人口在減少，住房需求卻升級(jí)，香港房?jī)r(jià) “天花板” 到底在哪里？

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哈嘍，大家好，小林哥這篇文章分析人口低迷下的樓市反轉(zhuǎn)，這個(gè)打破常規(guī)認(rèn)知的地區(qū)，正是中國(guó)香港，全球出生率最低的地區(qū)，為何能走出逆勢(shì)上漲的樓市行情，這樣的獨(dú)特情況成為解讀當(dāng)下資產(chǎn)邏輯的關(guān)鍵。

反轉(zhuǎn)圖景：低生育率與樓市升溫的背離

當(dāng)下，“無(wú)人生育，房?jī)r(jià)終將崩盤”的言論持續(xù)蔓延，這類聲音反復(fù)強(qiáng)化出生率與房?jī)r(jià)的綁定關(guān)系，借人口斷崖的焦慮情緒，影響大眾的購(gòu)房判斷。

有一個(gè)地區(qū)的現(xiàn)狀，卻徹底打破了這種單一邏輯，這里的出生率已跌至0.8，位居全球倒數(shù)第一，當(dāng)?shù)馗吖僭_提及，年輕人更傾向于飼養(yǎng)寵物而非生育后代。

按照常見的市場(chǎng)論調(diào)，該地區(qū)房?jī)r(jià)理應(yīng)陷入持續(xù)低迷，真實(shí)情況卻截然相反，2025年下半年起，這里的房?jī)r(jià)不僅未出現(xiàn)崩盤跡象，反而開啟連續(xù)上漲模式，一路攀升長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月。

資本市場(chǎng)的動(dòng)作更為直接，阿里巴巴、京東等內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛斥資百億港元購(gòu)入當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，帶動(dòng)一手房成交量創(chuàng)下21年來(lái)的新高。

每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道顯示，2025年香港全年新房成交已突破2萬(wàn)宗，這一數(shù)字是自2004年以來(lái)的最高紀(jì)錄。

豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)更是火爆，僅2025年12月29日當(dāng)天，香港港島區(qū)就有三套豪宅成交，合計(jì)金額約8.3億港元。

更早之前的12月22日，深水灣道6號(hào)兩棟洋房以22億港元成交，每平方米單價(jià)約158.23萬(wàn)元人民幣，躋身近年香港豪宅最高成交價(jià)行列。

核心邏輯：人口換血背后的購(gòu)買力重構(gòu)

看不懂這波行情背后的邏輯，未來(lái)在房產(chǎn)配置上大概率會(huì)踩坑，房子的核心功能是居住，無(wú)人居住自然缺乏真實(shí)需求，但樓市的運(yùn)行邏輯從來(lái)不止于人口總量。

關(guān)鍵在于人口質(zhì)量，是人口結(jié)構(gòu)里的購(gòu)買力層級(jí)，而非單純的人數(shù)疊加，香港正在經(jīng)歷的人口大換血，早已為這場(chǎng)樓市反轉(zhuǎn)寫下了答案。

2025年12月，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)297.3，環(huán)比上漲0.92%，連續(xù)6個(gè)月的上漲讓累計(jì)升幅達(dá)到3.77%；租金指數(shù)的表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，已連續(xù)上漲12個(gè)月，最終報(bào)收200.7點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。

支撐這波上漲的并非生育潮，而是一場(chǎng)精準(zhǔn)的人口換血，香港人口正持續(xù)增長(zhǎng)，2024年底的臨時(shí)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厝丝谶_(dá)753.42萬(wàn)人，這是香港人口連續(xù)第三年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，兩年多的時(shí)間里，人口凈增長(zhǎng)了20萬(wàn)人。

這些新增人口的來(lái)源，核心是香港的搶人才計(jì)劃，這并非簡(jiǎn)單的人口數(shù)量補(bǔ)充，而是一場(chǎng)財(cái)富階層的迭代替換——缺乏購(gòu)買力的人群逐步流出，手握現(xiàn)金的全球高知精英持續(xù)涌入。

樓市的本質(zhì)，從來(lái)都是購(gòu)買力的博弈，不是無(wú)人生育就意味著無(wú)人購(gòu)房，20萬(wàn)高凈值精英的集中入場(chǎng)，足以支撐起整個(gè)核心樓市的需求。

香港中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，以普通話拼音登記的內(nèi)地買家在香港樓市成交1.255萬(wàn)宗，成交金額達(dá)1200.56億港元，創(chuàng)下1995年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史新高。

這一數(shù)據(jù)背后的市場(chǎng)占比更具說(shuō)服力，2025年1-11月，香港一手樓成交1.88萬(wàn)宗，二手樓成交3.58萬(wàn)宗，內(nèi)地買家的成交占比已接近四分之一，騰訊新聞的報(bào)道指出，鄰近香港西九龍高鐵站的臨海豪宅項(xiàng)目維港匯，內(nèi)地買家占比高達(dá)四成。

多數(shù)人將這波行情視為簡(jiǎn)單的樓市反彈，實(shí)則不然，這是全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒背景下，資本對(duì)香港核心資產(chǎn)的集中加倉(cāng)。

市場(chǎng)分化：新需求下的資產(chǎn)選擇啟示

這波樓市行情里，一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象是明顯的K型分化。不是所有香港房產(chǎn)都在上漲，核心區(qū)域與非核心區(qū)域的表現(xiàn)呈現(xiàn)天壤之別，核心區(qū)域漲幅顯著，非核心區(qū)域則無(wú)人問津。

具體來(lái)看，九龍87.5%的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)上漲，其中美孚新村的漲幅高達(dá)15%；新界東79.3%的院屋價(jià)格上漲；而傳統(tǒng)的富人區(qū)港島，僅有42%的物業(yè)實(shí)現(xiàn)上漲，多數(shù)樓盤跑輸大盤。

這種反差的根源，是新香港人購(gòu)房邏輯的徹底轉(zhuǎn)變，過(guò)去香港富人偏愛港島的老牌豪宅，追求的是身份象征與圈層認(rèn)同；如今涌入的精英群體，購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)更為務(wù)實(shí)。

他們更看重通勤的便捷性、配套的新穎度以及穩(wěn)定的租金回報(bào)率，2025年香港進(jìn)入減息周期，房貸利率降至3.25%，而租金已連續(xù)上漲3年，租金回報(bào)率穩(wěn)定在3.5%-4%的區(qū)間。

每日經(jīng)濟(jì)新聞援引香港房產(chǎn)中介的觀點(diǎn)指出，減息后市場(chǎng)出現(xiàn)了“供平過(guò)租”的現(xiàn)象，即購(gòu)買房產(chǎn)后的每月按揭供樓金額，低于租住同類型單位的租金，這一變化直接吸引不少租客轉(zhuǎn)向購(gòu)房市場(chǎng)。

香港樓市的這波行情，給所有房產(chǎn)參與者帶來(lái)了核心啟示，區(qū)位的重要性遠(yuǎn)超品牌，實(shí)用性比身份感更具價(jià)值，租金支撐才是資產(chǎn)穩(wěn)健的關(guān)鍵，而非單純的概念炒作。

香港樓市的現(xiàn)狀，也為內(nèi)地樓市的未來(lái)走向提供了參考，未來(lái)內(nèi)地房產(chǎn)將徹底分化為兩類，一類是被新成功人士爭(zhēng)搶的核心資產(chǎn)，另一類是滿足普通居住需求的消費(fèi)品。

保障性住房的持續(xù)推進(jìn)，將大幅滿足普通剛需的居住需求，無(wú)需再緊盯剛需偏好的房產(chǎn)類型，應(yīng)該把目光放在高知精英聚集的區(qū)域，關(guān)注他們的工作與租房集中地。

這類區(qū)域的房產(chǎn)，即便短期內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，也有真實(shí)的購(gòu)買力托底，不會(huì)淪為無(wú)人接盤的負(fù)資產(chǎn)，仲量聯(lián)行的調(diào)研就顯示，香港大學(xué)附近區(qū)域因非本地生學(xué)額提升，租賃需求強(qiáng)勁，租金回報(bào)率穩(wěn)定，成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的熱門選擇。

核心區(qū)域永遠(yuǎn)是核心，香港的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分證明，即便樓市迎來(lái)反彈，也是樞紐核心區(qū)域率先啟動(dòng)上漲，外圍遠(yuǎn)郊、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的衛(wèi)星城，就如同香港的偏遠(yuǎn)地區(qū)，在市場(chǎng)退潮時(shí)終將暴露風(fēng)險(xiǎn)。

租金是檢驗(yàn)資產(chǎn)價(jià)值的試金石，沒有租金支撐的房產(chǎn)，本質(zhì)上就是空中樓閣，遲早會(huì)出現(xiàn)問題。香港樓市之所以能穩(wěn)健反彈，持續(xù)上漲的租金是重要支撐力量，那些租金持續(xù)下跌的老舊小區(qū)、遠(yuǎn)郊新房，必須保持足夠警惕。

從香港的樓市行情可以看出，把握區(qū)位價(jià)值、聚焦真實(shí)需求、關(guān)注租金支撐，理性認(rèn)知市場(chǎng)規(guī)律，才能在資產(chǎn)配置的浪潮中站穩(wěn)腳跟。