200多萬上車觀沙嶺！長沙綠城悅海棠！“負公攤”書包房！

這兩年的長沙樓市，觀沙嶺挺火的，地段+學區的雙重加持，讓很多看中教育的改善關注這里。

而觀沙嶺現在最火的盤，莫過于前不久首開的綠城悅海棠——直接把總價干到200多萬起，138㎡做了五房。

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第一，地段+學區+產品+品牌的組合優勢。

這個盤的核心優勢，就是“市府二環內地段+實驗二小/南雅雙書包+超120%高得房率+綠城品牌”的組合拳。

看地段

二環內是長沙城市最核芯的區域，到哪里都比較方便。

而且觀沙嶺的定位是“教城融合示范區”，說白了就是以學校為核心，把商業、居住、休閑等配套都整合起來。

這里的核心價值是成熟——孩子上學方便，周邊商業、醫療資源也多，不用等板塊慢慢發展，入住就能享受現成的配套。

觀沙嶺招商花園城

但目前觀沙嶺短板也明顯：一是太過密集，超高層多、容積率高，居住舒適度會打折扣；二是沒有地鐵，出行依賴自駕，公共交通不夠便捷；三是沒自然景觀，缺少公園之類。

看書包

市府板塊一直都屬于長沙教育高地，麓山國際、長郡雙語這些老牌名校在這坐鎮，吸引了全長沙重視教育的家長。

尤其是，這里不光學校好，教培氛圍也濃。

而悅海棠配套的市實驗二小+南雅求實，現在雖然不算頂尖，但對于它的前景預期還是很足的。

學校實景

一方面是本部重視，師資輸出和管理模式都會跟上；

另一方面，生源比較優質，目前能夠配套的6個小區總價大多在300-500萬+之間，多為重視教育的純改善社區。

簡單說，買這里的學區，不是買當下的頂尖，而是買未來的潛力。

看品牌+得房率

綠城的樓盤，在長沙一直品質口碑在線，產品、物業以及審美都可以高看一眼。

最絕的還是這個超120%的得房率，現在新規收緊了，這種超高得房率以后會越來越少，而悅海棠因為審批得早，還是有一定稀缺性的。

綜合對比來看，整個長沙二環內，200多萬的預算其實并沒有太多更好的選擇，這個盤也就脫穎而出了。

第二，在產品上補短板，更適合帶娃家庭。

因為是教育盤，所以買這里的客戶大多都是有娃家庭，而且可能不只一個孩子，同時觀沙嶺板塊由于沒啥自然景觀，周邊缺少公園，想帶娃出門遛彎都沒地方去。

而綠城基于上面兩點的考慮，在小區的設計和功能性上下了很多功夫。

比如，小區的會所和園林都是針對親子互動以及兒童成長來做產品的，做了很多親子化的功能空間，像親子私宴廳、室內籃球場甚至還有互動性很強的兒童游樂區等等。

樓盤實景

這一點市面上很多“書包房”都沒有做到，它就是告訴客戶，買這里不只是能讀書，也讓家長和孩子在小區里有更適合的生活。

第三，價格有優勢，卡了周邊清盤+小戶型斷層的時機。

觀沙嶺前期的一些項目，現在很多都是處于“清盤”周期。

比如建發縵云、觀云、招商江山境這些，賣得差不多了，剩下的也大多都是超200㎡的大戶型，普通改善有點扛不住。

即便是“兄弟盤”錦海棠，剩余房源也以168㎡的為主。

綠城錦海棠實景，僅供參考

而悅海棠剛好在這個時候入市，而且帶來的是128㎡四房、138㎡五房，填補了小戶型的空白。

更重要的是，雖然戶型小，但因為得房率高，實得空間并不少。

首開的價格也很有誠意，給了86折的優惠，最低單價才1.6萬起，總價220萬出頭起，這一點很有優勢。

第四，板塊剩下的地不多了，而且位置一般。

圈哥查了下，觀沙嶺現在剩下的可開發住宅地塊主要就剩下4塊，而且基本在長望路快速路和二環線旁邊，位置上比不了悅海棠。

剩余主要未開發地塊示意

這意味著，以后觀沙嶺很難再有核心位置的新盤，所以現在入手悅海棠，尤其還有首開優惠，是值得的。

最后，說說在售產品和房源情況。

綠城悅海棠總共13棟住宅，4棟小高層+9棟高層，一共三個戶型：128㎡、138㎡、172㎡，都是四房或五房，適合改善家庭。

樓盤鳥瞰圖

產品亮點

整體戶型都挺不錯的，新規設計，全部為純板樓，對比周邊的二手房，優勢很明顯。

在售戶型圖

第一是得房率比較頂，128㎡實際使用面積能到156㎡；138㎡實際超170㎡；172㎡實際可突破200多㎡。

第二是功能性很強，三款戶型都是私梯入戶+三明衛+雙套臥的布局，尤其適用現在多孩家庭+三代同堂的組合。

第三是布局合理采光好，都是南向大面寬+餐客廳一體化，特別開敞，還有很多自由改造的空間。

在售房源

目前在售少量128㎡四房和138㎡四房和五房，同時后續還有很多樓棟沒推，貨量很充足。

樓盤實景

那么，到底哪些人可以重點考慮呢？大致為：

重視教育的有孩家庭，同時又不想買離市中心太遠的；

出行以自駕為主，小區靠近二環和長望路快速路，開車出門很方便；

看重室內空間和品質的，高得房率+純板樓戶型，住著比同價位的二手房要舒服很多，同時還有綠城品牌加持，居住品質也有保障。

綠城悅海棠的優點不用多說：市府二環內的成熟配套、有潛力的雙學區、新規高得房率、綠城的品牌保障，再加上觀沙嶺核心地塊越來越少，稀缺性擺在這。

如果你是重視教育的多孩家庭，預算200-300萬，平時主要開車出門，看重成熟配套和大空間，那這個盤現在上車沒毛病。

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