熱點追蹤丨專家解讀個人銷售住房增值稅調整

　　2025年12月30日，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》。公告提出，自2026年1月1日起，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率從5%下調到3%。這一政策調整會帶來哪些影響？房地產稅費政策持續寬松調整，釋放什么信號？

上海市靜安區的居民們走在新建成的小區內。新華社記者 方喆 攝

　　此次調整有何特別之處？

　　中國財政科學研究院公共收入研究中心主任、研究員梁季表示，此次最大的調整就是銷售購買不足兩年的個人住房，其增值稅的征收率從5%下調到了3%。另外，此次調整還全面消除了普通住宅和非普通住宅的區別，以及不同地域之間的政策差異，統一了全國的個人銷售住房增值稅政策，減少了征收率檔次。

　　對此她認為，此次調整一方面保持了住房政策的連貫性，比如2年以內二手房銷售仍舊需要征收增值稅，另一方面也與新增值稅法中規定的增值稅簡易計稅主要適用3%征收率保持一致，對于體現房地產稅收法定和簡化稅收政策方面具有重要意義。

　　新政對我國房地產市場會產生哪些影響？

　　據測算，若以住房成交價500萬元（含稅價）為例，調整前不滿2年需繳納增值稅23.81萬元（不含附加），新政落地后需繳納增值稅降至14.56萬元，減少了9.2萬元。這對于賣房者來說，是實實在在的“減負”；對于買房者來說，賣方的稅費壓力小了，買房的議價空間就會更大。因此，買賣雙方都能從政策調整中受益。新政的意義不僅在于“減負”，更在于促進市場良性循環。梁季表示，政策降低了二手房的交易成本，提升了買賣雙方對房地產市場穩定的預期，對活躍房地產市場，尤其是二手房市場，增加需求、改善房地產供求關系具有積極的促進作用。

市民在青島西海岸新區不動產登記中心辦理不動產權證書。新華社記者 李紫恒 攝

　　個人銷售住房增值稅中的“增值”指什么？

　　對于個人銷售住房增值稅，有網友提出疑問：房價下跌或未出現“增值”時，是否還需要繳納增值稅？解釋這個問題，需要回到增值稅的征收機制上。梁季介紹，增值稅是在我國普遍適用的一個稅種，只要發生了應稅交易行為，便需要繳納。按照現行規定，個人二手房交易屬于增值稅應稅交易，應繳納增值稅，且適用簡易計稅方法，即按交易全額乘以征收率的方式計算繳納增值稅。

　　因此，即便房屋價格未漲甚至下跌，只要符合持有未滿2年的條件，出售時仍需按政策規定繳納增值稅。

　　房地產稅費政策持續寬松調整，釋放什么信號？

　　近年來，為支持住房消費、降低交易成本，房地產稅費政策進行了多次調整，調整范圍不僅涉及增值稅，還涉及契稅、個人所得稅等稅種。梁季舉例，2024年底實施的住房交易環節契稅優惠政策調整，將享受1%低契稅稅率的住房面積標準從90平米提高到140平米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策等，均積極回應了居民住房的剛性和改善性需求。而此次增值稅政策調整是踐行中央經濟工作會議關于增強政策前瞻性針對性協同性，持續擴大內需、優化供給等相關要求的具體體現，與此前出臺的促進房地產市場平穩發展的稅收政策一脈相承、形成協同效應，對于促進房地產市場健康發展具有積極意義。

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