香港酒店批量“爆改”學生公寓

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

2025年底，三家內地資本“豪擲”13億港元，購入香港三棟酒店并改建為學生公寓，其中兩宗交易的買方具國資背景；加上同年外資、合資及院校等資本在香港收購的另外九棟酒店，全年交易總額逾55億港元。酒店批量“爆改”學生公寓，究竟緣于需求激增，還是政策“加碼”？這條路徑又能否在內地復制，以紓解高校宿位供需失衡……

資本"熱愛"香港酒店，重金"爆改"學生公寓

2025年12月底，招商局商業房托基金發布公告，宣布其全資擁有的特殊目的公司擬以2.0595億港元（須受流動資產調整所限）收購位于香港九龍的柯士甸路酒店（Habyt Austin Avenue）。

據悉，該酒店原擁有29間客房，總樓面面積約2165平方米，目前評估價值為2.13億港元，收購價較評估價折讓約3.3%。交易完成后，招商局商業房托基金計劃將柯士甸路酒店改建為學生公寓，增加床位至85個；低樓層將改建為共享生活空間。

以上并非2025年內國資“進場”的個案。繼2025年4月荃灣悅品酒店宣布招標放售后，12月，有消息稱該物業已被華潤隆地斥資約9.5億港元買入，目前正在進行盡職審查，日后將用作學生公寓。

同月，資本聯合出版集團旗下子公司以約2.05億港元的價格，收購了位于灣仔駱克道的迷你型酒店“星網商務精品酒店”，并計劃將其改造為學生公寓。

除上述三家內地資本外，其他資本收購香港酒店后改建學生公寓也是“動作頻發”。2025年8月，宏安集團聯合美資基金4.25億港元購入旺角旭逸酒店，前者在本次出資中占比15%；宏安方面表示，改造后的旭逸酒店將與此前收購的新蒲崗項目一起，于2026年推出1800個床位。同在8月，中原地產斥資約3.4億港元購入位于西半山般咸道38C號的“般咸軒”，計劃改裝為學生公寓，初步提供約200個床位。

除新收購項目外，8月中旬，中原投資旗下首個學生公寓項目“一步居·117”正式開業，該項目由位于尖沙咀的Popway Hotel改建而來，提供121個床位，開業以來入住率達99%；行業普遍認為，高入住率反映出市場對于學生公寓類的強勁需求，也體現出學生公寓物業的增長潛力。

可以說在2025年，香港的商業地產行業在“酒店‘爆改’學生公寓”這條路上，收獲了持續且正向的反饋。

5萬留學生"找床睡"，政策助推"改宿潮"

收購酒店并改建學生公寓并非2025年的一時風起，而是肇端已久。

2022年就有資本“試水”在先，彼時，宏安集團就聯合外資機構Angelo, Gordon & Co, L.P.（“AG”）收購新世界發展旗下九龍貝爾特酒店，收購價約為20億港元。2024年，該項目翻新為“日新舍啟德”，這間前身為擁有695間客房的酒店，搖身一變為擁有720間房、可容納1424名學生的學生公寓，并在首輪放租中收獲了97%的出租率。

到了2025年，資本收購酒店并改造為學生公寓的步伐開始明顯加快。美聯工商鋪研究部的資料顯示，2025年首十個月內，香港酒店、賓館及全幢住宅改作學生公寓的成交共有16宗，總值61億元；其中收購酒店物業并改裝學生公寓的案例最多，共計6宗，涉資40億元。

高力國際數據顯示，截至去年10月，價值1億港元及以上的房產投資中，公寓類房產占比已達15%，對比2024年同期7%實現倍增，公寓類房產成為了交投主流。結合12月中國內地資本入場后的新增數據來看，2025年內香港酒店全棟改作學生公寓的成交案例已達到9宗，總成交價超54億港元。

而數據的攀升似乎意味著，市場暗流之下另有“推手”。

/ 5萬學生“找床睡”需求缺口大

首先是學生床位不足、供需關系失衡帶來的海量投資機遇。

近年來，香港留學生住宿缺口正不斷擴大。數據顯示，在2023/2024學年間，香港非本地學生的“宿位缺口”（即學校提供床位和學生實際需求的差值）已經達到4.76萬個，意味著在2023年獲批學生簽證和入境許可的6.2萬名學生中，僅有不到1.5萬名留學生可以獲得學校公寓的床位。

根據2025年8月的數據，即便在香港都會大學等香港高校努力并購酒店改建學生公寓后，香港八大院校的學生與宿位比例仍為3.4：1，供不應求，大量學生不得不尋找校外居所。

此外，繼香港特區政府于2023年宣布將非本地生錄取比例由20%提高至40%后，2025年再宣將提升至50%。戴德梁行研究指出，自政策發布至2027/28學年，預計每年將新增宿位需求約1.57萬個；即使在2027年新增7900個宿位的前提下，學生宿位總缺口仍將達5.5萬個，且這一數字已將校內大學公寓及未來改建為私人學生公寓的酒店計算在內。

/ 流程簡化、速度加快，資本入市信心更足

如果說宿位供需矛盾因非本地生擴招而激化，“提速增量”就成為了化解“癥結”的要務，因此，適時而出的政策也成為2025年酒店改學生公寓潮的重要“推手”。

2025年6月，香港特區政府發展局聯同教育局推出“先導計劃”，容許酒店、商廈等商業地產建筑無需經過任何規劃程序即能改裝成學生公寓，并且改建階段無需拆除“過剩樓面面積”等。

7月，“城中學舍計劃”順勢推出，9月正式生效。“計劃”幾乎“一站式”放寬了將商業地產建筑改裝為學生公寓的規劃及建筑規定，其中，酒店的定義被進一步擴大，合資格的學生公寓可以直接獲得酒店牌照，因此大部分的酒店用地無需另行規劃即可啟動改建。同時，“計劃”還提出建筑條例與地積比上限同步放寬、允許局部樓層先行改裝、工程其須于18個月等條例，對改造存量酒店來說可謂十分友好。

香港發展局常任秘書長（規劃及地政）何佩玲表示，“計劃”將有效節約學生公寓改建時間和承辦商“入場”成本，有助應對未來大幅上升的學生住宿設施需求。

在政策的“松綁”下，交投氣氛也瞬間被激活。2025年首十個月，已披露的酒店及商業樓改裝學生公寓意向投資金額已達到33億港元，同比激增2.5倍，發展商與基金正在加速“換賽道”搶灘學生住宿市場。

回報率高達8%？投資潛力"不容小覷"

在投資視角下，商業地產收并購和改建的行為邏輯基本圍繞“逐利”展開；學生公寓這一商業地產形式具有“低成本”“穩回報”的屬性，在需求缺口的催化下，決定了其在2025年香港商業地產交投市場中占據重要地位。

/ 成本可控

從成本層面來看，“城中學舍計劃”對酒店物業定義的放寬，使得酒店改建學生公寓的成本進一步降低。

據JLL仲量聯行分析，若將600間客房的酒店改建成1318個床位的宿學生公寓，并新增共享空間、學習空間和智能系統，以及娛樂和健身等設施，預計將涉及改裝成本約3億港元，相當于2000港元/平方呎、或23.3萬港元/可租用的住宿空間。這一成本對于拆除或改裝其他類別物業來說并不算高。

此外，酒店屬于高運營、高維護成本類型的物業；而學生公寓不同于酒店，其無需提供各種豪華服務和便利設施，僅需滿足學生住宿、洗衣、學習等基本需求。硬件方面，公寓需配備共享廚房、洗衣房等基礎設施即可，自助服務模式將大幅壓縮人工及維修開支，營運成本明顯低于酒店或服務式公寓。

/ 盈利可觀

從盈利層面來看，對比酒店、服務式公寓等商業地產形式，學生公寓所帶來的收益不僅可觀、而且勝在穩定。

首先是充足且穩定的現金流。對比服務式公寓、長租房“押二付一”或“押一付三”的支付形式，學生公寓一般采取“全年租約+預付租金”的形式，即一次性付清全年費用，意味著這類項目一旦開放，即可鎖定高入住率。例如Sunny House和“一步居·117”，在開放預租階段就已經分別獲得99%和98%的出租率。

其次是相對較高的回報，資料顯示，香港學生公寓品牌Y83在2023年的每月租金為7000元-1.25萬元，2024年則上升至8300元至-1.48萬元，增幅達14%-18%。從回報率來看，萊坊在《投資學生宿舍》報告中指出，目前投資學生宿舍的回報率在5%-8%，遠高于投資住宅物業的2%-3%；這一數字也顯著高于甲級寫字樓約3.7%的平均投資回報。

另有資料顯示，The Connaught海景酒店掛牌出售時出示凈收益率為5.22%；香港富豪產業信托旗下的富豪九龍酒店等，歷史數據顯示平均RevPAR年增長率在9%-11%，結合物業凈收入增長，整體回報率在5.5%左右。同為重資產運營，酒店物業的價值優勢并未完全體現。

/ 退出路徑清晰

除以上優勢外，學生公寓物業還具有清晰的資產增值和退出路徑。

知名房地產顧問公司萊坊高級董事王兆麒表示，通過創新改建、校企合作與政策紅利“三管齊下”，搶先布局學生公寓賽道的投資者有望享受穩定收益，并在退出時獲得流動性溢價。

從退出路徑來看，有業內人士對空間秘探表示，投資者可以按照風險偏好靈活組織投資策略，除長期持有收租外，還可以在“試水”運營結束后整棟售予機構運營，或與香港眾多高校簽訂返租協議以獲得長期收益等；此外，還可翻新后優質的學生公寓物業打包注入房地產投資信托基金，進入公開市場，以上策略均能在不同周期兌現可觀的回報。

綜上所述，在供需關系緊張、政策護助推積極，以及投資回報可觀的三重背景下，學生宿舍或將在今后幾年內成為香港商業地產市場少數“需求曲線持續向上”的細分賽道。

酒店變宿舍，內地高校"床位缺口"或催生新賽道

在香港酒店批量“爆改“學生宿舍的同時，轉變的苗頭，似乎也在中國內的高校間蔓延。

2024年底，有報道指出，中國內地宿舍床位存在缺口，由學生數量迅速增長以及研究生招生比例擴大的結構性變化所致。數據顯示，從2012年至2023年，我國高等教育在學規模由3325萬人增至4763.19萬人。

業內預計，在2032年前后，高等教育階段將迎接入學人口“洪峰”，屆時高等教育學齡人口將達到8900萬人，在校總規模較2024年數據至少增加1200萬人。

高校在擴招，但宿舍供給量卻稍慢一步。近年來，多所高校在碩士研究生招生簡章中明確，學校將不再為全日制專碩提供宿舍。與此同時，隨著生活水平普遍提高，當代大學生對住宿條件的期待也不一樣了；過去的“八人間”“六人間”已無法完全滿足學生對個人空間的需要，如此一來，校外住宿的需求將不斷增加。

因此，有業內人士指出，校方對學生宿舍的統籌應從增加數量、提升質量兩方面考慮，推動宿舍功能從“居住”向“育人”轉變，才能更好服務大學生學習成長。

宿舍告急，政策先動。2023年初，國家發改委、教育部等七部門聯合發布《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確“可購置、租賃學校周邊人才公寓、商住樓等社會房源，快速彌補床位缺口”。廣東緊隨其后，出臺配套方案，表示“支持當地高校新建、重建、改造一批學生宿舍，鼓勵通過購買、租賃等方式補充宿舍資源”。過去，“呼吁增量”已被擺上桌面。

目光自然落到擁有大量“沉睡資產”的酒店，2025年第一季度，全國酒店平均空置率已高達38.2%，且這一數字仍在持續攀升。華美云《空酒店》報告也曾經指出指出，杭州、上海、北京、深圳、廣州五大城市共有超過300家酒店長期處于“零入住”狀態。供需錯配之下，把中國內的“空房”變“床位”，成為了最直觀的聯想。

這一供需錯配的現狀也將輻射到長租公寓行業。與面向白領的長租產品相比，學生公寓客群更集中、租期更固定，雖然單價略低，但全年穩定的高入住率反而帶來更可預測的現金流。因此，JLL中國區研究部負責人姚耀認為，研究生、應屆畢業生正成長為長租公寓市場“能見度”最高的新增需求。

種種跡象表明，誰先提供合規、高性價比的床位，誰就能率先切下中國內地學生公寓物業的這塊“蛋糕”。

不過，中國內地想要復制香港經驗仍需跨越三道現實門檻：

首先是季節性空置問題，高校寒暑假期間，若缺少研學團、培訓等填充，年均入住率將直接下降，IRR也將被拉低。

二是土地年限，商業用地出讓年限40年、已使用20年的項目，改造后能否繼續以“宿舍”用途續期，尚未有統一口徑表明；

三是消防規范，宿舍疏散通道寬度需不少于1.4米，而多數2005年前建成的酒店僅1.1米，拆墻增寬意味著額外土建成本；

無論如何，從需求缺口不斷涌現，到制度破冰，存量酒店無疑正站在高校“住宿危機”的風口。能否把短期的“缺口紅利”轉化為長期的資產賽道，答案取決于政策細則的“顆粒度”，以及資本對存量酒店改造成本的“平衡術”。

香港的存量酒店改造路徑給中國內地市場提供了一條可以追溯的路徑，即根據市場需求適度放寬改建學生宿舍的相關政策，促進資本活性的同時、滿足日益增長的市場需求。但中國內地能否成功移植這個“套路”，仍需進一步觀察。