擬禁止機構投資者購買獨棟住宅，特朗普控房價先拿華爾街開刀？

當地時間1月7日，美國總統特朗普表示，他將采取措施阻止機構投資者在美國購買獨棟住宅，并表示此舉將有助于降低美國人的住房成本。

特朗普當日在社交媒體上寫道：“我將立即采取措施，禁止大型機構投資者購買更多獨棟住宅，并將呼吁國會將其立法化，房子是給人住的，而不是給公司住的。”

上述消息一經公布，主要房屋租賃和管理公司的股價應聲大跌。美國最大的獨棟住宅租賃所有者Invitation Homes公司的股價當日下跌6%，美國房屋租賃公司American Homes 4 Rent下跌超4%，建筑材料提供商Builders FirstSource下跌5.6%。該領域重要投資者黑石集團的股價下跌近6%。

中期選舉臨近，解決住房危機迫在眉睫

面對11月舉行的中期選舉，住房負擔能力已成為白宮日益重視的議題。特朗普7日發文表示，對許多美國人，尤其是年輕美國人來說，擁有住房的夢想正變得越來越遙不可及。他將于本月晚些時候在瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇上公布更多關于這項提案的細節。

在調查了2024年7月至2025年6月的房產交易后，美國房地產經紀人協會發布報告稱，美國首次購房者的比例降至歷史最低的21%，首次購房者年齡中位數也攀升至創紀錄的40歲。房價高企和徘徊在6%至7%之間的貸款利率讓許多美國年輕人無緣擁有自己的住房。

居住在美國得克薩斯州休斯敦市、從事建筑行業的華人孫先生此前向第一財經記者透露，他最近將此前購買的幾塊商業用地掛在網站上出售，一天之內就收到了兩三個買家的意向，很快就全款成交。而其朋友同期出售的住房則難以找到買家。他分析稱，除了兩人的定價策略的差異，但也反映了投資和消費的冷熱不均。“買商業用地一定是為了投資，但買住房有很大可能是為了自住和改善，這些人對房價和利息的上漲會非常敏感。”

特朗普去年末計劃推出50年期住房抵押貸款以降低貸款者月供壓力，但此舉迅速遭到市場質疑。住房經濟學家認為，購房者需要更長時間才能積累房屋凈值，若住房供應未能增加，可能會導致房價上漲，抵消潛在的節省。高盛分析師去年10月發布報告表示，美國需要比正常建設速度增加300萬到400萬套住房，才能幫助緩解住宅房地產價格。

機構投資者要為高企房價背鍋？

在2007至2009年的金融危機期間，機構投資者通過拍賣批量購買止贖房屋并將其改建為租賃住房，這一現象在美國南部各州尤為明顯。美國政府問責辦公室（GAO）2024年5月發布的報告發現，機構投資會可能會推高租金和房價，尤其是在投資者擁有物業高度集中的地區。

面對愈演愈烈的住房能力危機，美國從聯邦到地方正在采取措施限制機構投資者。馬薩諸塞州民主黨參議員伊麗莎白·沃倫主張取消對企業投資者的稅收優惠，“限制華爾街買下美國的住房”。僅在2025年，美國就有22個州提出兩黨法案以限制機構投資者，但其中一些未能通過。在地方層面，印第安納州費舍爾和卡梅爾兩市率先禁止新建的獨棟住宅用于長期出租。

“我們很高興看到政府正專注于住房及其可負擔性。”美國房產所有者聯盟執行董事艾倫（Colin Allen）對媒體表示：“每當一套住房被機構投資者從市場購走，就意味著自住購房者又少了一個選擇機會，尤其是在當前銷售市場競爭激烈之際。”

與此同時，也有聲音表示機構投資者不應該為當前美國高企的房價和住房危機“背鍋”。

無黨派智庫美國企業研究所（AEI）去年8月發布的一份報告稱，2024年第一季度，各類投資者購買了25%的房屋，而美國機構投資者（擁有至少100處房產的投資者）僅購買了1% 的房屋。此外，機構投資者在整個住房存量中的份額也很小。根據房地產投資平臺Parcl Labs 的數據，截至去年6月，機構投資者僅持有獨棟住宅庫存的1%。黑石集團去年1月的報告稱，其僅擁有0.06%的獨棟住宅，全美機構投資者僅擁有美國所有獨棟住宅的0.5%，并且其購買量自2022年以來下降了90%。