2026年沖刺2000億元投資大關，廣州城市更新持續放大招

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

繼2025年完成1900億元投資之后，2026年廣州將繼續加碼城市更新領域的投資。

據廣州市住房城鄉建設工作會議上所釋放的消息，2026年，廣州城市更新計劃預計完成固定資產投資2000億元。

會議指出，廣州將統籌推進老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造、歷史文化街區活化、完整社區建設，謀劃推進城市更新片區改造，啟動謀劃“十五五”時期30個以上城市更新片區改造，重點推進沙面、白鵝潭、廣州北站等6個城市更新片區改造，集中力量和資源推進四大重點片區和新模式城中村改造項目。

資金到位，廣州城市更新推進速度飛快。以去年啟動的三元里片區為例，截至目前，三元里投放資金已經超過100億元，目前安置房地塊已經全面開工建設，計劃2027年建成交付。

廣州市住房城鄉建設局表態，“十五五”期間，廣州將堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，促進產城融合、職住平衡。在資金的加持下，廣州城市更新全面提速，城市面貌也將迎來重大變化。

全面突破

雖然廣州過去也在陸續推進城市更新工作，但2025年的確是“轉折”的一年。這主要是由于廣州城市更新工作已經從外圍區域全面轉向核心區域，在資金增量、工作成效等方面也體現了官方的重視。

廣州市住房城鄉建設工作會議亮出的成績單顯示，2025年，廣州完成固定資產投資1900億元；新模式（“依法征收、凈地出讓”）城中村改造項目全面開工；開工改造老舊小區166個；首批危舊房自主更新試點項目順利推進。

細分來看，廣州目前推進52個拆除新建類項目、7個整治提升類項目，4個市級重點片區全部動工。白云區廣州火車站片區（三元里）規劃范圍71.45公頃，通過“523”積分選房機制，整村住宅簽約率超90%；白云區空港小鎮（鳳和村）開創“整租土地”微改造模式，盤活空置村屋引入文旅產業，村民年均增收約10萬元，成“空港經濟+鄉村振興”樣板。

2025年，廣州最受關注的城市更新項目——冼村項目實現拆遷清零，歷時15年的冼村項目拆遷問題得到解決。此次拆遷清零，依據的是《廣州市城中村改造條例》，其中明確改造項目需取得所在村農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意。最終通過依法動遷的方式，解決了歷史性問題。

還有另一個備受關注的項目是三元里的城市更新項目。這一項目早在2000年已經啟動，但直至去年，在資金充裕的前提下，配合各方的努力，這一項目才得以迅速推進。

公開資料顯示，三元里城市更新項目總投資超過200億元，目前已到賬的資金達到了100億元。此外，三元里在政策上也不斷創新，通過推出提前簽約、積分優先選房并設置搬遷獎勵等措施，提高村民參與的積極性。為了更好地為村民的簽約工作提供服務，三元里還設置了13個工作組對接。

自去年城中村改造正式動工以來，三元里項目高效推進。截至2025年12月28日，項目完成補償協議簽署超83%，首開區安置房地塊拆卸全面完成，2000余商戶整體搬遷安置，留存率100%。

也是在2025年，天河區銀河村、石牌村兩個城市更新項目也被提上了日程。其時，經過深入調研論證，天河區形成了關于銀河村、石牌村拆整結合的改造思路，將盡快形成具體工作方案，付諸行動。

資金加持

2026年，廣州城市更新也將保持投資強度。

2026年，廣州城市更新計劃完成固定資產投資2000億元，啟動謀劃“十五五”時期30個以上城市更新片區改造，重點推進沙面、白鵝潭、廣州北站等6個城市更新片區改造，集中力量和資源推動四大重點片區和新模式城中村改造項目。

此前，在廣州城市更新發展大會上，也有多個項目獲得推介。其中，在實施老舊街區、老舊廠區、城中村更新改造方面，重點推介17個街區項目（662億元）、20個舊廠房改造項目（884億元）及43個城中村改造項目（6479億元），通過業態煥新打造消費新場景。

城市更新項目不斷加快推進，資金的加持必不可少。近年來，廣州城市更新項目多數由國企主導，通過融資區帶動資金滾動開發，疊加專項債的支持，火速前進。

以三元里片區為例，去年年初，三元里改造項目就已獲批全國首批城中村改造專項借款授信166億元。

資金的多寡，關乎城市更新項目的推進速度。近年來，廣州城市更新項目已經全面重塑，在此背景下，如何通過資金增量盤活資產，也是市場關注的焦點。

一位深耕城市更新領域的房企投資人士告訴21世紀經濟報道記者，“過去城市更新項目多數由民企主導，這些企業多數通過私募或者信托等方式募集資金投入到項目中。目前這種模式逐漸退出，由國企主導的情況下，則是由國企引入金融機構進行融資。因為目前的城市更新項目利潤更薄，相比起以前，現在也只有國企有實施的動力和能力，民企除非早期介入，否則已經很少進入增量的項目?！?/p>

未來，廣州城市更新項目或許也還有更多的資金獲取渠道。2025年12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，首次將城市更新設施作為獨立的行業門類納入發行范圍。

目前，城市更新設施類REITs已經有成功發行的案例，廣州作為大灣區的重點城市，也存在部分符合發行需求的項目。

作為未來房地產市場的增量空間，城市更新或將迎來新的發展階段，廣州城市更新推進的速度也有望乘借東風加速上馬。

中指研究院方面認為，城市更新作為穩投資、擴需求的重要抓手，在政策端已經上升到前所未有的高度。住建部門側重編制實施專項規劃，抓好城市體檢、更新試點等方面工作；金融監管、自然資源等相關部門有望加快落地配套的金融、土地等政策。

克而瑞方面則指出，從發展新模式看，城市更新正推動房地產行業從“建房子”到“造空間”轉型。以往“土地財政+規模擴張”的模式重開發輕運營，而城市更新強調存量盤活與功能升級。從穩樓市角度看，存量端通過城中村、危舊房改造轉化優質房源，增量端以配套基建帶動周邊需求。