是一個真正的分水嶺。一方面，中國加入WTO的紅利開始集中釋放，出口高速增長，GDP年增速輕松站在10%以上；另一方面，城市化加速啟動，大規模人口向城市轉移，住房需求在短時間內爆發出來。

在這個宏觀背景下，房地產迅速從新興行業變成支柱產業。地方政府找到了土地財政的完美模式：出讓土地、收取高額出讓金，再把稅收、就業和相關產業鏈的繁榮，全部壓在房地產上。銀行方面，把貸款源源不斷地輸進這個行業。居民端，則一邊用住房貸款完成從單位分房到商品房的同步升級，一邊在“不漲才怪”的預期里，把房地產當成唯一靠譜的儲蓄工具。

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這一階段，有幾個關鍵特征。

第一，房價的漲幅遠遠超出了經濟基本面的改善。一線城市的典型片區，十年間從每平米七八千漲到十幾萬，翻了十倍甚至二十倍并不罕見。很多人買房的時候，其實并沒有那么強的投資意識，只是先安個家；結果拿到手一看，發現自己意外變成了“資產階級”。

第二，房價只漲不跌，從市場判斷變成全民信念。中產階層的資產配置高度集中在房子上，居民儲蓄大量被鎖進了房地產，房產的金融屬性全面壓倒居住屬性。房子不再只是居住空間，而是婚戀談判的籌碼，是家族財富的主要載體，是一個人“有沒有出息”的外在標志。

第三，行業內部進入產品主義時代，內卷激烈。政策趨嚴、審批規范、市場競爭白熱化，迫使開發商從粗放開發轉向拼產品、拼細節。綠城、星河灣之類的企業開始講匠人精神，大理石全屋鋪，玄關尺度、入戶儀式感、園林軸線都被當成賣點。“改善型”“豪宅”成為這一階段的話語中心，開發商用高標準、高成本的產品，去支撐高溢價和高利潤。

第四，也是最被低估的一點：房地產開始系統性地擾動中國經濟結構。土地價格被迅速推高，工業用地成本水漲船高，“開工廠不如炒房子”的現實回報，讓大量資本和人才從制造業抽離，整體經濟出現明顯的“脫實向虛”。一邊是沿海地區實業主在工廠里苦苦掙扎，另一邊有人拿 500萬去買房，一年賺兩三百萬，這種落差直接改變了社會的價值判斷，制造業被邊緣化，短期金融收益被神化。

這一切加在一起，構成了2003—2012年的景象：房地產不僅僅是一個行業，而是變成了一個“時代神話”。它在十年里完成了對國民財富的重新編碼，也在悄悄重寫中國人的人生敘事——從擇偶標準到生育計劃，從職業選擇到親子關系，都繞不開“房子”兩個字。

2013年之后，環境開始悄悄改變。經濟增速從高位回落到7%、6%乃至更低，外貿順風車不再那么好坐，固定資產投資逐步降溫，宏觀層面對“高杠桿、高負債、高泡沫”的警惕顯著提高。

同時，反腐風暴展開，靠公款消費、權力尋租支撐起來的高端消費和一部分豪宅需求受到直接打擊。房地產相關的灰色空間被壓縮，行業的金融屬性開始被政策一點一點剝離：限購、限貸、限價，去庫存、棚改、三條紅線……這些調控組合拳，既是穩定風險，也是對過去十年發展模式的糾偏。

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在這一階段，幾件事變得越來越清晰。

第一，房地產作為儲蓄與增值工具的功能在減弱。隨著金融監管加強、去杠桿推進，“加杠桿買房必賺”的邏輯不再成立。很多家庭真實體驗到的是：房產流動性下降，買賣周期變長，紙面上的賬面收益很難轉化為可支配現金流；在三四線城市，甚至出現了“有價無市”的長時間停滯。

第二，房地產對居民消費能力的“擠出效應”被充分暴露。高房價、高按揭，讓大量家庭的可支配收入被鎖死在每個月的還款中。醫療、教育、養老這三座大山和住房疊加在一起，中產階層的購買力被嚴重透支，消費升級停滯，服務業和創新產業缺乏內生需求支撐，宏觀經濟開始為過去的房地產盛宴埋單。

第三，結構性過剩從趨勢變成現實。人口增速放緩，甚至在部分地區出現凈流出；產業布局修正，只有少數超一線和核心二線城市還能持續吸引人口和資本，多數地級市、縣城開始進入存量博弈，新房庫存消化困難，二手房價格和成交量雙雙承壓。簡單說：過去那種“全國普漲、到處熱銷”的時代，已經一去不復返。

第四，行業自身的慣性思維暴露無遺。很多企業仍然試圖用老一套“高周轉、搶地王、做規模”的打法，去應對一個已經完全不同的市場環境，結果是在緊信用和需求減弱的雙重擠壓下，被自己的資產負債表拖垮。神話破裂，不是因為房地產突然“沒人要”，而是因為曾經被無限放大的財富預期，與現實的經濟承載能力發生了斷裂。

從這個意義上講，2013—2023年，是中國房地產從“封神”到“祛魅”的十年。這十年里，房子從金融資產逐步回歸為一種普通商品、甚至公共品，開發商從“時代英雄”變回一個普通行業的經營者，整個社會被迫面對一個問題：如果房價不再能讓所有人一夜暴富，房地產到底還剩下什么意義？

如果只從行業內部去總結三十年的經驗，很容易陷入兩個極端：要么沉浸在“我們推動了城鎮化、提高了居民住房條件”的自我贊美里，要么滑向“這個行業一無是處”的情緒化否定。真正有意義的，是在承認貢獻的同時，看清它的代價。

貢獻很容易列舉：城市面貌煥然一新，大規模棚改提升了大量家庭的居住條件，基礎設施建設和城市配套在短時間內補齊了許多歷史欠賬，一代人通過房產完成了階層躍遷，很多家族第一次擁有了可以繼承的資產。

代價則隱蔽得多，也更值得警惕。

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第一是經濟結構的扭曲。房地產在近二十年里吸走了太多資本、土地和政策資源，讓以制造業為代表的實體經濟在競爭中處于明顯劣勢。企業家用腳投票：辛辛苦苦辦一個工廠，一年營業額幾個億，利潤薄得像紙；拿幾百萬去炒房，一年輕輕松松賺一兩百萬。長期下去，整個社會的價值標尺被重新校準，短期金融收益壓倒長期產業積累。

第二是財富與機會的集中。房價的高速上漲，放大了原有的收入差距，把“先上車的人”和“沒上車的人”牢牢鎖在兩個世界里。同樣的工作、同樣的能力，是否在關鍵時刻買過房，決定了十年后完全不同的資產狀況，這種與努力程度無關的巨大落差，對社會心態的影響不容低估。

第三是對個體生活的長期綁架。中國人這一代的婚戀觀、家庭觀、生育決策，被房價重重壓了一層。很多人不敢生二胎，不敢換職業，不敢離開不喜歡的城市，不敢在中年做任何“無用的嘗試”，理由只有一個：房貸還著呢。房地產在很大程度上，重新定義了什么叫成年人的責任，但這種定義是否健康，值得反思。

第四是空間與審美的粗糙。大量以“符號”和“奇觀”為導向的開發，堆出了一座又一座用羅馬柱、假山、歐式穹頂拼出來的新城，卻很少認真去思考：人身體真正覺得舒服的尺度是什么？街道、巷子、公共空間應該如何組織？為什么那么多人一走進老街區、老房子，就感到放松，而在新城高樓之間卻只想趕緊離開？房地產在空間層面的功課，遠沒有做完。

這些問題，不能全算在開發商頭上，它們是一個時代的合謀結果。但如果我們不在此刻把它們說清楚，下半場就很難有真正的起點。

說了這么多，只是把前世今生交代清楚。真正的問題在于：當三十年的故事講到了這里，房地產的下半場究竟是什么？

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至少有幾件事，可以確認為共識。

第一，房地產不再是拉動中國經濟的第一發動機，它會從“萬能產業”退回到一個普通行業的位置。它的規模仍然很大，體量依然驚人，但與宏觀經濟之間的關系，從“拉動者”變成“被約束者”。

第二，房地產的金融屬性被壓縮之后，行業的主要任務，將從制造資產轉向提供更好的居住與生活服務。簡單說，過去三十年是解決“有沒有”的問題，下一個階段要解決“好不好”“合不合適”的問題。開發商必須從賣房子變成生活方式和社區的營造者，否則就只能在存量博弈中被淘汰。

第三，市場的空間高度集中，機會只存在于少數人口、產業持續匯聚的城市和片區。在這些地方，房地產仍然有升級的需求，仍然可以通過產品創新和運營創新，去服務一小部分仍然有支付能力、對生活質量有更高要求的人群。而在更大范圍內，房地產將更多是一種公共問題——怎么處理大量難以消化的存量，而不是傳統意義上的黃金賽道。

第四，行業內部的權力結構會改變。過去是開發驅動一切，下半場將是運營和內容決定一切。誰真正懂居民的生活方式，誰能在社區里構建起有黏性的社群和日常，誰就有資格談溢價和可持續；那些只會算地價、算貨值、算周轉，完全不關心人如何生活的企業，即便僥幸留在牌桌上，也很難再過得體面。

這一篇文章，我們首先拉開中國房地產三十年的時間軸，讓大家知道自己站在什么位置上，腳下這塊土地是怎么一步步變成今天這樣。

只有先把前世今生講清楚，后面這些討論才有意義。否則，一切關于轉型、創新、下半場的口號，只會變成另一輪新的自我麻醉。

三十年風云過去了，但故事還沒結束。真正難的是：在神話退潮之后，我們還能不能在這片土地上，找到一種更健康、更長久、也更有人味的房地產模式。

下一篇，我們從失去宏觀使命的房地產，應該怎樣回到更正常的位置繼續談。

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撰文：橫山 | 編輯：拂曉｜ 視覺編輯：劉澈

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