穿越周期的長期主義! 戴德梁行舉辦深圳房地產(chǎn)市場新聞發(fā)布會

今日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉辦“見微知著，穿越周期的長期主義”——2025/2026年度深圳房地產(chǎn)市場新聞發(fā)布會。

消費場景提質(zhì)升級，供應(yīng)端發(fā)力促進內(nèi)需提振

面對錯綜復(fù)雜的外部環(huán)境，及國內(nèi)新舊動能轉(zhuǎn)換期的各項挑戰(zhàn)，擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略地位正不斷提升，“十五五”規(guī)劃明確“堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點”。在此背景下，2025年深圳零售物業(yè)市場也迎來諸多供應(yīng)亮點，對提振市場信心、激活消費潛力產(chǎn)生積極影響。一方面，全年多個優(yōu)質(zhì)購物中心開門迎客，包括依托全球最大室內(nèi)滑雪場的前海冰雪世界、深圳規(guī)模最大的萬象匯懷德萬象匯以及引發(fā)全城打卡熱潮的深圳灣萬象城二期及K11ECOAST等，全年優(yōu)質(zhì)購物中心新增供應(yīng)量76.3萬平方米，總存量達到793.7萬平方米。此外，社區(qū)型購物中心及非標(biāo)類商業(yè)亦投入運營，也進一步豐富了深圳的商業(yè)消費場景；以PAMall為代表的存量項目改造，通過空間動線優(yōu)化、品牌調(diào)改升級，讓項目煥發(fā)商業(yè)活力。

供應(yīng)端亮點涌現(xiàn)的同時，2025年深圳優(yōu)質(zhì)購物中心凈吸納量達到近年來較高水平的61.3萬平方米，較上年增加3.0%。但消費需求增速仍未及供應(yīng)規(guī)模的快速擴張，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率小幅上行至9.1%。在激烈的市場競爭壓力下，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。

未來三年，深圳將有165.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心計劃投入使用，新供應(yīng)在營造多元化消費場景的同時，也以建筑美學(xué)與周邊資源環(huán)境相融合，營造城市取景框，美化城市面貌的同時吸引流量。另一方面，項目競爭之下消費需求分流的趨勢難以避免，產(chǎn)品創(chuàng)新及運營管理的提升將成為購物中心不得不面對的重要課題。

“它經(jīng)濟”崛起，數(shù)碼電子及智能家電品牌保持擴張勢頭

從購物中心新入駐商家的業(yè)態(tài)占比來看，2025年全年，零售業(yè)態(tài)商家以49.3%的數(shù)量占比繼續(xù)占據(jù)需求主導(dǎo)，餐飲業(yè)態(tài)的占比較上年提升0.8個百分點至40.7%，生活服務(wù)類占比也略升至5.4%。值得關(guān)注的是，“它經(jīng)濟”（即寵物經(jīng)濟）近年來發(fā)展迅速，寵物相關(guān)消費規(guī)模逐年增長。與此相對應(yīng)，寵物經(jīng)濟在購物中心中的業(yè)態(tài)也愈加多元化——由過往的展示出售、洗護服務(wù)延伸至寵物玩具、寵物日化用品等快消品零售。此外，也有不少購物中心通過設(shè)立寵物活動專區(qū)、提供寵物手推車租借等“寵物友好”配套服務(wù)，進一步完善消費場景適配性。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析，激烈的競爭亦促使購物中心業(yè)主積極引入首店打造差異化優(yōu)勢?！耙耘f換新”政策持續(xù)釋放紅利，疊加深圳科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健增長與技術(shù)迭代，為數(shù)碼電子及智能家電品牌的擴張?zhí)峁﹫詫嵵?。影石、大疆、韶音等品牌各有?shù)家店鋪在年內(nèi)相繼開業(yè)，帶動數(shù)碼電子及智能家電品牌占所有業(yè)態(tài)的比重連續(xù)兩年上升至4.8%。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，近年來，中國持續(xù)擴大免簽國家范圍，“中國游”熱度攀升。受益于此，深圳入境旅游市場增長顯著：2025年前三季度，入境過夜的港澳同胞、臺灣同胞及外國游客人數(shù)分別同比增長3.8%、54.6%、53.7%，旅游外匯收入同比增加35.6%達到75.9億美元。不斷增長的入境游客有望直接拉動高端零售、特色文旅產(chǎn)品、智能數(shù)碼等消費需求，為深圳零售市場注入新活力。

甲級寫字樓面臨去化壓力，細分賽道支撐局部租賃活躍度

寫字樓市場與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟及前景的不確定性令多數(shù)企業(yè)在租賃決策上保持謹慎。2025年四個一線城市凈吸納量合計117.5萬平方米，較上年小幅下降3.2%，處于低位持穩(wěn)的狀態(tài)。其中，深圳全年實現(xiàn)凈吸納量26.4萬平方米，在71.2萬平方米的大規(guī)模供應(yīng)刺激下較上年增加59.6%，但不及新增供應(yīng)量的一半。

“降本增效”仍是企業(yè)職場策略當(dāng)中最重要的考量因素，意味著在增量需求疲軟的當(dāng)下，控制成本并助力企業(yè)效率提升是撬動企業(yè)對辦公物業(yè)需求的前提條件，這也預(yù)示在租戶掌握主導(dǎo)權(quán)的市場中，“以價換量”仍將是主流趨勢。受此影響，截至2025年四季度末，全市甲級寫字樓平均租金向下調(diào)整至每月每平方米149.4元，較去年末下滑11.7%。

張曉端認為，盡管寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也涌現(xiàn)出一些結(jié)構(gòu)性機會。TMT行業(yè)貢獻了全年最多的甲級寫字樓租賃需求，以租賃面積計占比約達總需求的三分之一。具體來看，AI產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動相關(guān)企業(yè)的租賃活躍度在2025年表現(xiàn)亮眼。而在業(yè)務(wù)擴張的驅(qū)動下，新興的消費電子類企業(yè)亦有升級職場的需求，正逐步成為租賃需求的主力來源。

近年，中企加速向海外尋找市場，跨境相關(guān)行業(yè)積極發(fā)展的趨勢也投射到對辦公物業(yè)的需求上。2025年，品牌出海類企業(yè)、跨境電商平臺、為跨境電商服務(wù)的物流及供應(yīng)鏈企業(yè)等在甲級寫字樓市場表現(xiàn)活躍并錄得多宗大面積租賃成交。此外，2025年以來，寫字樓運營服務(wù)商的活躍度有所恢復(fù)，部分原因在于其便捷的辦公設(shè)備配套、靈活的租賃時長和計費規(guī)則更加貼合初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)的需求。

未來供應(yīng)影響不容小覷，科技產(chǎn)業(yè)或成需求端核心增長引擎

截至2025年末，深圳全市甲級寫字樓存量規(guī)模達到908.2萬平方米。而未來供應(yīng)量更是不容小覷，結(jié)合相關(guān)土地出讓信息及在建工程的進度，未來四年有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應(yīng)量或?qū)⒊^500萬平方米。激烈的競爭將促使業(yè)主不得不提前開啟招商進程，以搶占優(yōu)質(zhì)客戶資源、提升項目去化率……專注提升招商及運營效果的系統(tǒng)化資產(chǎn)管理模式受到越來越多關(guān)注。

需求端來看，科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正持續(xù)展現(xiàn)其對產(chǎn)業(yè)載體不斷擴大的需求支撐。“十五五”規(guī)劃建議明確將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系列為首要任務(wù)，依托深圳在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面的扎實基礎(chǔ)，人工智能、半導(dǎo)體、先進材料、生物制造等高科技產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；瘮U容與能級提升，企業(yè)的總部布局、研發(fā)中心設(shè)立及團隊擴張需求料將持續(xù)釋放，有望為深圳寫字樓租賃與投資市場注入增量需求。

混合辦公、綠色建筑成輕資產(chǎn)運營未來趨勢

當(dāng)前整體商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，供應(yīng)過剩，市場競爭加??；核心城市優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)運營成本增高、風(fēng)險加大；商業(yè)項目運營系統(tǒng)性要求高、過程復(fù)雜多變。因此，對于專業(yè)人才的需求較高，一般團隊操盤能力難以匹配；專業(yè)公司經(jīng)驗豐富，能夠覆蓋商辦地產(chǎn)全流程，部分企業(yè)需要調(diào)整方向，從開發(fā)賽道向輕資產(chǎn)賽道下沉。

資料來源：戴德梁行

戴德梁行華南區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理楊薇表示，資產(chǎn)全生命周期中，輕資產(chǎn)運營作為最重要的一環(huán)，為客戶實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，同時為后期退出保障投資回報最大化。戴德梁行輕資產(chǎn)運營體系由“空間運營、平臺運營、服務(wù)運營”三大模板構(gòu)成，提出“FUN心辦公”的工作生活理念，成為深析客戶需求、持續(xù)洞察市場、發(fā)揮資源整合能力的全新商務(wù)服務(wù)運營品牌。利用輕資產(chǎn)項目多元空間，構(gòu)筑全方位的商務(wù)生態(tài)鏈，滿足企業(yè)“辦公 +協(xié)作+ 業(yè)務(wù)創(chuàng)新+ 展示”的全場景需求；以平臺為接口，針對人才、政務(wù)、企業(yè)服務(wù)等進行鏈接，全面助力項目產(chǎn)業(yè)合作，企業(yè)發(fā)展交流；全面圍繞企業(yè)、高管、員工展開各類服務(wù)，圍繞企業(yè)發(fā)展、職場提升、健康工作等話題展開。

作為全球辦公場景營造的重要發(fā)展方向，混合辦公模式被越來越多的市場所接受。為減少員工通勤成本，提升幸福感及留存率，部分企業(yè)開始實行混合辦公模式，即到崗坐班+異地遠程辦公相結(jié)合的工作模式。因此，為提高資源使用效率，企業(yè)在擇址或裝修規(guī)劃時通常會打破傳統(tǒng)辦公室格局，減少固定工位，更注重共享、靈活辦公空間，這同時也考驗運營商對辦公空間規(guī)劃重組及空間使用效率提升的能力。

傳統(tǒng)樓宇向綠色建筑方向升級可以延長建筑的使用壽命，更重要的是進一步實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升，主要從兩個角度實現(xiàn)：一是提升經(jīng)濟效益，比如通過使用節(jié)能裝置設(shè)備、利用風(fēng)能、太陽能再生能源等創(chuàng)新產(chǎn)品和技術(shù)提高資源使用效率、降低能耗及運營成本，提高資產(chǎn)使用價值并提升市場競爭力，為租金、品牌溢價提供支撐。二是提升社會效益，推動建筑行業(yè)向綠色、低碳轉(zhuǎn)型，比如增加垂直綠化、提高空氣質(zhì)量等方式改善建筑生態(tài)性能，提高工作、生活環(huán)境的適宜性等。

2025年先漲后跌，消費類REITs表現(xiàn)亮眼

隨著公募REITs從試點階段進入常態(tài)化發(fā)行階段，2024年、2025年審批及發(fā)行速度明顯加快；截至2025年年底，境內(nèi)公募REITs市場總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達78單，總發(fā)行規(guī)模（含擴募）突破2100億元。2025年產(chǎn)權(quán)類公募REITs市場發(fā)行數(shù)量為18只，經(jīng)營權(quán)類發(fā)行數(shù)量2只。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部

戴德梁行華南區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事屈漢表示，2025年上半年REITs市場延續(xù)了2024年底以來的上漲趨勢，中證REITs全收益指數(shù)創(chuàng)階段性新高，但6月底以來，市場開始逆轉(zhuǎn)趨勢向下，中證REITs全收益指數(shù)2025年全年總漲幅約為4.25%。分行業(yè)來看，消費基礎(chǔ)設(shè)施的市場熱度最高，其上市以來漲幅超過70%。倉儲物流、保租房表現(xiàn)緊隨其后，兩類資產(chǎn)年初至今漲幅分別為18.%、12%。

隨著全球日趨重視可持續(xù)發(fā)展，近年來亞洲主要資本市場的ESG信息披露監(jiān)管顯著加強，多國已明確要求上市公司強制或半強制披露ESG報告，并結(jié)合企業(yè)規(guī)模、行業(yè)特性等因素，分階段逐步擴大強制披露覆蓋范圍。ESG理念與REITs具有高度契合性，兩者都強調(diào)可持續(xù)發(fā)展與長期價值創(chuàng)造。REITs底層資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項目如房地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)等，項目時間跨度較長，REITs作為長期資產(chǎn)配置的金融工具，投資收益來源于底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定運營，與ESG強調(diào)的長期價值創(chuàng)造高度契合。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2025年4月，國內(nèi)共有15支REITs以單獨報告形式自愿披露其ESG表現(xiàn)，底層資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、租賃住房、交通及清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，約有半數(shù)租賃住房和清潔能源REITs已開展ESG信息報告實踐。在各方驅(qū)動下，公募REITsESG報告披露數(shù)量總體呈現(xiàn)顯著增長趨勢，與2024年同期相比，增幅將近

文章來源:樂居買房