特朗普擬頒布機(jī)構(gòu)投資者“限房令”

特朗普將美國(guó)房?jī)r(jià)高企歸咎于大型機(jī)構(gòu)投資者，并悍然出手。

面對(duì)全美住房短缺與房?jī)r(jià)高企的民怨，1月7日，美國(guó)總統(tǒng)特朗普宣布，將禁止大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買獨(dú)棟住宅。

消息引發(fā)市場(chǎng)震蕩，多家大型房屋租賃公司股價(jià)應(yīng)聲下跌。

意在解決“住房短缺”

1月7日，特朗普在社交媒體Truth Social上表示，為應(yīng)對(duì)全美愈發(fā)嚴(yán)重的住房短缺問題，政府將禁止大型機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買住宅。同時(shí)，他“將立即采取措施，呼吁國(guó)會(huì)立法”。

消息公布后，美國(guó)大型房屋租賃公司股價(jià)應(yīng)聲下跌。當(dāng)?shù)貢r(shí)間7日收盤時(shí)，Invitation Homes下跌約6%，American Homes 4 Rent跌幅超過4%。住宅建筑商股價(jià)同樣下滑，D.R.Horton當(dāng)日跌超3%。

據(jù)悉，大型機(jī)構(gòu)投資者常以現(xiàn)金報(bào)價(jià)購(gòu)房，雖不一定出價(jià)更高，但交易速度更快，且很少因房屋狀況等問題猶豫，這使得首次購(gòu)房者更難與之競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)不同測(cè)算方式，美國(guó)目前面臨數(shù)百萬(wàn)套住房短缺。自2008年次貸危機(jī)后，住房建設(shè)大幅放緩，導(dǎo)致許多建筑商陷入庫(kù)存積壓。隨后，華爾街公司、私募股權(quán)管理機(jī)構(gòu)等通過止贖拍賣批量購(gòu)入數(shù)萬(wàn)套獨(dú)棟住宅，漸漸地，華爾街在房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與度逐步上升。在部分城市，機(jī)構(gòu)投資者持有比例顯著提高。

疫情期間的樓市熱潮中，投資者在休斯頓、邁阿密、菲尼克斯和拉斯維加斯等熱門市場(chǎng)的房屋銷售中占比超過20%。2022年高峰期間，有四分之一的獨(dú)棟住宅被投資者購(gòu)得，其中多數(shù)為小型投資者。

后續(xù)隨著抵押貸款利率上升，投資者及剛需買家的購(gòu)買量有所放緩。不過，近期數(shù)據(jù)顯示，近三分之一的獨(dú)棟住宅仍由投資者購(gòu)得，其中絕大多數(shù)為小型“家庭式房東”，而非大型機(jī)構(gòu)。

此外，高漲的房?jī)r(jià)以及居高不下的利率也讓該國(guó)民眾不滿。自2019年以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲超過50%；去年11月，房屋中位價(jià)已達(dá)40.92萬(wàn)美元。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Parcl Labs聯(lián)合創(chuàng)始人杰森·盧里斯指出：“人們需要住房，但如果投資者大量涌入市場(chǎng)，購(gòu)房者數(shù)量將不足以支撐交易，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響?！?/p>

這促使美國(guó)兩黨議員在地方層面推動(dòng)限制機(jī)構(gòu)投資者的法案。內(nèi)布拉斯加、加利福尼亞、紐約、明尼蘇達(dá)及北卡羅來(lái)納等州均有相關(guān)立法提議，但多數(shù)尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

實(shí)際效用有限

特朗普聲稱，導(dǎo)致房屋短缺以及房?jī)r(jià)高企的罪魁禍?zhǔn)资谴笮蜋C(jī)構(gòu)投資者（通常指黑石集團(tuán)等收購(gòu)獨(dú)棟住宅用于出租的資本集團(tuán)）。7日，黑石集團(tuán)（股票代碼：BX）及獨(dú)棟住宅租賃龍頭邀請(qǐng)之家（股票代碼：INVH）股價(jià)均下跌約6%。

不過有分析師指出，將房?jī)r(jià)高企歸咎于機(jī)構(gòu)投資者缺乏充分?jǐn)?shù)據(jù)支持。他們認(rèn)為，政策靶向有誤，難解核心問題。若大型投資者需求減少，住房建設(shè)速度可能放緩，反而加劇供應(yīng)緊張。

智庫(kù)卡托研究所（Cato Institute）研究員斯科特·林西科姆指出，雖然機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買了大量房屋，但在龐大的市場(chǎng)中占比還是很小，在美國(guó)整體住房市場(chǎng)中更是微不足道，沒有足夠證據(jù)表明他們推高了房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)平臺(tái)Realtor.com高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰克·克里梅爾也持有類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者或房東更像是“煙霧彈”。

開發(fā)商Continental Properties市場(chǎng)調(diào)研高級(jí)總監(jiān)杰伊·利比克進(jìn)一步表示：“根據(jù)人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)，美國(guó)約有1600萬(wàn)套出租屋。大型投資者在全美獨(dú)棟住宅存量中的占比通常不超過2%?！彼麖?qiáng)調(diào)，住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)的根本在于供應(yīng)短缺，而非機(jī)構(gòu)投資者的參與。

道明證券分析師賈雷特·塞伯格在研報(bào)中寫道，特朗普的提案“顯示出其團(tuán)隊(duì)對(duì)住房可負(fù)擔(dān)性議題在中期選舉中的影響力感到擔(dān)憂”。他分析稱：“此舉使總統(tǒng)得以宣稱他的政府已采取了具體措施，并向民眾表態(tài)——機(jī)構(gòu)投資者將不再與普通選民競(jìng)購(gòu)房屋?！?/p>

缺乏立法支持

根據(jù)最新進(jìn)展，特朗普此番禁令還沒有得到國(guó)會(huì)的表態(tài)。美媒推測(cè)，若無(wú)國(guó)會(huì)支持，特朗普恐難單方面推行此項(xiàng)禁令。

目前尚不清楚該禁令是否會(huì)得到美國(guó)國(guó)會(huì)的批準(zhǔn)。大型機(jī)構(gòu)投資者仍可保留目前已持有的住房，但若該政策生效，將對(duì)美國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

當(dāng)前，民主黨人雖表示支持限制機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)房，但對(duì)特朗普的推進(jìn)方式表達(dá)了質(zhì)疑。馬薩諸塞州民主黨參議員伊麗莎白·沃倫表示：“特朗普應(yīng)首先推動(dòng)旨在降低住房成本的法案?！?/p>

美國(guó)律師協(xié)會(huì)反饋稱，從事獨(dú)棟住宅投資的公司可能以權(quán)利受侵犯為由提起訴訟。

“反對(duì)聲音不僅來(lái)自我們行業(yè)，”持有約4.7萬(wàn)套住房的租賃公司阿默斯特（Amherst）首席執(zhí)行官肖恩·多布森表示，“這是反自由市場(chǎng)、反財(cái)產(chǎn)權(quán)的政策?！?/p>

有跡象表明，面對(duì)特朗普政府的壓力，部分獨(dú)棟租賃公司已預(yù)見投資可能放緩，并逐步轉(zhuǎn)向“建造+租賃”模式，即開發(fā)專用于出租的新建獨(dú)棟社區(qū)，而非收購(gòu)現(xiàn)有住房。