北京甲級寫字樓：租金調整趨緩

2025年，北京寫字樓市場進入深度調整與結構重構的關鍵階段。租賃端呈現續租主導、租戶議價權攀升的顯著特征，甲級寫字樓租金持續調整；投資端大宗交易規模大幅收縮，但商業零售資產逆勢受捧，疊加公募REITs底層資產擴圍政策落地，為市場注入新的發展動能。多家機構數據顯示，盡管市場仍面臨供需平衡挑戰，但局部企穩跡象與政策利好正在重塑行業發展邏輯。

01 甲級寫字樓市場：續租成主流 租金調整趨緩

2025年北京甲級寫字樓市場需求端持續保持理性態勢，租戶成本控制意識顯著提升，搬遷行為愈發謹慎。仲量聯行數據顯示，全年寫字樓市場中續租成交逐漸占據主導地位，尤其是第四季度，多數企業為規避裝修、復原等一次性大額支出，選擇在同一樓宇內續租或縮租，進一步鞏固了續租交易的主導性地位。在此背景下，業主方策略明顯轉向，優先保障出租率成為核心目標，通過租約重組、下調租金等方式積極留住現有租戶。

從核心數據來看，2025年第四季度北京甲級寫字樓市場無新增供應入市，存量物業持續去化推動空置率微幅回落。截至年末，整體空置率環比下降0.3個百分點至15.2%（統計口徑不含全市自用項目），全市凈吸納量達21,790平方米，雖較上季度略有下滑，但核心子市場的集中租賃成交支撐市場呈現改善跡象。區域分化特征愈發明顯，CBD和望京區域憑借業主的租金讓利策略，去化表現相對突出。

數據來源：仲量聯行

租金調整持續深化的同時，市場定價透明度顯著提升。2025年第四季度，北京甲級寫字樓平均月租金為每平方米210元，環比下跌5.6%，同比下滑16.3%。值得關注的是，租金下行速度已顯現放緩跡象，仲量聯行預測，2026年全年平均租金降幅將收窄至6.6%，反映出部分子市場租賃表現的局部企穩。但隨著2026年預計70萬平方米新項目的集中交付，尤其是90%新增供應集中于東部子市場，未來租金仍將面臨一定下行壓力。

新興需求亮點同樣值得關注。在非續租類交易中，醫美、體檢等健康服務細分領域以及人工智能應用企業正逐步成為增量需求的重要來源，為市場注入新的活力。

仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“盡管租金調整節奏或將趨緩，但市場仍將維持租戶主導格局，對業主而言，保出租率將繼續優先于追求租金增長。”

02 投資市場：大宗交易遇冷 零售資產受捧+REITs擴容引機遇

與租賃市場的調整態勢相呼應，2025年北京商業地產投資市場同樣呈現放緩節奏。仲量聯行數據顯示，全年大宗成交總額錄得約180億元，較2024年下降58%，較過去五年均值大致減半，第四季度市場活躍度進一步走弱。從資產類別來看，商業零售資產成為資本關注的焦點，展現出相對較強的抗周期屬性。

數據來源：仲量聯行

典型案例層面，第四季度英格卡購物中心宣布與高和資本達成戰略合作，設立專項不動產基金共同持有包括北京薈聚在內的三座購物中心資產，英格卡繼續負責項目管理運營，這一交易被視為零售資產價值重估的重要信號，其后續進展備受市場關注。從投資主體來看，自用型買家和險資機構成為市場主要參與者，反映出當前投資市場的謹慎心態。

政策層面的重大突破為商業地產市場帶來長期利好。2025年，中國證監會與國家發改委相繼發布相關政策，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入公募REITs試點范圍，標志著公募REITs底層資產范圍正式擴圍至商業辦公與酒店領域。此前，北京已涌現出創金合信首農REIT、華夏金隅智造工場REIT等成功案例，其中首農REIT底層資產為首農元中心項目，引入快手、小米總部入駐，上市首日漲幅超28%，充分印證了市場對優質商業不動產證券化的認可。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“中國公募REITs市場的進一步擴圍，將推動商業地產行業加速向精細化資產管理模式轉型，并為區位核心、經營韌性突出的項目帶來流動性溢價。”

業內普遍認為，這一政策將顯著提升商業辦公資產的市場流動性，有效推動存量資產盤活，緩解部分資產持有者的流動性壓力。

03 市場展望：挑戰與機遇并存 精細化運營成核心競爭力

展望2026年，北京寫字樓市場將面臨新增供應集中入市與需求緩慢復蘇的雙重考驗，空置率階段性上升壓力仍存，但租金下行幅度有望進一步收窄。區域分化、業態升級與政策紅利將成為驅動市場發展的核心變量，西部子市場的新質生產力企業需求與東部市場的存量優化機遇形成互補，推動市場結構持續重構。

對于行業參與者而言，業主方需持續優化租約策略，強化精細化運營能力，通過提升樓宇品質與服務水平吸引優質租戶；投資者則需聚焦核心區位、經營穩健的優質資產，把握公募REITs擴容帶來的流動性紅利。在“內卷與進化”的行業變革背景下，商業辦公市場正加速從增量擴張向存量優化轉型，精細化資產管理能力將成為企業穿越周期的核心競爭力。